Ипотека по шагам

Ипотека — это залог недвижимости.

В общем случае, схема ипотеки следующая — кредитор (например, банк) выдает кредит на приобретение недвижимости должнику. Должник приобретает недвижимое имущество за счет кредита. Приобретенное недвижимое имущество оформляется в качестве залога по полученному кредиту. При этом приобретенное имущество остается у должника в его владении и пользовании.

Ипотека регулируется федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

За рубежом более 90 процентов квартир покупается при помощи ипотеки. В России этот показатель не столь большой, но есть вполне объективные тенденции к его увеличению. Итак, располагая определенной суммой, вполне реально приобрести собственную квартиру.

Шаг 1. Собираем информацию

Для начала Вам необходимо провести элементарный анализ рынка недвижимости. То есть, выяснить какова рыночная стоимость интересующих Вас объектов недвижимости. Это поможет не только определиться с наличием или отсутствием возможности вступить в ипотеку, но и определить параметры будущего жилья:

Тип:

• Новостройка
• Жилье на вторичном рынке

Класс:

• Эконом
• Бизнес
• Элит

Тип планировки:

• ДГТ (дом гостиничного типа)
• Улучшенная
• Средний класс
• Хрущевка
• Сталинка

Количество комнат в предполагаемом жилье и т.п. После того, как Вы определитесь с тем, какое именно жилье Вас интересует, необходимо подсчитать бюджет будущего приобретения. В итоге у Вас на руках должна быть сумма первоначального взноса за приобретаемое жилье не менее 10 % от его стоимости.

Шаг 2. Оцениваем соответствие требованиям

Для того, чтобы стать Заемщиком Банка, Вы должны соответствовать определенным условиям. Во-первых, возраст: от 18-21 до 75-60 (в зависимости от требований банка) лет на момент полного погашения кредита. Стаж работы — не менее 6 месяцев. У мужчин до 27 лет обязательно должны быть урегулированы отношения с призывными органами. А женщины могут стать Заемщиками только в том случае, если возраст их детей более 6 месяцев (иногда предполагается наличие стажа после выхода из последнего декретного отпуска не менее 4 месяцев).

Кроме того, для всех банков обязательно отсутствие у Вас отрицательной кредитной истории (фактов нарушения Заемщиком своих обязательств по кредитному договору в любом банке).

Шаг 3. Выясняем лимит кредита

Теперь необходимо выяснить на какую сумму кредита Вы можете рассчитывать. Подсчитайте ежемесячный совокупный семейный доход и поделите его пополам — получите максимальный размер ежемесячной выплаты по кредиту, который может назначить вам банк. По правилам разных банков эта сумма может колебаться от 30 до 50% от доходов семьи в зависимости от количества домочадцев.
Для усредненной предварительной оценки Вы можете воспользоваться «Кредитным калькулятором». Для официального установления лимита кредита Вам необходимо обратиться в банки, предоставляющие ипотечные кредиты с заявкой на разрешение открытия кредитной линии. Рассмотрение, как правило, занимает от 3-х до 18 дней.

Стоит отдельно отметить, что процедура рассмотрения кредитной заявки в банках, как правило, платная (вне зависимости от вердикта кредитного комитета). Она может колебаться в сторону снижения или увеличения. Некоторые банки, например МДМ-Банк декларируют освобождение своих клиентов от комиссии за рассмотрение заявления.
Работа по проверке соискателя достаточно кропотлива, растягивается в среднем на одну-две недели.

Шаг 4. Выбираем жилье

После получения положительного ответа кредитного комитета можно начинать поиск подходящего варианта (предложения). Если жилье находится на вторичном рынке, для оформления ипотеки желательно, чтобы оно было в собственности владельцев не менее 3-х лет.

Подобрав подходящий вариант самостоятельно или с помощью профессиональных риэлторов необходимо, чтобы квартира была оценена независимым оценщиком (в среднем процедура оценки обойдется в 4 000 руб.).

Далее проводится проверка данного объекта недвижимости на юридическую чистоту.
Для этого документы на квартиру передаются в Банк, который совместно со Страховой компанией должен будет одобрить выбор покупателя с юридической точки зрения.
Если Вы сомневаетесь, можете провести дополнительную проверку, доверить которую необходимо исключительно профессионалам, предоставляющим юридические услуги в области недвижимости.

Шаг 5. Оформляем документы

По окончании всех проверок надо будет подписать 2 договора: кредитный — с Банком и купли-продажи с продавцом. В договоре ипотеки обязательно должно быть указано, какое именно имущество является предметом залога (т. е. какая именно квартира, какой дом подлежит залогу), какова стоимость (оценочная) этого имущества и в связи с чем, необходимо его заложить. Иначе говоря, в договоре ипотеки должна содержаться максимально полная информация и про предмет залога, и про обстоятельства, в связи с которыми возникла необходимость в залоге.

Если есть возможность, оформите кредит на чуть большую, чем необходимая доплата сумму. Это будет своеобразная страховка от роста цен на недвижимость, прогнозировать который сегодня достаточно сложно.
Кроме того, Заемщик должен будет открыть в Банке ссудный счет. Процедура открытия и ведения ссудного счета в среднем обойдется в 1-2% от суммы кредита, но, как правило, не более $1 000.

Договор ипотеки, равно как и договор купли-продажи обязательно должен пройти государственную регистрацию.
В день подачи договоров на регистрацию Покупатель (Заемщик) передает Продавцу сумму первоначального взноса за приобретаемое жилье. Остаток стоимости переводится Банком на ссудный счет Заемщика, а оттуда на счет Продавца после того, как договора будут зарегистрированы Регцентром.
Покупатель (Заемщик) получает в Регистрационном центре на руки Свидетельство о праве собственности с обременением (ипотека) на приобретенную недвижимость.

Шаг 6. Возвращаем кредит

Итак, жилье перешло в собственность Покупателя (Заемщика). Теперь, в течение установленного кредитным договором времени, Заемщик обязан ежемесячно выплачивать кредит согласно выданному Банком графику.

По окончании платежей (момент погашения кредита) Заемщик вместе с представителями Банка обращается в Регистрационный центр для закрытия кредитного договора. После данной процедуры Заемщик получает новое Свидетельство о праве собственности на недвижимость без каких-либо ограничений.