Наложенный платеж

Введение нового налога на недвижимость выгодно риелторам: «бабушки» могут начать продавать дорогие квартиры в престижных районах.

В России сложилась парадоксальная ситуация. Покупка жилья очень накладна, но пользование им в дальнейшем обходится гражданам в «три копейки». Заметим, именно это обстоятельство зачастую становится причиной разочарований неопытных инвесторов, приобретающих квартиры или коттеджи за границей. В других странах владение недвижимостью куда более обременительно.

Как сообщает «Калужский Бизнес-журнал», причина такого везения собственников жилья в России известна. Основой для исчисления налога выступает оценка БТИ (бюро технической инвентаризации), которая в десятки раз уступает реальной стоимости жилья. Именно эта оценка, не имеющая никакого отношения к изменениям рыночных цен, сегодня и принимается за налогооблагаемую базу. Ту же оценку берут за основу и многие продавцы жилья на вторичном рынке, указывая в договорах стоимость объектов по оценке БТИ, что позволяет существенно снизить налоговые выплаты по сделке.

Фискальные органы давно точат зуб на кошельки владельцев недвижимости, да и на риелторов. Но сделать до сих пор ничего не удавалось. В конце концов, любой человек имеет право на собственные причуды. В том числе — может продать квартиру по цене, высчитанной по нормативам БТИ. Обвинить участников сделки невозможно. Цена квартиры или дома явно указывается во всех бумагах. Несмотря на то, что через банковские ячейки проходят совсем иные суммы.

Сам по себе налог на недвижимость, который граждане должны выплачивать ежегодно, совершенно необременителен. Суммы от нескольких десятков до сотен рублей в год уж точно не опустошат кошелек. Власти, разумеется, предпринимали попытки повысить налоговые поступления от собственников жилья. Но дело оказалось слишком деликатным, да к тому же носящим явно социальную окраску.

Заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам Ирина Шугурова напоминает, что введение единого налога на недвижимость обсуждается, начиная с 2003 года. Предполагалось заменить новым сбором сразу три налога: на имущество физических лиц, на имущество организаций и земельный.

С экономической точки зрения такое объединение налогов выглядит вполне разумно. Ведь землю и объект недвижимости логичнее всего оценивать как единый имущественный комплекс, а не в отрыве друг от друга. Кроме того, новый налог, по мнению идеологов проекта, должен был уплачиваться с рыночной стоимости объединенного актива. Минфин и ФНС поднимали эту тему чуть ли не каждый год, однако всякий раз либо не достигали компромисса с другими ведомствами, либо вынуждены были отступить под давлением СМИ и ведущих политических сил.

Однако капля камень точит. В 2010 году после долгих обсуждений было принято решение изменить порядок взимания налога на недвижимость, начиная с 2013 года.

Все позже и позже

В Минфине утверждают, что переход к единому налогу на недвижимость позволит обеспечить «более справедливую систему налогообложения» имущества граждан. Но удастся ли запустить процесс уже в 2013 году?

«У меня нет сомнений в том, что рано или поздно новый налог будет введен, — говорит гендиректор агентства „МИАН“ Василий Митько. — Но „с нуля“ создать за два года реально работающую систему весьма проблематично». Действительно, точная дата пока не определена. А юрист отделения «Академическое» компании «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева напоминает, что пока нет ни окончательного решения, ни четкой позиции законодателя по этому вопросу.

Как пояснил «Бизнес-журналу» источник в Минфине, в процессе обсуждения новой системы налогообложения государству приходится лавировать между осознанной необходимостью изменения системы взимания квартирного налога и интересами масс, чтобы не допустить возмущений (подобных тем, что разразились после монетизации социальных льгот) и не нанести серьезного удара по бюджету граждан. «Однако система рано или поздно изменится, это надо принять как данность, — отметил собеседник. — Другой вопрос, в какие сроки и в каком виде это случится». Кроме того, представитель ведомства в неофициальном порядке признал, что инфраструктура, необходимая для перехода к новой системе налогообложения, пока отсутствует. И вряд ли ее удастся подготовить к 2013-му, а то и к 2015 году. Поэтому не исключено, что сроки будут переноситься «еще не раз», хотя с необходимостью перемен согласны не только чиновники, но и многие аналитики.

«Сама идея введения единого налога на недвижимость, привязанного к рыночной стоимости объектов, является справедливой. — утверждает Василий Митько. — Однако методы его реализации вызывают массу вопросов — как у специалистов, так и у простых граждан».

Кому будет хуже?

Как бы то ни было, предупрежден — значит вооружен. Ключевых проблем, о которых говорят эксперты, в сущности две: технология перехода на новую систему налогообложения и размер самого налога. «Специфика налога на недвижимость заключается в том, что сам объект налогообложения не является непосредственным источником, за счет которого исполняется налоговое обязательство, — объясняет юрист компании „Юков, Хренов и партнеры“ Елена Гурбатова. — То есть для того, чтобы выплачивать налог в связи с самим фактом наличия в собственности недвижимости, необходимо иметь какие-то источники доходов. Соответственно, если сумма налога на недвижимость не будет сопоставима с уровнем доходов граждан, владение таким имуществом будет экономически невыгодным. А это, безусловно, повлияет и на рынок недвижимости в целом».

Вывод: размер налога не должен быть слишком большим. И все же, как подсчитали некоторые аналитики, с учетом рыночной стоимости жилья налог на недвижимость может вырасти в 15-20 раз (ныне в Москве его средняя ставка составляет 300 рублей в год, так что по новым ставкам, возможно, придется платить около пяти тысяч). Но представители Минфина называют такие рассуждения «высосанными из пальца», а их авторов — любителями рассуждать не по делу. По версии чиновников, многим владельцам недвижимости в итоге придется платить даже меньше, чем ранее. Но и чересчур низким налог на недвижимость, скорее всего, не будет.

Руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов считает, что введение интегрированного налога на недвижимость можно рассматривать как меру, способствующую снижению количества спекуляций на рынке. До сих пор содержание квартир в России остается необременительным, но с введением более высокого налога затраты инвесторов возрастут, что теоретически может привести к более активному обороту таких объектов на рынке. Больше сделок — значит, выше премия риелторов.

Зато если переборщить со ставкой налога, то уплачивать его в полном объеме не смогут уже рядовые граждане. «Новация может ударить по беднейшим слоям населения, так как люди успели приватизировать довольно большие по площади квартиры, а их финансовая несостоятельность не позволит выплачивать полноценный налог на эти объекты», — предупреждает Сергей Мигунов. Если события примут такой оборот, на рынке мгновенно появятся очередные «схемы», позволяющие уклониться от уплаты налога в полном объеме.

— Поскольку законопроект касается широких слоев населения, само значение ставки налога должно определяться очень обдуманно, — рассуждает Василий Митько. — Необходимо защитить малоимущие категории граждан, пенсионеров, инвалидов, работников социальной сферы, военнослужащих и так далее. Законодатели и чиновники утверждают, что учли эту проблему и подготовились к ее решению. Так, авторы новой системы предлагают учитывать социальные факторы путем вывода части жилых площадей из-под налогообложения. Скажем, ныне «социальная норма» на человека составляет 18 квадратных метров. Значит, если в квартире прописан один человек, из-под налогообложения будут выведены именно эти 18 кв. м, а платить собственнику придется лишь за «излишки». Вот только упомянутые 18 кв. м — чрезвычайно малая площадь для проживания одного человека в современных условиях. В Европе и США нижняя граница куда выше и составляет в среднем около 30 кв. м на человека. «Если мы говорим о том, что движемся в сторону Запада и повышения комфортности жизни, эти нормы необходимо пересматривать», — заключает Митько.

Похоже, больше всего рискуют не самые богатые «миллионеры по-российски» — те, кто владеет несколькими квартирами (особенно в дорогих районах), но по тем или иным причинам не может похвастаться высоким доходом. Между тем дифференциация процентной ставки для богатых и бедных законопроектом пока не предусматривается. «Больше всего от повышения суммы налога могут пострадать люди, имеющие в собственности второе жилье — например, доставшееся по наследству, а также малообеспеченные лица, собственники одного жилого объекта, зато высокой ценовой категории, — предполагает Наталья Киселева. — Скорее всего, им придется принять для себя решение: платить налог или продать дорогую квартиру и купить более дешевую».

Похоже, во введении нового налога действительно больше всего заинтересованы участники рынка недвижимости. В исторических центрах крупных городов рыночные цены на квартиры весьма высоки. А значит, часть небогатых владельцев таких объектов новый налог вполне может подвигнуть к продаже ходового метража. Заметим: несколько лет назад глава корпорации «Баркли» Леонид Казинец предлагал принять подобную меру для создания в центре Москвы «однородной социальной среды», необходимой «для гармоничного развития центра мегаполиса». Идея, впрочем, была раскритикована блогерами и правозащитниками, а Казинца обвинили в снобизме.

Не рынком единым

Кто и как будет рассчитывать сумму налога? В теории схема проста. Сначала оценивается рыночная стоимость недвижимости, устанавливается ставка — и собственнику предлагается внести соответствующую сумму. Однако, для того, чтобы определить рыночную стоимость, объект должен состоять на кадастровом учете. А он-то в России далеко еще не завершен.

«Действие этого закона в том или ином регионе возможно только при условии, что проведен кадастровый учет всех объектов недвижимости и официально утверждены результаты кадастровой оценки, — комментирует Ирина Шугурова из „МИЭЛЬ-Брокеридж“. — Но работа по постановке всех объектов на кадастровый учет колоссальна и займет не один год. К тому же методика определения кадастровой стоимости еще дорабатывается». Да и предлагаемая кадастровая схема расчета не вполне применима к городским квартирам, а подходит лишь для индивидуальных домов. — Стоимость объекта по оценке БТИ — единица, абсолютно не соответствующая реальной стоимости квартиры, — добавляет Наталья Киселева из «Инкома». — Однако взимание налога происходит ежегодно, а цены на жилье постоянно меняются. На мой взгляд, очень сложно четко определить рыночную стоимость квартиры именно на момент оплаты годового налога. Тем более что налог на имущество может быть оплачен двумя платежами в разные временные периоды. «Желание правительства ввести новый налог понятно, — резюмирует Василий Митько. — Фактически он может стать стабильным источником дохода в бюджет, однако, чтобы избежать негативных последствий для населения, необходимо тщательно взвесить все за и против и выработать четкий механизм оценки недвижимости».

Так кто же выиграет от нововведений? Похоже, прежде всего риелторы. Ведь ожидаемые изменения могут вынудить малообеспеченных собственников дорогого жилья выставлять дефицитные объекты на продажу. Больше возможностей получат и инвесторы, приобретающие квартиры в самых дорогих районах крупных российских городов с прицелом на рост капитализации. А вот в чем состоит выигрыш всех остальных участников ожидаемого действа, от федерального бюджета до обычных граждан, — пока большой вопрос.

Среди пострадавших могут оказаться и девелоперы, почувствуют негативные моменты от введения этого налога также покупатели земельных участков или незавершенных объектов недвижимости, требующих существенных вложений. В условиях длинного инвестиционного цикла такие объекты не будут приносить прибыли, однако их собственникам придется уплачивать налог, исходя из рыночной стоимости. Во многих случаях — весьма высокой.