Три случая, когда нужна оценка: наследование, ипотека, развод

Как люди узнают о цене квартир? В первом приближении — из СМИ, в том числе с помощью такого практически удобного инструмента, как публикуемые сайтом http://www.irn.ru/ еженедельные индексы. Между тем, на рынке существуют специальные компании — оценочные. Чем они занимаются, как работают и почему же они ещё не стали лучшими друзьями широких масс населения?

Как считают?

Если немного погрузиться в глубины науки экономики, то можно узнать, что существует великое множество подходов оценки. Например, затратный — здесь за основу берутся расходы, которые необходимо понести, чтобы создать подобный объект недвижимости. Именно так считает Бюро технической инвентаризации (БТИ) — за основу принимается себестоимость строительства в ценах какого-то тысяча девятьсот лохматого года, потом добавляются коэффициенты — повышающие (инфляция с тех пор не дремала) и понижающие (здание с годами старело, изнашивалось). А полученная цифра не имеет ничего общего с рыночной стоимостью. Не учитывается, например, такой «малозначительный» параметр, как местоположение: одинаковые объекты на Остоженке и в поселке Лотошино должны стоить одинаково… В итоге оценка «по БТИ» ниже реальной рыночной — для некоторых объектов до 10–15 раз. Не найдется ни одного безумца, который согласился бы за такие деньги квартиру продать. Однако «БТИ-шная» оценка используется, в частности, при расчете налогов. В реальности все, и оценщики в том числе, пользуются сравнительным методом: он основывается на том, чтобы найти наиболее похожие объекты и посмотреть, за сколько они продаются или уже проданы.

«В качестве объектов-аналогов берутся квартиры схожие по местоположению, а также по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, — рассказывает о технологии Карина Нерезенко, оценщик Консалтинговой группы «Эксперт». — Источники информации по предложениям самые разные: это и интернет-ресурсы, и периодические печатные издания». Правда, подобрать абсолютно одинаковые объекты-аналоги (их в идеале нужно несколько, чтобы исключить случайный фактор) чаще всего не представляется возможным, поэтому берется нечто похожее и корректируется поправками. «Основными из них, — продолжает Карина Нерезенко, — являются поправка на местоположение, на транспортную доступность (например, удаленность от метро), на тип дома, на вид из окон, на этаж, на состояние внутренней отделки, на наличие летних помещений».

Машина времени

При необходимости оценщик может определить стоимость имущества, в том числе и недвижимости, не только на сегодняшний момент, но и на любую дату в прошлом (это же, кстати, умеет делать и наш «электронный оценщик»). «Расчет ведется сразу на нужную дату в прошлом, — говорит Светлана Котенева, оценщик компании «Гранд Реал». — Тут помогут имеющиеся архивы: интернет и подшивки газет по недвижимости, например, Ленинская библиотека».

Кроме того, напоминает Андрей Осипов, заместитель генерального директора компании «Мегаполис-Центр», многие фирмы занимаются оценочной деятельностью довольно давно и уже накопили собственную огромную базу данных — как печатных изданий, так и уже собственных проведенных оценок. «Располагая такой информацией, определить стоимость квартиры, скажем на 2003 год, не составляет никакого труда», — убежден эксперт.

Когда оценка необходима?

Существуют ситуации, при которых официальное заключение об оценке, выполненное лицензированной оценочной компанией, необходимо. Все они перечислены в ст. 8 («Обязательность проведения оценки объектов оценки») закона «Об оценочной деятельности в РФ» (№ 135-ФЗ от 29.07.1998 г., последние изменения внесены 24.07.2007 г.). Случаев там перечислено масса, но ситуаций, с которыми может столкнуться обычный человек, всего три: при получении ипотечного кредита, при дележе наследства и при «разборках» между бывшими супругами.

С ипотекой все очевидно: заключение о стоимости квартиры, становящейся предметом залога, является одним из обязательных документов, которые банк требует от заемщика. Примечательно, что банки настаивают, чтобы оценщик был только из той компании, что дружественна банку.

Однако известны случаи, когда оценщики предлагают клиентам «скорректировать» итоговую цифру. Все обычно хотят, чтобы квартира выглядела подороже — тогда она станет вроде как более солидным обеспечением кредита. Стоимость «любезности» — порядка $100, что является для оценщиков неплохим приработком: их работа по тарифу стоит 3–5 тысяч рублей. Но и в банках тоже сидят не дети малые: получив заключение, они сразу же «корректируют» его вниз, используя для этого те же немудрящие инструменты, что и оценщики — базы данных о продаже квартир в интернете.

