Переуступка прав — что это и как ее осуществить

Если вы хотите приобрести квартиру в доме, который ещё не сдан в эксплуатацию, а у застройщика уже вся площадь раскуплена, выход есть — нужно найти людей, готовых продать вам жилье по переуступке прав.

Что же такое переуступка прав?

Это покупка права претендовать на квартиру в доме, после того, как он будет достроен и одобрен инстанциями для дальнейшего использования. Такую сделку называют цессией, и она предполагает, что и все дальнейшие риски, связанные с недвижимостью, также переходят к новому владельцу. Именно поэтому необходимо очень внимательно подходить к вопросу приобретения жилья по переуступке прав, тщательно изучить все нюансы и быть подкованным юридически.

В чем выгода?

Для продающего при такой сделке есть материальная выгода. Как правило, часть дольщиков приобретает у застройщика жилье на самом первоначальном этапе. При этом они платят минимальную сумму за недвижимость. Продают же квартиры, чаще всего, на этапе завершения стройки, когда их стоимость значительно увеличивается. Разница — это реальная прибыль таких инвесторов.

Однако для покупающего выгоды тоже есть.

• Во-первых, это возможность купить квартиру в доме, который понравился, но где уже нет свободной жилплощади. Ведь большинство квадратных метров, наиболее удачно спланированных или расположенных, раскупают при старте стройки.
• Во-вторых, есть и материальная выгода. Поскольку жилье в доме, который ещё не введен в эксплуатацию, все равно на порядок дешевле новостройки или вторички. Разница может быть весьма существенной: от 500 тыс. рублей и более. Поэтому, приобретать квартиры по переуступке — вполне логично и оправдано.

Но все ли так просто?

Конечно же, нет. Недобросовестные инвесторы — это не миф, и каждый может убедиться в этом лично, если не будет соблюдать определенных правил и относиться к сделке легкомысленно. Важно досконально изучить юридическую сторону вопроса, заручиться поддержкой знакомого юриста и узнать как можно больше информации и об инвесторе, продающем жилье, и о самом застройщике.

Что же нужно знать, чтобы максимально обезопасить себя и приобрести недвижимость, а не головную боль на долгие годы?

1. Причины продажи жилья. Их может быть несколько, например, простая материальная выгода, личные или финансовые трудности продавца и т.д. Но вполне может быть, что продажа связана с недобросовестностью застройщика, который оттягивает сроки, имеет негативную репутацию или находится на грани разорения. Согласитесь, что приобретать квартиру, если причина продажи связана с такими рисками, пусть даже и по бросовой цене, — не стоит
2. Какой тип сделки совершался между застройщиком и инвестором. По закону, договор переуступки можно заключать при любом типе сделки. Но. Реальная государственная защита будет у вас только в случае, если был заключен договор долевого участия (ДДУ), поскольку лишь он регистрируется и имеет вес в любых спорах, связанных с недвижимостью. ДДУ защитит вас и от двойной продажи.
3. Нет ли обременений на жилье. Необходимо узнать, не находится ли квартира, которую вы хотите приобрести в залоге у банка, погашен ли полностью долг перед застройщиком. Довольно часто, при заключении договора переуступки прав, можно получить согласие банковского учреждения на переоформления ипотечного кредита на нового владельца. Однако все финансовые эксперты рекомендуют не торопиться с погашением кредита до ввода жилья в эксплуатацию. Думаем, вы догадываетесь, почему. Кроме того, если у человека, продающего вам жильё по цессии, есть супруга или супруг, необходимо их письменное и заверенное нотариусом согласие, потому как участие в долевом строительстве — это совместно нажитое имущество
4. Документальную базу. Нужно запросить у застройщика все необходимые документы по возводящемуся зданию и тщательно их изучить на предмет соответствия (разрешение на строительство, параметры дома, сроки выполнения работ и т.д.). Также важно запросить договор долевого участия. Договор передачи прав требования обязательно проходит государственную регистрацию. Только после этого он будет иметь юридическую силу. В нем обязательно должна быть указана полная сумма за недвижимость и порядок расчетов, чтобы впоследствии сделку не могли признать недействительной

Что ещё важно соблюдать?

Инвестор должен предупредить застройщика о том, что он собирается передавать права требования третьему лицу, в письменном виде. Чаще всего такое требование прописывает сам застройщик в ДДУ. Как правило, застройщики не препятствуют заключению договоров по переуступке, но могут потребовать процент со сделки. Правда, есть и такие застройщики, которые изначально оговаривают невозможность заключения цессии. Но зачастую — это конкретная категория компаний, которые занимаются элитными новостройками.

Важно также знать, что заключение договора по переуступке прав возможно только до момента подписании акта передачи недвижимости в пользование дольщикам. Кроме того, помните, что цессия облагается налогом, который, как правило, возлагается на того, кто продает право требования, но, по согласованию, может быть поделен между сторонами договора на равные доли.

В итоге, после завершения сделки по переуступке прав на недвижимость, у вас должен остаться следующий пакет документов:

• Собственно, оригинал самой цессии (договора переуступки)
• Договор, заключенный между застройщиком и первым владельцем права требования, согласно которому оформлялась цессия
• Расчеты по договору, подтвержденные документально
• Акт о передаче всех основных документов по сделке
• Разрешение застройщика на заключение цессии

В-принципе, покупка квартиры по договору переуступки прав сулит немало выгод. Но есть и риски, которые нужно знать, и к которым нужно быть готовым. Если вы будете все делать, соблюдая установленные нормы и законы, то сделка в любом случае будет удачной. Чего вам и желаем!