Вслед за строителями от кризиса начали страдать риэлторы

ИА Росбалт пишет, что на днях министр финансов РФ Алексей Кудрин завил о том, что рынок недвижимости России будет испытывать трудности на фоне мирового финансового кризиса, который приводит к снижению спроса и сокращению источников кредитования. Поясняя свою мысль, он отметил, что отрасль оказалась «очень разогретой»: объем кредитования в секторе операций с недвижимостью вырос в прошлом году на 64%. «Снижение темпов кредитования приведет к тому, что отрасль почувствуют сложности», — заявил Кудрин. Не успели прозвучать эти слова, как стало известно, что бюро недвижимости «Агент 002» объявило о приостановке своей деятельности с 1 декабря на неопределенный срок.

Компания была основана в 2004 году такими видными бизнесменами, как председатель совета директоров Brunswick Capital Limited Кристофер Макензи и член совета директоров ОАО «Вим-Билль-Данн» Михаил Дубинин. И крах столь фешенебельной конторы — это событие.

В пресс-релизе говорится: «Данное решение вызвано тем, что за последние полгода количество покупателей сократилось в несколько раз, и, скорее всего, в будущем их станет ещё меньше. К сожалению, многие банки пошли по пути ухудшения условий ипотечного кредитования на вторичном рынке и прекращения выдачи кредитов для покупок квартир в новостройках… Руководство компании понимает, что сейчас, когда сделок становится меньше, а рынок находится на краю пропасти, правильнее будет сыграть на опережение. Во время кризиса необходимо выйти из бизнеса без потерь». В данном тексте настораживают слова «за последние полгода». В глазах простого обывателя, кризис гораздо «моложе», полгода назад о нем никто и не слыхивал. Может быть, профессионалы почувствовали «толчки» задолго до того, как ситуация вышла на поверхность? Или это написано «для солидности»?

А вот не слова, а цифры, которыми аналитический отдел БН «Агент 002» иллюстрирует свою и общую ситуацию. Итак, «с 3 по 10 октября средняя стоимость квартир снизилась на 2,5%. Снижение затронуло все категории квартир во всех округах столицы. Так, лидерами снижения стали квартиры в ЮЗАО — 5,2%, ВАО — 3,6%, ЗелАО — 4,3%, ЮВАО — 3,2%, ЦАО — 2%, ЮАО — 1,9%. Наименьшему снижению цен подверглись квартиры в ЗАО — 06,%, САО — 0,3%. По структуре предложения больше всего подешевели трехкомнатные квартиры в ЗелАО (-15,3%), двухкомнатные квартиры в ЦАО (- 5,4%), однокомнатные квартиры в ЮЗАО (- 5,2%). Средняя стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах снизилась за неделю на 2,3% и составляет $6696, в двухкомнатных — на 2,2%, до $6444, и в трехкомнатных — на 3%, до $5845».

Корреспондент «Росбалта» обратился к другим московским риэлторам с простыми вопросами. Не могут ли и другие риэлторские фирмы повторить судьбу «Агента 002»? Как будут меняться цены на недвижимость? Можно ли эти цены сейчас реальными или спекулятивными? И не повторится ли ситуация обвального кратного падения цен, как это было после дефолта 1998 года?

По мнению руководителя пресс-службы компании «ИНКОМ-недвижимость», входящей в пятерку самых популярных столичных риэлторов, Антон Гололобова, «ситуация, сложившаяся с «Агентом 002», характерна для небольших риэлторских агентств, образовавшихся в период бурного роста рынка». Он поясняет, что «у таких компаний небольшой штат (несколько десятков человек) и очень небольшой поток клиентов, поэтому любые кризисные явления, снижающие их число, для таких агентств крайне чувствительны».

«На бизнес крупных риэлторских компаний, в которых работают сотни и тысячи агентов, текущая ситуация критического влияния не окажет, — утверждает Гололобов. — Риэлторский рынок по-хорошему консервативен, он на 80% состоит из альтернативных операций (съезды, разъезды, разного рода обмены), которые происходили и будут происходить всегда. Тем более, что риэлторский бизнес во многом базируется на рекомендациях, а в условиях общей нестабильности клиент, скорее всего, воспользуется услугами компании, которую ему порекомендуют, сделает выбор в пользу известного, проверенного бренда».

