Свой дом «на природе» или место в многоэтажном «улье»?

Обнинск, не имея «лишней» земли, весьма богат сильными кадрами во многих сферах деятельности, располагает, в том числе, и мощным предпринимательским корпусом. Газета «Деловой Обнинск» отмечает, что предприниматели города уже внесли очень серьезный вклад в создание инфраструктуры малоэтажного строительства.

Производитель домов

Вадим Кизин, 37 лет. В 1995 г. окончил ИАТЭ по специальности «инженер-системотехник». Но в итоге занялся бизнесом, а именно — торговлей. Вместе с компаньоном к 1999 г. был владельцем розничной сети магазинов по продаже бытовой химии и парфюмерии «Калипсо». Это оказалось не очень интересно, да к тому же конкурировать с крупными торговыми сетями становилось все сложнее. И тут один знакомый Кизина предложил создать предприятие по изготовлению каркасно-панельных домов с производственной базой в Калуге. От Кизина требовалось закупить оборудование, найти и нанять специалистов, а приятель должен был обеспечивать поставки пенополистирола и заказы на продукцию, в каоторых, по его словам, недостатка нет. Предложение было принято.

Выбрать оборудование оказалось делом непростым. Импортное оборудование было и дорогим, и технически, по мнению Кизина, недостаточно прогрессивным. Выбор остановили на предприятии «Техкомплект» в Дубне, которое взялось выполнить заказ обнинцев. Кизин сам написал техническое-задание. В октябре 2005 г. оборудование было готово. Компаньоны организовали фирму ООО «Твой дом», сертифицировали выпускаемую продукцию.

И тут оказалось, что человек, который подал идею создать это производство, не может обеспечить завод пенополистиролом, да и с заказами та же картина. Оборудование, купленное на деньги, взятые в кредит, простаивало. Пришлось отношения с партнером прервать, самим налаживать поставки комплектации, заниматься маркетингом. Первые заказы получили после того, как в 2006 г. показали образцы своей продукции на всероссийской-выставке строительных материалов.

Поначалу производили дом в неделю, затем стали укладываться в смену. По ходу работы выявились недостатки в оборудовании. Заказали в Дубне вторую линию, более совершенную. Ряд недостатков со временем выявили и в этом оборудовании, но их устранили уже своими силами. В итоге возможности линии довели до необходимого уровня. Аналогов этому оборудованию в мире нет, по сути — это российское ноу-хау. В настоящее время мощности предприятия позволяют производить в год до 40 тыс. кв. м. жилья.

Открыты дополнительные офисы в Ростове, Челябинске и в подмосковном Пушкине. Следующие планируется открыть в Уфе, Екатеринбурге, Сочи. На сайте предприятия идет постоянное обсуждение особенностей домов того или иного проекта, покупатели задают вопросы, специалисты завода дают квалифицированные ответы, география этого «форума» включает уже десятки городов страны. Продукция завода идет в 15 регионов России, включая Иркутскую область и Приморский край: недавно, например, отправили комплект конструкций на дом во Владивосток.

Технология и стоимость каркасно-панельного домостроения таковы, что можно производить дома в Обнинске, отправлять их заказчикам в любую точку страны, хоть на Дальний Восток — и это всё равно выгодно. За 3 года работы завод произвел около 500 домов.

Организатор строительства

Игорь Горских, 37 лет. В 1993 г. закончил ИАТЭ по специальности «прикладная математика». Был Председателем правления Газэнергобанка, когда 4 года назад в руководстве этого банка впервые стали анализировать схемы ипотечного кредитования. В тот период дело не пошло. Тогда решили непосредственно финансировать строительство. Построили два малоэтажных поселка в Калуге — Рождествено и Швейцарская деревня. Следующим был микрорайон малоэтажной застройки, «Олимпийская деревня» (д. Кабицыно), рассчитанный на 2 тысячи домов, на территории в 160 га. В 2006 г. проект представили на рассмотрение губернатору Калужской области А. Артамонову. Губернатор проект одобрил. Затем боровскими депутатами и правительством Калужской области был утвержден генеральный план застройки.

