Правовое значение акта приема-передачи квартиры

Ответы ведущего специалиста НИУ «Юридический проект», кандидата наук В. Болочагина на поставленные вопросы были опубликованы на сайте города Колтуши.

Акт приема-передачи квартиры Дольщику служит доказательством исполнения Застройщиком его основной обязанности по договору о долевом участии — передать Дольщику квартиру после завершения строительства дома. Акт подтверждает, что квартира фактически передана Дольщику (Дольщик получил возможность заселения), состояние квартиры, в том числе отделка, отвечает условиям договора, квартира не имеет инженерных дефектов, которые можно обнаружить при обычном осмотре.

Хотя право собственности на переданную квартиру возникнет у Дольщика только после ее государственной регистрации, после подписания Акта приема-передачи притязания Дольщика на конкретную квартиру приобретают определенную правовую охрану. Так, судебная практика исходит из невозможности передачи другому Дольщику квартиры, уже переданной Застройщиком по Акту приема-передачи (речь идет о ситуации, когда вследствие технических ошибок или недобросовестности сторон на одну квартиру претендуют два Дольщика).

Правовые последствия отказа Дольщика от подписания Акта во многом зависят от квалификации договора о долевом участии в строительстве судом, рассматривающим спор. Если договор о долевом участии рассматривается как самостоятельный договор, не предусмотренный нормами ГК РФ, то применяются общие положения об обязательствах. Немотивированный отказ Дольщика от подписания Акта приема-передачи квартиры в этом случае квалифицируется как просрочка кредитора (ст. 406 ГК РФ), т.е. отказ от принятия предложенного Застройщиком надлежащего исполнения своего договорного обязательства. Такая просрочка дает Застройщику право на возмещение причиненных просрочкой убытков. Кроме того, риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры в период просрочки падает на Дольщика.

Вместе с тем суды общей юрисдикции в ряде случаев исходят из того, что данный договор по сути является договором строительного подряда (см. Бюллетень Верховного суда РФ, 2003, № 2). В этом случае к передаче квартиры Дольщику будут применяться положения ст. 753 ГК РФ, в соответствии с которыми при отказе Дольщика подписать Акт приема-передачи квартиры Застройщик может подписать его в одностороннем порядке, при этом его обязательства по передаче квартиры будут считаться надлежаще исполненными. Такой односторонний Акт может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа Дольщика от его подписания суд признает обоснованными. Поэтому Дольщику, не согласному по каким-либо причинам подписать Акт приема-передачи квартиры, следует в разумный срок направить Застройщику письменный мотивированный отказ от подписания Акта.

Как принять квартиру по акту приема-передачи?

Когда дом построен и уже остается лишь подписать акт приема-передачи квартиры и зарегистрировать право собственности на нее, у будущих жильцов могут возникнуть вполне классические проблемы.

Следите за сроками

К моменту подписания акта приема-передачи дом должен быть принят госкомиссией и иметь окончательный милицейский адрес. Проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ) должно произвести обмеры всех помещений — впоследствии эти данные будут занесены в ведомость на квартиру, без которой невозможно оформление акта.

Чтобы официально оформить все документы и по акту передать квартиру ее новому владельцу — участнику долевого строительства, застройщику обычно требуется три-шесть месяцев с момента принятия дома госкомиссией. Сроки оформления бумаг зависят не только от строительной компании, но и от госорганизаций, скажем, того же ПИБа. Но если дело затягивается более чем на полгода, необходимо проконсультироваться с юристом. Возможно, задержка свидетельствует о каких-либо серьезных проблемах — например, о двойной продаже или крупных строительных изъянах. В целом же, за нарушение сроков сдачи квартиры законом «Об участии в долевом строительстве...» предусмотрена неустойка, которая определяется исходя из ставки рефинансирования Центробанка.

Пересчитайте дефекты

Следующая проблема — мелкие недочеты, допущенные строителями. При оформлении акта приема-передачи дольщику выдается смотровой лист, в котором он должен отметить все обнаруженные в квартире дефекты. В том же документе должны быть зафиксированы сроки их устранения застройщиком. Для заполнения смотрового листа дольщику полезно будет пригласить эксперта в области качества строительства жилья, поскольку самостоятельно определить все технические недостатки квартиры вряд ли представляется возможным для неподготовленного человека. Здесь стоит отметить, что претензии, которые будущий владелец новой квартиры предъявляет застройщику, должны быть обоснованными. Требования типа «переделайте, мне не нравится», естественно, никто всерьез рассматривать не будет.

Если застройщик не устранит дефекты вовремя, квартиру все равно можно принять по акту, однако следует составить к нему приложение, где будет указано, что жилье принято с недоделками и прописано — с какими именно. Однако закон «Об участии в долевом строительстве...», который действует с апреля прошлого года, дает дольщику право отказаться от подписания акта приема-передачи при отсутствии требуемого качества жилья.

Помните о гарантии

Кроме того, теперь застройщик по закону обязан выполнять гарантийные обязательства перед клиентами в течение пяти лет с момента сдачи дома. Раньше гарантийный срок не только не превышал двух лет, но и был определенной редкостью — в большинстве договоров подобные обязательства застройщика не прописывались вовсе.

Еще один тонкий момент — ответственность за последствия, которые могут возникнуть в процессе устранения обнаруженных в квартире дефектов. Если рабочие застройщика, приводя в порядок одну квартиру, уже принятую по акту, повредят другую (что вполне может случиться), платить за это совсем не обязательно придется застройщику. Все эти тонкости во взаимоотношениях дольщика и застройщика должны быть определены заранее — сделать это, опять же, поможет юрист.