Неподвижные ссуды

Власти бьют тревогу — падение промпроизводства в России за первое полугодие составило 14,8%. Главный камень преткновения — кредитный рынок, который по-прежнему пребывает в полузамороженном состоянии. Согласно оценкам первого зампреда ЦБ Геннадия Меликьяна, объем кредитов, выданных реальному сектору экономики, сократился к маю на 0,8%. Причина — быстрый рост просрочки, предприятия не могут вернуть кредиты из-за падения спроса на их продукцию. Эксперты прогнозируют: осенью ожидается серьезное увеличение просроченной задолженности, в этих условиях может произойти разорение и банкротство ряда банков. В результате кредитование реального сектора, и без того буксующее, продолжит сокращаться.

Ещё осенью прошлого года банки стали пересматривать требования к заемщикам и к виду залога, предоставляемого в обеспечение по кредиту. Многие активы потеряли ликвидность, в том числе ценные бумаги, доли в компаниях, товар в обороте и т. д. Сегодня едва ли не единственным активом, ещё не утратившим привлекательность в глазах кредиторов, остается недвижимость — её все-таки можно продать, и она никогда не потеряет своей ценности полностью.

По словам Дмитрия Петренко, руководителя по поддержке продаж стандартных кредитных продуктов Промсвязьбанка, недвижимое имущество всегда рассматривалось банками как один из оптимальных видов обеспечения. Это точку зрения банкиры разделяют и сейчас, хоть и с некоторой поправкой на текущую рыночную ситуацию.

Спросом пользуется далеко не вся «недвижка». «Банки отдают предпочтение качественной недвижимости, готовой к эксплуатации, с выгодным местоположением. Что касается жилой недвижимости, то кредитные учреждения охотнее работают с типовым жильем, а не с элитной недвижимостью», — говорит Алексей Филатов, старший специалист сектора залогов Сведбанка.

Но главным образом банкам интересна коммерческая недвижимость: офисы, склады, торговые центры, то есть те активы, которые способны давать постоянный денежный поток от аренды и обеспечить возврат кредитов. «Это наиболее ликвидные здания и помещения, коррекция цен на которые возможна в пределах не более 20–30%. Эксперты прогнозируют, что в меньшей степени пострадает от кризиса сегмент помещений свободного назначения с небольшой площадью. Такие помещения могут быть использованы как объекты street-retail и востребованы малыми и средними предприятиями. Что касается других объектов, то колебания цены и спроса во многом зависят от месторасположения объекта и инфраструктуры. В любом случае банк, принимая в залог недвижимость, оценивает все факторы риска, связанные с таким обеспечением», — добавляет Мария Кордичева, начальник управления разработки и продвижения продуктов и услуг для малого и среднего бизнеса Росбанка.

Условия рынка таковы, что реально подсчитать стоимость даже хорошей недвижимости сложно. Именно поэтому банки оценивают недвижимость с большим дисконтом и не скрывают этого: если в докризисные времена можно было получить заем на сумму, составлявшую до 80% от рыночной стоимости залога, то сейчас такое практически невозможно.

Максимум, на что может рассчитывать заемщик, — половина цены залога в текущих условиях. «Дисконт по коммерческой недвижимости составляет не менее 30% в зависимости от типа объекта. Сроки кредитования не превышают трех лет. По жилой недвижимости дисконт также составляет не менее 30%, а сроки кредитования — до 25 лет», — цитирует Квадрум Алексея Филатова.

Таким образом, банки пользуются проверенным правилом: залог должен полностью с процентами покрывать кредит. Кроме того, невозврат влечет за собой увеличение страховых резервов, а также судебное производство. И то, и другое дорого обходится банкам.

Меняем деньги на квартиру

Ещё одно веяние времени — новые требования банков к малому бизнесу, суммы кредитов которым всегда были невелики. Но если раньше финансовые организации охотно ссужали предпринимателям деньги под будущие доходы или поручительство третьих лиц и т. д., то сегодня и для этого сегмента заемщиков единственным ликвидным видом обеспечения является недвижимость. И это притом, что большая часть представителей малого бизнеса не имеет собственности, а площади (для торговли, производства и т. д.) обычно арендует.

