Приобретение загородной недвижимости: юридические нюансы

Приобретению загородной недвижимости — это всегда событие. И особенно важно подойти к этому грамотно с юридической точки зрения. Как избежать мошенничества и приобрести загородный дом без последствий? Какой вид договора предпочтительнее для оформления такой сделки? Пробуем разобраться вместе с начальником юридического отдела Управляющей компании «Экодолье» Иваном Кудряшовым.

Земельный участок — что приобретаем?

В первую очередь, нужно обратить внимание на статус земли. В зависимости от назначения земельного участка и вида его разрешенного использования возможны варианты с правом на застройку площадки. Для строительства жилого дома земельный участок должен относиться к землям населённых пунктов с видом разрешенного использования, предусматривающим жилищное строительство. В противном случае, потребитель получит просто дачу или вообще незаконно построенное строение, ввести которое в эксплуатацию будет очень сложно или невозможно.

Далее, необходимо обратить внимание на вид правоустанавливающих документов на землю у застройщика. Это может быть свидетельство о собственности или договор аренды. Самый простой вариант — это когда земля уже оформлена в собственность на продавца, и он сразу оформляет земли на покупателя. Единственным отрицательным моментом тут явится стоимость. По данным наших аналитиков, в окружении Обнинска стоимость за сотку в поселках без подряда в среднем составляет около 100 тыс. рубл. Поэтому многие в целях сокращения расходов рассматривают и другие варианты, такие как аренда с последующим выкупом.

Если у застройщика земля в аренде, то в дальнейшем покупатель сможет ее выкупить и оформить в собственность. На сегодняшний день эта процедура довольно проста.

После получения свидетельства на собственность на жилой дом, владелец имеет преимущественное право по закону (36 статья Земельного кодекса РФ) приобрести земельный участок, на котором стоит его недвижимость, в собственность или оформить долгосрочную аренду на 49 лет. Земельный участок можно выкупить в собственность по цене, установленной органом государственной власти субъекта РФ в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. Например, в Оренбургской области цена выкупа земельного участка, расположенного под жилым домом (не многоквартирным) не превысит 1 % от кадастровой стоимости, а в Калужской — 5 %, при этом для г. Обнинска цена выкупа составляет 2,5 % от кадастровой стоимости (на октябрь 2012 г.). Например, стоимость выкупа земельного участка в 8 соток в Обнинске составляет 32 тыс. 240 руб. Если сравнить эту цифру и то, сколько стоит сотка в поселках, продающих землю в собственность, то выгода очевидна. Процесс оформления земельного участка в собственность занимает месяц с момента подачи заявления в администрацию муниципального образования.

Еще один важный момент — наличие разрешительной документации у застройщика: разрешения на строительство на данном земельном участке, наличие технических условий на подключение инженерных сетей и т.д. Стоит уделить особое внимание проекту планировки территории, зонирования и градостроительному плану. Все эти моменты имеют огромное значение!

Что подписываем?

После того, как вы изучили все необходимые документы застройщика, определились с выбором коттеджного поселка и приобретаемого дома, наступает момент подписания договора на жилой дом. И здесь нужно обращать внимание буквально на все нюансы. Глобально, существуют две схемы приобретения загородного жилья:

• Покупка земельного участка под застройку, на котором владелец уже своими силами осуществляет строительство жилого дома.
• Покупка земельного участка с жилым домом.

Во всех схемах есть как свои достоинства, так и недостатки. Приобретая только земельный участок под застройку, собственник земли в дальнейшем столкнется с целой массой проблем, связанных со строительством дома, вводом его в эксплуатацию, подключением к сетям. Зато при таком подходе очень проста и достаточно отработана договорная модель между продавцом земли и покупателем. Но нет никакой гарантии, что при заключении дальнейших хозяйственных договоров все будет также просто. Продавец земли, завершив сделку, практически не несёт никакой ответственности за дальнейшую возможность строительства и подключения дома к коммуникациям. Поэтому для покупателя земли в данном случае всё только начинается. Вместе с тем, в данном случае продавец участка может предложить заключить договор подряда на строительство объекта недвижимости на приобретенном участке.

При приобретении загородного дома (а не участка под застройку), на сегодняшний день, есть два основных варианта заключения договора:

1. Сначала заключается предварительный договор купли-продажи (ПДКП), а потом основной договор купли-продажи (ДКП). При заключении ПДКП обязательно наличие следующих прописанных условий: должны быть перечислены основные условия ДКП, срок заключения ДКП и возможный обеспечительный платеж. В основные условия договора купли-продажи входит: описание проекта с непременным указанием планировки, площадей каждого помещения, схемы размещения объекта на участке и местоположения объекта. Также должна быть указана спецификация объекта — материалы, используемые при строительстве, стоимость, порядок расчета и порядок передачи объекта, порядок регистрации права покупателя на приобретаемый объект. После завершения строительства объекта, регистрации права собственности продавца, подписывается основной договор купли продажи (ДКП). Этот договор подлежит обязательной регистрации. Договор купли-продажи может быть заключен только на готовый объект, на который зарегистрировано право собственности продавца, и вступает в силу только после регистрации.

2. Заключение договора купли-продажи будущей вещи. В июле прошлого года вышло постановление № 54 Пленума Высшего Арбитражного Суда, которое дало возможность использовать форму договора купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ) в отношении приобретения объектов загородной недвижимости. При этом в договоре должно быть четко указано, что это договор купли-продажи вещи (жилого дома), которая будет создана в будущем. ДКПБВ позволяет прописать в одном договоре абсолютно все условия: и приобретение земельного участка, и строительство дома, и подключение коммуникаций. По ДКПБВ регистрируется переход права собственности на объект, а сам он регистрации не подлежит. Поэтому постепенно девелоперы с ПДКП и ДКП переходят именно на договор купли-продажи будущей вещи. Важно понимать, что ДКПБВ должен содержать в себе все условия, являющиеся обязательными для ПДКП и ДКП.

Другие варианты оформления сделок по приобретению загородной недвижимости

Существуют и другие варианты оформления сделки по приобретению недвижимости — договор инвестирования, договор вступления в некоммерческую организацию и т.д. В договоре инвестирования обязательно должны быть прописаны: сумма инвестирования, предмет договора, обязанности сторон по реализации объекта. Очень важно, чтобы в договоре были распределены обязательства сторон по строительству дома: одно лицо обеспечивает финансирование объекта, второе — строительство и подключение к сетям, передачу участка. Также должно быть подробное описание объекта и сроки реализации контрактных обязательств.

В договоре вступления в некоммерческую организацию должны быть: описание объекта (что в результате оплаты пая пайщик получает), сроки распределения паевой собственности, сроки строительства, суммы оплаты.

При подписании договора, независимо от его формы, обязательно нужно обращать внимание на присутствие в сделке третьих лиц — физических или юридических. Это могут быть займы, векселя, паевой фонд, на который покупатель перечисляет деньги. В договоре обязательно должна быть прописана ответственность этого третьего лица! Каждый раз, когда возникает третье лицо в сделке по приобретению объекта недвижимости, лучше всего обратиться к юристу, который все взвесит и порекомендует, стоит ли заключать такой договор.

Также со вниманием следует отнестись к договорам, которые заключаются на физических лиц, а не на юридическое лицо — застройщика земельного участка. Одно дело, когда вы заключаете договор с крупным девелопером, и совсем другое, когда за ваш строящийся объект будет отвечать физическое лицо. Нет никакой гарантии, что вы получите ваш объект в срок и с должным качеством.

Внимательно читайте все договоры, показывайте профессиональным юристам, чтобы впоследствии не возникло ненужных проблем!