Как оформить гаражную собственность?

При продаже или обмене гаража в автокооперативе его владельцы часто сталкиваются с проблемами, наиболее существенной из которых является отсутствие правоустанавливающих документов.

О том, как оформить свою гаражную собственность, корреспондент газеты «Знамя» побеседовал с начальником отдела регистрации прав на объекты недвижимости нежилого назначения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области Анной Степиной.

— Анна Владимировна, что является основанием для регистрации права собственности на гараж?

— Таким основанием является документ, выданный председателем автокооператива и подтверждающий, что лицо, обращающееся за регистрацией права собственности, является членом автокооператива и полностью выплатило паевой взнос за гараж.

В соответствии со статьей Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт создания объекта. Таким документом, по Градостроительному кодексу, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

— Почему владельцы старых гаражных боксов зачастую сталкиваются с проблемами при регистрации своей собственности?

— В большинстве автокооперативов в Калужской области паевые взносы не устанавливались. Гаражи строились хозяйственным способом силами и на средства граждан, направленных в автокооператив отделом архитектуры округа. При этом проектная документация на отдельные гаражи не составлялась, разрешение на строительство гаража гражданину не выдавалось. Строительство осуществлялось на земельном участке, предоставленном автокооперативу в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду, в соответствии с согласованным архитектором округа проектом застройки земельного участка. При таких обстоятельствах вводу в эксплуатацию подлежали линии гаражных боксов или все гаражи в автокооперативе как единый объект градостроительной деятельности. Учитывая, что застройка территории гаражных кооперативов осуществлялась на протяжении не одного десятилетия и длится до сих пор, ввод в эксплуатацию гаражей не мог быть оформлен.

— Как в такой ситуации собственнику гаража доказать в регистрационном центре, что он имеет право называться собственником, и получить соответствующие документы?

— В Калужской области сложилась практика регистрации прав на гаражи, построенные до введения в действие закона о регистрации, то есть до 1998 года, на основании справки, выданной председателем автокооператива, в которой содержатся сведения о членстве данного физического лица в автокооперативе и принадлежности ему на праве собственности конкретного гаражного бокса.

На государственную регистрацию права собственности первого обратившегося за регистрацией члена кооператива наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации права, представляются: свидетельство о регистрации юридического лица (автокооператива); устав автокооператива; протокол собрания членов автокооператива об избрании председателя правления и документы о предоставлении земельного участка автокооперативу.

Названные документы подтверждают существование юридического лица (автокооператива), членом которого является обратившийся за регистрацией гражданин, и полномочия его исполнительного органа (председателя), выдавшего справку о праве собственности на гараж, а также то обстоятельство, что строительство гаража произведено на земельном участке, предоставленном для этих целей. То есть гараж не является самовольной постройкой.

— Если гаражный бокс был получен в качестве наследства или куплен у предыдущего владельца, то как новому хозяину оформить свою собственность?

— Приобретение прав на гаражный бокс, полученный в порядке наследования или по сделке, оформляется в соответствии с положениями Гражданского кодекса о порядке оформления наследственных прав либо о купле-продаже, дарении, мене недвижимого имущества, а не путем исключения из членов автокооператива предыдущего правообладателя и включением нового, как иногда по незнанию делают.

— В последнее время владельцам отказывают в регистрации прав собственности из-за того, что они предоставляют справку с информацией о том, что являются членами ликвидированного кооператива...

— В 2006 году по решению органа, осуществляющего регистрацию юридических лиц (налоговой службы), ряд автокооперативов был исключен из реестра юридических лиц. Вместо прежних гаражных кооперативов были созданы новые с тем же наименованием и теми же членами, но не являющиеся правопреемниками ликвидированных юридических лиц. Земельные участки новым кооперативам, как правило, не предоставлялись.

Однако по Гражданскому кодексу, ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. С момента ликвидации юридического лица полномочия руководителя — председателя автокооператива — также прекращаются.

В настоящее время члены вновь созданных автокооперативов обращаются за регистрацией своих прав на гаражи на основании справки, выданной от имени нового автокооператива. Справку подписывает председатель, который не полномочен выдавать документы от имени ликвидированного юридического лица. Регистрация права в рассматриваемом случае возможна только на основании решения суда о признании права собственности на гараж.

— Как можно в будущем избежать проблем с регистрацией права собственности? Что посоветовать владельцам строящихся гаражных боксов?

— Для беспрепятственного оформления гражданами своих прав на строящиеся в настоящее время гаражи правления гаражных кооперативов должны своевременно получать разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию линий гаражных боксов, а также устанавливать размер паевых взносов за гараж, предоставляемый члену автокооператива.