Но сегодня банкиры готовы рассматривать и личное имущество владельцев бизнеса, то есть их собственные квартиры. Так, один из российских банков предлагает малому бизнесу кредит от 300 тыс. рублей сроком на год с обязательным условием залога квартиры. Хотя, согласитесь, стоимость залога (особенно если речь идет о столичной недвижимости) и запрашиваемой суммы несопоставима. А если учесть, что регистрация обременения на недвижимость требует и времени, и денег, то кредит и вовсе становится непривлекательным.

Тем не менее таковы условия сегодняшнего рынка, и позиция банков тоже объяснима. Таким образом они пытаются обезопасить себя от роста просрочки, ухудшающей их показатели. В случае невозврата кредита банкиры смогут по крайней мере изъять недвижимость, которую можно будет реализовать и погасить долг.

Резкое снижение ликвидности на рынке предъявляет повышенные требования к профессионализму оценщиков, которые должны быть независимы как от покупателей, так и от продавцов, считают банкиры. Обеспечение кредита в виде недвижимости для банков всегда предпочтительнее, в том числе и потому, что на страже прав залогодержателей стоит государственный орган — Федеральная регистрационная служба, в которой регистрируются обременения на закладываемую недвижимость.

Забрать и поделить

Первое и самое главное для кредитования под залог недвижимости — иметь договоренности с заемщиком о механизме реструктуризации долга на взаимоприемлемых условиях. Возможна схема, по которой реализация залога производится во внесудебном порядке, если условия договора позволяют произвести такую реализацию. «Условиями договора залога можно определить способ внесудебной реализации залога в случае дефолта. Другой способ обращения взыскания и реализации залога — по решению суда», — говорит Мария Кордичева.

Но изъять заложенную недвижимость порой не так-то просто. Для облегчения этого процесса в июне Госдума приняла во втором чтении поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которые расширяют возможность предпринимателей получить кредиты под залог нежилых помещений.

В частности, в базовый закон об ипотеке вводится норма, по которой здание или сооружение с земельными участками, на которых они расположены, нежилое помещение, приобретенное с использованием кредитных средств банка либо средств целевого займа, считаются находящимися в залоге с момента госрегистрации права собственности заемщика на них. По мнению специалистов, эти изменения в законодательстве значительно повысят лояльность банков, и они будут охотнее принимать недвижимость в обеспечение по ссудам.

Так, уже в ближайшее время Росбанк планирует начать в некоторых своих филиалах продажи продукта «Коммерческая ипотека для малого и среднего бизнеса», в рамках которого клиент сможет получить кредит под залог приобретаемого объекта коммерческой недвижимости.

Кредитные организации, не желающие продавать заложенную недвижимость с дисконтом, предпочитают ждать лучших времен. Однако держать на балансе объекты банкам невыгодно, поэтому они предпочитают «упаковывать» изъятую недвижимость в закрытые ПИФы. Для этого активы передают в руки управляющей компании.

«Компания, управляющая фондом недвижимости, за небольшую комиссию может взять на себя ряд вопросов, касающихся как работы с арендаторами (если речь идет о коммерческой недвижимости), так и юридического и финансового обеспечения проекта, — поясняет Иван Гелюта, генеральный директор УК «Эверест Эссет Менеджмент».

— С одной стороны, это дает возможность банку получать доход, с другой — улучшает его показатели, так как на балансе отражается не сама недвижимость, а ценные бумаги, которыми являются паи ЗПИФа». В случае организации биржевого обращения паев банк может квалифицировать их как ликвидные ценные бумаги, и тогда вместо неликвидного актива, которым сейчас является недвижимость, возникает ликвидный — в виде паев ЗПИФа. Впоследствии банк может реализовать недвижимость, просто продав паи. Причем он может реализовать объект заинтересованным инвесторам как целиком, так и частями.