В декабре прошлого года было получено право на перевод земли под строительство. Стройку в «Олимпийской деревне» можно было начинать. На сегодняшний день в «Олимпийской деревне» строятся 209 домов, из которых 60 будут сданы в эксплуатацию этом году, а остальные — в марте—апреле будущего года. Кроме того, планируется строительство инфраструктуры микрорайона:

• 2008 г. — дороги и внутренние сети 1-й очереди
• 2009 г. — дороги и внутренние сети 2-й очереди, детсад, торгово-развлекательный центр и опорный пункт милиции, область строит подъездную дорогу с ул. Курчатова
• 2010 г. — дороги и внутренние сети 3-й очереди, выезд на Киевское шоссе, школа и медпункт.

Помимо «Олимпийской-деревни», корпорация «Русская недвижимость» реализует ещё несколько проектов на территории Калужской-области. В частности, строительство коттеджного поселка «Грачевка» на 80 домов в Жуковском районе, поселка «Локонское» в Малоярославецком районе, «Международной деревни» в Калуге… В общей сложности, в следующем году планируется построить 500 домов.

Эти два примера — промышленника и девелопера — одни из многих. В регионе сегодня работают несколько заводов по производству каркасных домов, действуют ряд местных девелоперских структур, которые специализируются именно на малоэтажном жилищном строительстве, насчитывается несколько десятков строительных организаций. Только на строительстве «Олимпийской деревни» задействованы 6 строительных фирм. Таким образом, в Калужском регионе уже имеется собственная солидная производственная и организационная база для малоэтажного домостроения.

О «канадцах» разговор отдельный

На сегодняшний день самые дешевые индивидуальные дома в России, как и во всем мире — каркасные. Строится их всё больше, что называется — «процесс пошел». Но против них ещё сохранились предубеждения, потому что в наших традициях строить дома внешне более основательные. А каркасный дом в сравнении с привычными выглядит, словно увеличенный в размерах дачный домик. И возникают сомнения: достаточны ли у него теплопроводность, устойчивость против ветра, сырости и т. д.?

Важность этой проблемы заслуживает отдельного разговора. История каркасного домостроения началась в США в 1930-е годы. Цель состояла в том, чтобы разработать дешевые, простые в изготовлении и в то же время надежные дома. Первые попытки оказались неудачными. Но эксперименты продолжились, слишком многообещающей была цель. В 1950 г. была разработана панель с внутренним изоляционным слоем из пенопласта, и это было уже шагом в правильном направлении. Дома первых же серий, построенные по этой технологи, показали себя неплохо. И уже в этот период благодаря домам такого типа в течение всего 10 лет в США был снят острый дефицит жилья. Первый город из 17 тысяч каркасных домов был построен под Нью-Йорком в 1950 году. А уже через 10 лет в подобных домах жили 20 миллионов американцев.

В итоге, начиная с 50-х годов, была накоплена «сумма» таких современных решений, которые позволяют быстро строить недорогие дома с весьма высокими потребительскими характеристиками. Для нас, конечно, принципиален тот факт, что технология каркасного домостроения была удачно адаптирована к местным условиям в таких схожих с Россией по климату странах, как Канада, Норвегия, Финляндия. На сегодняшний день здесь 80% всех частных домов построены именно по этой по технологии. После адаптации в Канаде её даже стали называть «канадской». В доме, построенном по этой технологии, в самые сильные морозы тепло, а в летнюю жару — прохладно. Зимой достаточно 2–3 часов работы отопительной системы, чтобы в доме было тепло. При этом затраты тепловой энергии в 3–4 раза меньше, чем в домах из других материалов. Ведь стена толщиной в 16 см, из которых 14 см. составляет пенополистирол, по теплопроводности равна кирпичной кладке в 1.2 м. Прочностные характеристики конструкций: в горизонтальном положении каркасная панель держит вес в 2 тонны, в вертикальном — 10 тонн.

