Деприватизация и расприватизация: что, зачем и почему?

Вот уже почти 10 лет по всей России активно идет приватизация жилья. Государство предусмотрело не только возможность превращения муниципальной собственности в частную, но и обратный процесс, именуемый деприватизацией.

Задумка

Изначально программа деприватизации была рассчитана на малоимущих граждан, которым материально сложно содержать жилье. При массовом ажиотаже на оформление собственности в статус частной, казалось бы, данная программа не должна была пользоваться большим спросом. Однако с течением времени она стала довольно популярной — желающие избежать необходимости выплаты полного размера налогов собственники квартир стали возвращать их государству. Дополнительным стимулом стал финансовый кризис, который значительно сократил доходы и без того не сильно обеспеченных категорий граждан. И даже тот факт, что деприватизировав квартиру, бывшие собственники лишаются возможности продать «свою» недвижимость или улучшить жилищные условия, не останавливал от принятия столь серьезного решения.

Принципиальная разница

Стоит отметить, что в отличие от приватизации, деприватизация проводится достаточно быстро и в среднем занимает не больше одного месяца. Этот обратный приватизации процесс возможен в двух вариантах: деприватизации и расприватизации. Суть их одна, а вот пути превращения частной собственности в муниципальную — разные.

Расприватизация — это признание договора передачи квартиры недействительным в судебном порядке. Такой способ активно применялся до недавнего времени, когда законодательством не была урегулирована возможность расприватизировать квартиру без суда. Договор приватизации (передачи) может быть признан недействительным на основании поданного искового заявления и решения суда, вынесенного по ст. 168, 169, 170, 171, 176, 177, 178, 179 ГК РФ. Стоит отметить, что данный способ не дает стопроцентной гарантии того, что жилье будет расприватизировано.

Деприватизация — принципиально другой способ передачи квартиры в собственность государства или муниципального образования, базирующийся на принципе добровольности. Суть его проста: жилые помещения, передаваемые гражданами городу в собственность в порядке деприватизации, будут предоставляться им же в пользование на основании договоров социального найма.

Кстати, есть еще один вариант антипода приватизации — это признание договора приватизации недействительным. Такое случается, когда он заключен с нарушением требований законодательства. Именно этим признание недействительным отличается от расторжения договора. Недействительный договор теряет силу с момента его заключения в случае признания таковым.

Основания для признания договора приватизации жилого помещения недействительным аналогичны тем, по которым признают недействительными и сделки с жильем. Так, например, недействительной могут признать приватизацию жилья недееспособными или ограниченными в дееспособности гражданами. В интересах лица, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если совершена к выгоде этого человека.

Договор приватизации, заключенный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет также недействителен, как и договор, заключенный несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителей. Случались прецеденты, когда суд признавал недействительным договор приватизации, заключенный под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях.

Иск о признании договора приватизации недействительным суд принимает от граждан, принявших участие в приватизации, членов семей собственников, опекунов и попечителей, прокуратуры, органов госвласти и местной администрации, а также органов опеки и попечительства, выступающих в защиту интересов несовершеннолетних. Согласно закону, требование о признании договора приватизации жилья недействительным можно заявить в течение трех лет со дня его регистрации. Однако в некоторых ситуациях, в частности в случае пропуска срока по уважительной причине, суд вправе его продлить.

Причины

В век накопления собственности, казалось бы, сложно найти разумное объяснение обратной передачи «кровного» жилья государству. Однако причина этому есть.

Так, например, бывают ситуации, когда владельцы квартир не хотят (или скорее не могут) нести материальную ответственность по выплате налогов на жилье. И даже несмотря на то, что сегодня их размер минимален, некоторые собственники опасаются, что в ближайшем будущем он может возрасти в результате того, что при расчете налогообложения государство начнет учитывать не оценочную стоимость квартир по данным БТИ, а их реальную рыночную цену. В этом случае содержание жилья станет слишком дорогим.

Зато если люди являются нанимателями квартиры, а не ее собственниками, обязанность по уплате налогов ложится на плечи государства. Если в момент приватизации права хоть одного из собственников квартиры были ущемлены, происходит процесс расприватизации, то есть возвращения на исходные позиции при помощи суда. Как показывает практика, чаще всего данный мотив выплывает в конфликтных ситуациях, и судебные разбирательства являются наиболее надежным инструментом для восстановления справедливости.

Необратимые последствия

Процесс деприватизации имеет гораздо более серьезные и ощутимые последствия для бывших собственников жилой недвижимости. Так, например, проведение деприватизации не возвращает собственникам жилья права повторной приватизации данного дома или квартиры либо приватизации другого жилья. То есть, единожды вернув квартиру в собственность органов власти в последствии ни ее, ни любое другое жилье человек, принявший участие в деприватизации приватизировать не сможет.

Кроме того, на «возвращенное» государству жилье бывший собственник уже не имеет никаких имущественных прав, кроме возможности проживать в нем на основании договора социального найма. Теперь уже не собственник, а наниматель обязан поддерживать жилое помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии собственными силами или путем заключения договоров с организациями, осуществляющими ремонт и эксплуатацию жилого дома, не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения наймодателя и исправно вносить плату за пользование данным жилым помещением. А сдать деприватизированную квартиру в аренду он может, только согласовав договор поднайма с наймодателем и организацией, осуществляющей управление жилищным фондом.