Теперь о наследовании. Если наследников несколько, то поделить имущество можно либо «в натуре» (тебе машину, мне дачу), либо полностью распродав его и разделив деньги. На практике бывает иначе. Например, имеется одна квартира, которую должны поделить двое наследников. По обоюдному согласию, один из них получает всю квартиру целиком, но выплачивает другому половину её стоимости. Естественно, возникает вопрос: сколько эта квартира (и, соответственно, её половина) стоит?

За этими ответами и идут к оценщикам. Поскольку наследственные дела долго тянутся во времени, и делить приходится то, что перешло по наследству несколько лет назад, возникает уже упоминавшаяся необходимость определить стоимость имущества на некий момент в прошлом. С бракоразводными делами — все в точности так же.

Необязательно, но не повредит

Что касается обычных сделок (продажи, мены, дарения и т.п.), то здесь официальных документов об оценке не требуется. Если сделка возмездная (купля-продажа, дарение), то стороны сами определяют цену и записывают, что считают нужным, в договор. В 90-е годы требовали, чтобы среди прочих документов предоставлялась справка БТИ о цене квартиры — чтобы в договоре указывалась сумма, по крайней не мере не меньшая, чем оценка БТИ. Сегодня же регистрирующие органы не требуют и этого.

Тем не менее, участники рынка считают, что официальное заключение от оценщика может оказаться полезным. «Традиционно за ответом о стоимости недвижимости принято обращаться к риэлторам, — говорит Михаил Васенин, генеральный директор Консалтинговой группы «Эксперт». — Никоим образом не ставя под сомнение их профессионализм, хочется напомнить, что первая цель риэлтора — получить себе клиента, а для этого нужно назвать цену, наиболее приятную для продавца, т.е. повыше.

Вторая цель — продать недвижимость и получить свои комиссионные, которые тоже рассчитываются как процент от стоимости. Таким образом, сколь бы ни был риэлтор профессиональным и порядочным, он — лицо заинтересованное».

«Ни для кого не секрет, что цена предложения всегда завышена, да и не все факты озвучиваются агентствами недвижимости, — соглашается Андрей Осипов («Мегаполис-Центр»). — Оценщик может объективно разъяснить заказчику все плюсы и минусы покупаемой им квартиры с точки зрения её текущей и будущей стоимости. Кроме того, участники сделок заказывают независимую оценку в тех случаях, когда не могут прийти к общему знаменателю в вопросе цены: одна сторона считает, что стоимость завышена, другая — что занижена». Для владельца недвижимости заключение об оценке может оказаться полезным как аргумент в торге с покупателем. Документ этот — довольно солидный, более 30 страниц, с фотографиями. На кого-то из покупателей может произвести впечатление.

В рамках разумного

Если разобраться, положение оценщика двоякое. С одной стороны, итогом его работы должно быть определение стоимости квартиры, т.е. некоей объективной истины. С другой — мы уже говорили об ипотечных заемщиках, заинтересованных в завышении цены на квартиру. И во всех прочих случаях, когда привлекается оценщик, всегда есть интерес к «корректировке» стоимости. Как часто идут оценщики на соблазн и что из этого получается?

«Оценщик несет ответственность за свои отчеты как физическое лицо, рискует в случае чего собственным имуществом», — говорит Светлана Котенева («Гранд Реал»). Карина Нерезенко («Эксперт») уверена, что в их компании случаев «натягивания» стоимости не было — хотя о прецедентах в других фирмах она слышала. «Чем дело закончилось, я не знаю», — деликатна эксперт.

И, наконец, Андрей Осипов («Мегаполис-Центр») признает, что в работах, выполненных корректно, разница в стоимости может быть не более 10%. Что само по себе не так уж мало.

Но в чем эксперты единодушны, что совсем уже откровенную «заказуху», когда стоимость в отчете будет отличаться от действительной в разы, сегодня не сделает никто. За работой оценщиков следят — и государство, и специальные экспертные советы при их саморегулируемых организациях. Если выяснится, что оценщик сознательно исказил стоимость, его как минимум лишат права профессиональной деятельности.