В России доля каркасного домостроения в малоэтажном строительстве сейчас быстро расширяется. Например, недавно вошла в строй вторая очередь ДСК «Славянский», построенного в г. Пушкин под Санкт-Петербургом. С открытием второй очереди, этот домостроительный комбинат стал самым крупным в Европе. Его мощность к концу 2008 г. достигнет более 200 000 кв. м. жилья. ДСК «Славянский» обеспечивает строительство малоэтажного жилого района «Новая Ижора» на 15–20 тысяч жителей. Здесь на площади в 285 га будут построены около 6 тысяч каркасных домов общей площадью в 500 тыс. кв. м. С момента начала строительства в 2007 г. построено уже более 600 домов.

Но все это, если уж называть вещи своими именами, пока что не более, чем сведения из СМИ. И пусть всё звучит и выглядит вполне убедительно, всё же черту под всеми вопросами и сомнениями может подвести только опыт практической эксплуатации таких домов в России. Опыт этот пока минимален, но уже есть. Поэтому послушаем конкретного домовладельца, уже больше года живущего в доме, построенном по «канадской технологии».

«Канадец» в России

Евгений Васильевич Гавричкин, 41 год, врач-невропатолог частной практики.

Нет, он не канадец, он владелец дома, построенного по «канадской технологии». Семья Гавричкиных состоит из 5 человек: муж, жена и трое детей, дочь собирается замуж. Поэтому вопрос расширения жилплощади для семьи некоторое время назад встал очень остро. И в прошлом году Гавричкины решились: продали 3-комнатную квартиру в Обнинске и приобрели 2-хэтажный 5-тикомнатный каркасно-панельный дом площадью в 165 м. Сам дом обошелся в 2 млн. рублей, без внутренней отделки. Остальные средства (1 млн. 200 тыс.) ушли на землю, септик, гараж и забор.

Дом построили в деревне Доброе. В сравнении с квартирой расширились по площади в 3 раза. В доме 3 комнаты наверху, 2 внизу, столовая 30 кв. м., 2 ванны, холл 2-го этажа используется одновременно как небольшой спортзал. Начали строить дом 2 апреля 2007 г., 8 августа того же года заселились.
Евгений Васильевич поделился впечатлениями о своем доме.

«Год дом был на электрическом отоплении, обошлось это в 50 тыс. рублей, то есть 4100 руб. ежемесячно. Сейчас провели газ, теперь содержание дома будет обходиться ежемесячно в 2 тыс. рублей.

У завода «Твой дом», где мы купили нашего «канадца», строительные услуги подороже, поэтому часть работ я сделал сам, часть спецы из родственников и знакомых. Специалисты завода нас предупреждали: от того, что вам спроектируют по теплу, сразу „отрезайте“ треть. Батареи отопления устанавливал знакомый сантехник. Пришел, посмотрел и говорит: «Я не верю, буду делать так, как всегда делаю». Я согласился. В результате мы зимой из 6 тэнов 4 не включали вообще. Зиму провели с открытыми окнами. Режим такой: автоматика включает батареи минут на 20, затем на часок отключает. Заданная температура поддерживается четко. Младший сын шестилетний у нас всю зиму в трусах пробегал.

Насчет сырости. Три месяца после строительства была влажность. Потому что строители одно время работали под дождем, пленкой конструкции не прикрывали, и они набрали влаги, все-таки не рассчитаны на то, что их будут поливать водой. Но потом за три месяца дом высох, и микроклимат нормализовался. Качеству стеновых панелей это испытание не повредило, а вот полы вздулись, они ведь были залиты водой, пришлось потом их циклевать. На огнестойкость мы панели проверили, когда пытались сжечь отходы, и у нас ничего не получилось — не горят. Звукоизоляция в доме отличная: докричаться с одного этажа на другой непросто. Часто звоним друг другу в доме по мобильнику, потому что идти «долго». Совет будущим домовладельцам: чтобы не было «эффекта термоса», надо ставить окна с клапанами проветривания.

