Покупка квартиры

Развернутая инструкция по приобретению квартиры на вторичном рынке недвижимости

Шаг 1. Подбор вариантов

Собираясь приобретать квартиру, покупатель всегда наверняка знает примерную сумму денег, которую он собирается потратить на покупку. Безусловно, некоторые четко знают, что у них есть N-ное количество денег и ни копейкой больше они потратить не смогут, но практика показывает, что чаще всего покупатель, равно как и продавец могут пойти на незначительное изменение цены объекта в ту или иную сторону.

Итак, после того как диапазон стоимости и предпочтения определены, стоит обратиться в агентство недвижимости или к частному риэлтору. Безусловно, лучше, если вы сделаете это по хорошей рекомендации. Если таковой нет, обращайтесь к тем специалистам по недвижимости, которые имеют наибольший стаж работы на рынке.

Также предложения различных компаний можно посмотреть в интернете в базе объектов недвижимости, выставленных на продажу или разместить свое объявление в соответствующем разделе частных объявлений.

К слову сказать, обращение в агентство недвижимости в случае доведения заявки до сделки будет платным, так как комиссионные за услуги агентства платит именно покупатель.

Шаг 2. Проверка приобретаемого объекта недвижимости

Когда понравившийся вариант квартиры подобран, необходимо проверить его на предмет мошенничества.

Во-первых, тщательно проверяются все предоставленные покупателем документы, в том числе удостоверяющие личность. Обязательно надо обратить внимание, чтобы все они были действительны (нае просрочены) на момент осуществления продажи квартиры.

Далее убедитесь, что документы на квартиру и сама квартира соответствуют друг другу: совпадают площади, указанные в техпаспорте, согласованы все перепланировки, если таковые имеются, адрес местонахождения покупаемого объекта также совпадает с действительностью во всех документах.

Также необходимо проверить, чтобы в квартире никто не был прописан, в том числе временно выписанные жильцы: проходящие службу в армии или отбывающие наказание в местах лишения свободы. Попросите собственника предоставить расширенную выписку из домовой книги, в которой указываются все, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире и на основании чего был туда прописан.

Во-вторых, обратите внимание на историю покупаемой квартиры с момента ее постройки: сколько собственников сменилось, какие операции были проведены. Если возникают сомнения, перепроверьте документацию по тем сделкам, особенно обратите внимание, не были ли нарушены права детей или недееспособных людей, ранее проживавших в данной квартире.

Дело в том, что с момента начала регистрации жилой недвижимости в частную собственность в России зачастую дети имеют долю в квартирах. Дело в том, что раньше при продаже или обмене жилого помещения, где проживал несовершеннолетний, требовалось разрешение органов опеки и попечительства. С 1 января 2005 г. согласно ФЗ № 213-ФЗ от 30.12.2004 г. этот порядок отменяется. В настоящее время разрешение требуется, только если несовершеннолетний является собственником отчуждаемого помещения. Однако если вышеуказанная квартира была приватизирована и на момент приватизации в ней был зарегистрирован ребенок, то применяется абзац второй статьи 3 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в котором говорится, что для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

Если сделки с квартирой совершались в Обнинске, наличие разрешений можно уточнить как в Отделе по организации опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних граждан (ул. Королева, д. 12а, т. 4-05-04, 7-76-04), так и в архивах регистрационного центра недвижимости (ул. Победы, д. 23, т. 6-62-62).

Разрешение выдается в том случае, если при продаже недвижимости права ребенка не будут ущемлены, то есть приобретаемая взамен проданной доля несовершеннолетнего должна быть не менее проданной. Если это право нарушается — суд расторгнет такую сделку купли-продажи.

Шаг 3. Если квартира была в ипотеке

Если приобретаемая квартира была куплена предыдущим владельцем с привлечением ипотечного кредита, обязательно проверьте наличие обременения на эту недвижимость. Данная информация содержится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В свидетельстве о государственной регистрации права «ипотечной» квартиры с непогашенным кредитом всегда стоит обременение. Только после окончания положенных выплат данное свидетельство вместе со справкой из банка будет заменено на то, которое позволит совершать с недвижимостью различные операции.