«Что касается прогноза по ценам, — поясняет руководитель пресс-службы ИНКОМа, — то они в первую очередь зависят от развития общей ситуации в экономике. Недвижимость (дома, земля, квартиры) всегда была прибежищем, которое помогало сохранить средства в периоды экономических потрясений. После роста в течение года на 25–35% (в зависимости от сегмента), цены на недвижимость вот уже пару месяцев колеблются вокруг равновесной отметки (сейчас это примерно 200–220 тыс. рублей за 1 кв. м на вторичном рынке)».

Вывод таков: «Тенденция к выравниванию цен началась достаточно давно и, скорее всего, продлится до конца этого года. Дальнейшее развитие событий покажет январь-февраль. Рынок недвижимости инертен, и даже если допустить негативный вариант развития событий, на плавное снижение цен на 10% уйдет порядка полугода. А это означает фактически возврат к ценам этого лета».

В других агентствах недвижимости выражались лаконичнее. «Мы не можем повторить судьбу «Агента 002», — отметили в коммерческом отделе другой крупнейшей риэлторской компании, МИАН. — И такого обвала, как в 90-е годы, также не ожидаем. Ситуация несколько поменяется: был рынок продавца — будет рынок покупателя, в случае с арендой — арендатора. Но мы не ожидаем обвала цен».

Риэлторская компания Держава, входящая в десятку московских лидеров, также не считает для себя вероятной судьбу «Агента 002». «В принципе, возможно все, — отметила эксперт Державы по недвижимости Евгения Мокробородова. — Но наша сфера, я думаю, устоит. В ближайшие месяцы цены на недвижимость будут стоять. Они достаточно реальны. Нам, вообще-то, хотелось бы, чтобы цены были чуть пониже: тогда клиентов побольше было бы».

В заключение корреспондент «Росбалта» обратился к своему источнику в риэлторских кругах. Вот что он рассказал на условиях анонимности:

«Ипотека «накрылась» — вот главное, что произошло. Люди перестают получать ипотечные кредиты. Это играет на понижение общего курса. Скорее всего, цена упадет, но незначительно. Возможно, тогда люди опять кинутся покупать жилье, и цена устоит. Те, кто в нашей стране успешно спекулирует на нефти, газе и лесе, никогда квартиры в Москве покупать не перестанут». По мнению риэлтора, цены на недвижимость упадут максимум на 10%.

«Те из агентств, кто был завязан на ипотеку, — понесут убытки и могут разориться, — предсказывает он. Но вообще-то серьезные фирмы занимаются разными видами деятельности и могут выжить на аренде и загородной недвижимости. А в дорогих подмосковных дачных районах — ипотеки нет. Покупатели престижных коттеджей от российских банков не зависят».

Цены на рынке недвижимости собеседник агентства полагает спекулятивными, и весьма. «Возьмем обычный базар, — заметил он. — Ты покупаешь помидоры по соотношению цена-качество. Но представь, что на рынке сговор: допустим, азербайджанцы держат все в своих руках и цены не снижают. Если тебе нужны помидоры, ты их все равно купишь. Так и с недвижимостью: если тебе нужна квартира, ты её купишь, насколько у тебя вообще денег хватит. Рынок зависит от субъективных факторов, и никакие законы его не регулируют».

Кстати, у строителей есть простой способ остановить снижение цен — сократить объемы строительства. В среднесрочной перспективе это может даже привести к росту цен.

Примечательно, что за 9 месяцев 2008 года в Москве было построено всего лишь около 2 млн кв. м жилья против более чем 3,5 млн кв. м за аналогичный период прошлого года. И это при планах московского правительства построить 5,3 млн кв. м. В дальнейшем темпы ввода нового жилья будут только замедляться.

По некоторым оценкам, уже заморожено около 20–30% строительства, констатировал на «круглом столе» в Общественной палате генеральный директор экспертного агентства «Трейд» Михаил Виноградов. Ряд экспертов называет и более высокие цифры.

Причин тому, по мнению специалистов, две — нежелание строителей снижать цены, а также политика крупных банков, которые из-за проблем с ликвидностью стали закрывать лимиты на кредитование строительных компаний.