Фундамент я выбрал ленточного типа: по периметру и посередине под домом (крест-накрест) траншея, песчаная подушка в 50 см., ставится опалубка, и заливается бетоном тоже в 50 см. За год в доме нигде ни малейшего перекоса. Со строителями были проблемы, то кто-то в запой ушел, то панели не завезли, то завезли не того размера… Поэтому строили 4 месяца, хотя могли бы справиться за два с половиной.

Откровенно говоря, когда мы выбирали дом, в технические особенности не вникал, главное было, чтоб денег хватило. Конечно, боялись, но выбора не было. Перед тем, как строить, зашел к соседу на участке, который рядом, говорю ему: «Миша, я вот такой дом решил строить, что скажешь?» Оказалось, что сосед работал в Норвегии, Дании, с темой знаком. Он меня успокоил: «Этот проект специально для северных территорий, со всеми расчетами, так что не беспокойся».

По дому многое сам делаю. И облицовку стен сделал, и полы — ламинат — положил, и электрику доделал, которую недопровели тут мои «собственные» спецы. А когда сам работаешь, чувствуешь дом, что он из себя представляет. Мне нравится эта конструкция, дом очень ровный и устойчивый.

Участок у нас 10 соток. Жена у меня человек стопроцентно городской, сначала побаивалась переезжать «на природу», а теперь от земли не отходит. У нас уже на зиму и картошка своя, и помидоры с огурцами, и зелень, и сад уже высадили — яблони, вишни, сливы, и даже виноград хотим выращивать. В общем, главное впечатление такое: напрасно не купили дом раньше».

Предубеждение против домов, построенных по «канадской технологи», последнее время тает на глазах. Например, из 209 домов, которые сейчас строит в Кабицыне компания «Русская недвижимость», каркасно-панельных — 70, пеноблок 70, монолит — 50, железобетонные плиты — 10. Компания отмечает, что явно обозначилась тенденция к увеличению доли каркасно-панельных домов в общем объеме заявок.

Механизм заработал

Можно констатировать, что «механизм» комплексного малоэтажного строительства в регионе создан и уже работает. В самом общем виде этот «механизм» включает в себя административно-организационные усилия региональных и местных властей, производство и строительство индивидуальных домов, работу девелоперских компаний. Надо отметить, что кроме федеральной подпрограммы для молодых семей, в регионе действует и собственная программа — «Доступное комфортное жилье в Калужской области». Эта программа предусматривает продажу части вводимого жилья не выше фиксированной цены, которую ежеквартально устанавливает федеральное Министерство регионального развития.

Наши губернские власти поставили перед девелоперами и застройщиками чёткие условия. Во-первых, цены на дома категории «доступное жилье» должны быть даже несколько ниже тех, которые установлены Минрегионразвития. К слову заметим, что на сегодня верхний ценовой потолок на доступное жилье в Калужской области, установленный Минрегионразвития, составляет 41 550 рублей за кв. м. Второе условие — в общем объеме строительства должна быть четкая фиксированная доля жилья, которое будет продаваться по «социальной» цене. В прошлом и нынешнем годах это были 10%, в следующем — 20%. Компании, выполняющие эти условия, получают полную административную поддержку от властей. Понятное дело, что в таком случае разного рода вопросы и проблемы, возникающие при оформлении разрешительных документов и т.п., решаются значительно легче и быстрее. Это пример разумного и оправданного применения «административного ресурса».

Например, в «Олимпийской деревне» 200 домов, 10% от заявленных к строительству 2-х тысяч, реализуются по «социальной» цене. Один из застройщиков проекта, компания «СберСтройИнвест» установила свою внутреннюю цену: коммерческая — от 32 100 до 46 268 рублей, «социальная» — от 26 716 до 37 313 рублей в зависимости от типа и метража дома, а также величины прилагаемого к нему земельного участка.

