Вторичный склад

Калужская область занимает одно из первых мест в рейтинге наиболее привлекательных с точки зрения инвестиций регионов, считает заместитель генерального директора ООО «Росэкпертиза Консалтинг» Юлия Ровинская. Область имеет не только выгодное географическое местоположение — на пересечении транспортных коридоров «Юго-западного» и «Северо-восточного» направления. В значительной мере привлекательность региона обусловлена наличием крупных транспортных узлов (железнодорожные и автомагистрали), хорошо развитой транспортной инфраструктурой, потенциальной возможностью доступа к большому объему контейнерных грузопотоков.

Сегодня уже реализовано большое количество проектов строительства промышленных комплексов. Развитие промышленности требует в свою очередь развития рынка логистических услуг. Не менее важным фактором развития региональной логистики является степень освоения сегмента производственно-складской недвижимости. В Калуге и области эта часть рынка находится на этапе становления. Коммерческие склады класса «А» в Калужской области не представлены. Основу рынка складской недвижимости региона, по статистике, составляют помещения классов «В», «С», «D». Под эти цели могут использоваться старые производственные помещения, бывшие базы, цеха заводов и т. п. Современных складских комплексов в регионе пока нет. Также мало технически оснащенных складов. Это связано с тем, что в регионе недостаточно развит сегмент логистики. Складские комплексы не оправдывают вложений, они низкодоходны, поэтому ни девелоперы, ни строительные компании не торопятся приступать к застройке. В регионе не наблюдается инвесторов, которым были бы выгодны вложения в собственность подобного типа, поэтому эта сфера не развивается. Пока склады обслуживают только местных производителей. Некоторые предприятия с целью складирования выкупают различные цеха, которые имеют подъездные пути, а «коллективных» складов нет. Чтобы их строить, нужно быть уверенным в их дальнейшей рентабельности.

Текущий объем предложений продажи качественных складских площадей уступает спросу на них. Для недвижимости производственно-складского назначения Калуги и Калужской области предпочтительным является наличие таких характеристик, как:

• близость к населенному пункту (городу);
• наличие железнодорожной ветки;
• удобные подъездные пути, наличие рампы или пандуса для разгрузки-погрузки;
• наличие электричества и отопления;
• капитальный ремонт;
• беспылевое напольное покрытие.

Сегодня рынок производственно-складской недвижимости Калуги в основном это вторичный рынок. Поскольку объекты нового промышленного строительства в большинстве случаев возводятся собственными силами, для собственных нужд предприятий и не «выходят» на открытый рынок. Если речь идет о строительстве нового завода, то это, как правило, инвестиционный проект производителя, который планирует получить прибыль от реализации производимой на новом заводе продукции, а не от продажи самого завода. Даже если новое предприятие будет продано, то объектом купли/продажи станет бизнес, а не отдельный объект недвижимости.

Еще один важный момент. Иностранные инвесторы, приходящие на рынок, нуждаются в качественной производственно-складской недвижимости. Они имеют возможность размещать производство на территории, созданных за последние несколько лет в Калуге и области, технопарков. Участвуя в проектах развития технопарков, потенциальные инвесторы могут приобрести земельный участок с подведенной необходимой инфраструктурой (газ, электричество, водопровод, канализация), а также заключить договор на строительство производственно-складских площадей высокого класса качества, отвечающих всем необходимым требованиям для производства. Подобные сделки в открытом доступе отсутствуют, поэтому нет возможности проанализировать цены на подобные объекты. На сегодняшний день на рынке производственно-складской недвижимости преобладают два основных ценообразующих фактора: местоположение относительно районов города; класс качества недвижимости. Объекты производственного и складского назначения сосредоточены в основном на окраинах города: микрорайоны Малинники, Азарово, Турынино, район улицы Московской, микрорайоны Грабцево, Правый берег, Спичка, Киевка. Эта особенность расположения обусловлена тем, что складской сегмент недвижимости представлен территориями бывших заводов, которые в соответствие с градостроительным планом выносились на окраину города. Как на рынке купли-продажи, так и на рынке аренды складов преобладает предложение складов среднего и низкого класса качества. А доля качественных складов все еще минимальна.

Объекты современной логистической инфраструктуры на рынке аренды в Калуге отсутствуют, хотя спрос на них формируется в последнее время очень активно. В последние годы город развивается ускоренными темпами, во многом благодаря инвестициям известных иностранных компаний. В области также развивается строительство и создание технопарков. Концепция развития таких гигантов состоит в строительстве собственных производственных и сопутствующих помещений, а также использовании услуг логистических компаний. Таким образом, наличие высококлассных складов по адекватной цене теоретически может стать вполне востребованным.