Шаг 4. Если квартира продается по доверенности

Именно на сделки, совершаемые по доверенности, приходится львиная доля мошенничеств. Поэтому, если вы собираетесь приобретать недвижимость по явно заниженной цене или доверитель никак не хочет с вами встречаться — стоит насторожиться. Если будет возможность, постарайтесь разузнать как можно больше информации об истинном владельце квартиры и причинах, заставивших его передоверить совершение столь серьезных операций посторонним людям. Особо обратите внимание на владельцев, злоупотребляющих алкоголем (они чаще всего становятся жертвами «черных риэлторов»), инвалидов и других категориях недееспособных граждан. Если же у вас была возможность пообщаться с владельцем недвижимости, которую вы хотите купить и убедиться в том, что доверенность выдана в силу объективных причин — выходите на сделку.

Кстати, обратите внимание на полномочия обладателя доверенности и ее срок. Как правило, максимальный срок такой доверенности — 3 года, если срок не прописан, значит, что доверенность действительна в течение года с момента подписания. Если дата выдачи не указана — такая доверенность юридической силы не имеет. Равно как и та, доверитель которой стал недееспособен или умер.

Шаг 5. Унаследованная квартира

В случае, когда понравившаяся вам квартира является наследством собственника, обратите внимание, что в наследство можно вступить только спустя полгода с момента смерти владельца, так как это время определено законом для того, чтобы все наследники могли заявить о своих правах. В идеале, если у наследованной квартиры будет всего один наследник по завещанию, чьи права и закреплены в свидетельстве о праве собственности.

Шаг 6. Квартира, приобретенная в браке

Если квартира, которая вас заинтересовала, была приобретена в тот момент, когда собственник состоял в браке, имейте ввиду, что супруг или супруга правообладателя имеет законное право на половину данной квартиры. При этом не важно, на кого она была оформлена, и был ли там кто-нибудь зарегистрирован. Исключения составляют те пары, которые заключили брачный договор (контракт), согласно которому в случае расторжения брака приобретенная в браке недвижимость принадлежит тому человеку, который и есть продавец понравившейся вам квартиры.

Шаг 7. Долговые обязательства и коммунальные платежи

Обязательно проверьте отсутствие задолженностей по коммунальным платежам. В данном случае вам должны представить выписку из финансово-лицевого счета из управляющей компании. Не поленитесь также позвонить в горгаз, «Центртелеком» и сбытовую компанию (по электричеству) и уточнить там, полностью ли оплачены счета на момент сделки.

Что касается долговых обязательств, согласно которым квартира находится в залоге — здесь ограничения прописаны аналогично ситуации с ипотечным кредитом.

Шаг 8. Подготовка документов для сделки

Если продавец квартиры самостоятельно или с помощью агентства успел подготовиться к сделке, то покупателю надо подготовить всего два-три документа. Тем не менее, обязательно надо проверить наличие следующих документов, необходимых для сделки:

1. Свидетельство о праве собственности на жилое помещение.
2. Правоустанавливающий документ, на основании которого собственник владеет и распоряжается жилым помещением (договор купли-продажи, мены, дарения, обмена, безвозмездной передачи жилого помещения в собственность, свидетельства о наследстве по закону или по завещанию). Если собственник является таковым по решению суда, то обязательно прилагается оригинал решения либо его нотариально заверенная копия.
3. Выписка из финансово-лицевого счета и домовой книги (срок действия — 30 календарных дней с момента выдачи).
4. Все квитанции об оплате коммунальных услуг, включая свет, газ и телефон.
5. Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на совершение сделки. Такое согласие также должен подготовить и покупатель, если он состоит в браке.
6. Разрешение Отдела по организации опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних.
7. Справка из налоговой инспекции при наследстве или дарении (срок действия — 30 календарных дней с момента выдачи).
8. Технический паспорт БТИ на продаваемую квартиру.
9. Справка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если покупатель приобретает квартиру с привлечение ипотечного кредита.
10. Свидетельство о браке (расторжении брака), брачный договор.
11. Квитанция об оплате госпошлины. Иногда ее оплачивает покупатель.

Шаг 9. Сделка

Непосредственно на сделке стороны подписывают (как правило, в помещении регистрационного центра) составленный договор о купле продаже квартиры, который вместе с актом приемки-передачи оной, заявлением на регистрацию сделки и другими необходимыми документами будет сдан на государственную регистрацию права.

Деньги за приобретаемую недвижимость в последние несколько лет, как правило, передаются через банк, который устраивает и покупателя и продавца. Если операция совершается в рамках одного и того же банковского учреждения, например, Сбербанка, комиссия за перевод средств не взимается. Кроме того, такой способ оплаты позволяет избежать неприятных ситуаций с фальшивыми деньгами и личной безопасностью.