Кризисы проходят, а жизнь идет

Темпы роста жилищного строительства в Калужском регионе неплохие, но абсолютные цифры пока, конечно, небольшие. И дело здесь не только и не столько в кризисных явлениях, которые сейчас держат в напряжении рынок. Кризисы проходят, а жизнь идет. Но даже после того, как самые острые проявления кризиса на рынке жилья будут преодолены, останется самая главная проблема — невысокая платежеспособность населения. В Обнинске подавляющее большинство нуждающихся в жилье пока неспособны его купить.

Это, конечно, похвально, что у нас городские власти выделяют на жилищные субсидии молодым семьям 10 млн. руб., в то время как в Калуге и в районах, участвующих в подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей», по 1 млн. Но даже вместе с федеральной и региональной долями это — мизерные средства: в этом году — 16 млн. 447 тыс. рублей. Этих денег хватило на субсидирование всего лишь 33 молодых семей, из которых использовать их смогли 27. В следующем потоке, то есть на 2009 г., средств хватит на 32 семьи из 69, допущенных к участию в программе.

Между тем, в Обнинске в последние годы ежегодно заключается в среднем по тысяче браков. По данным на 2002 г., в городе состояли на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий около 8 тысяч семей. С 2003 г. в городе комплексный учет нуждающихся в жилье вообще не ведется, и сегодня точных данных на этот счет нет. Но понятно, что острота жилищной проблемы не снизилась, и количество семей, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, в городе по-прежнему не менее 7–8 тысяч.

Это означает, что на решение жилищной проблемы в Обнинске требуются колоссальные средства. Достаточно сказать, что проект одной только компании «Русская недвижимость» в Кабицыне «весит» около 4 млрд. рублей. Это себестоимость только лишь тех двух тысяч домов, которые компания планирует здесь построить. Конечно, таких денег у населения нет.

Тем не менее, рынок жилья в последние годы начал набирать обороты. Пока его участники — довольно узкий слой неплохо обеспеченных людей. Через ипотеку и программы господдержки к ним добавляется ещё некоторое количество покупателей своего жилья. Этот процесс, несомненно, будет идти всё активней. Надо только властям, банкам, домостроительным заводам, девелоперам и строителям не снижать усилий. Но здесь снова приходится напомнить, что Обнинск буквально заперт в своих нынешних границах. Поэтому строительство собственных домов для горожан идет на территории соседних районов, со всеми вытекающими юридическими последствиями. Например, жители Обнинска, купившие дома в Кабицыне, получат боровскую регистрацию. Правда, им обещано администрацией Обнинска, что они сохранят все права горожан на устройство детей в детсады, школы наукограда, на пользование муниципальными медучреждениями.

На сегодняшний день, похоже, единственно реальная стратегия малоэтажного жилищного строительства для Обнинска в том, чтобы при поддержке области и в кооперации с властями 4 соседних районов содействовать реализации проектов возведения малоэтажных домов непосредственно за городской окраиной. Задача в том, чтобы определить формы и объемы города в этой работе.

Пока что, прямо говоря, особой активности в этом направлении городские власти не проявляют. Проект «Олимпийская деревня» возник по инициативе Корпорации «Русская недвижимость», осуществляется при поддержке губернских властей, по согласованию с властями Боровского района. Власти Обнинска фактически никакого вклада в его реализацию не вносят. Причина понятна: не воодушевляет перспектива вкладывать средства из городского бюджета в строительство и благоустройство на территории соседних районов. Вот так усложняется наша жизнь, такие непростые задачи ставит.

Но ведь надо понимать, что большинство жителей Обнинска, переселившихся в собственные дома на земли соседних районов, не перестанут по духу, «менталитету» и по месту работы быть обнинцами. А со временем, очень даже возможно, городу всё-таки отойдут те участки земли в соседних районах, которые нынче всё активнее заселяются жителями наукограда.