Выиграть трудно, но и проиграть нелегко. Стоит ли покупать сносимую «однушку»?

Неужели может обособленно существовать вот такой островок гарантированно прибыльных инвестиций? Эти вопросы КДО задал специалистам рынка недвижимости.

Да, но когда?

«Давайте разберемся, — предлагает юрист компании ООО «Пересвет-Недвижимость» Оксана Щеславская. — Принятие решения о сносе жилого дома находится в компетенции местных органов власти, однако реализация таких решений зависит от многих факторов: состояния прав собственности на земельный участок, где находится сносимый дом, согласований условий инвестиционного контракта на строительство нового объекта и т.д. Сроки выполнения всех мероприятий, предшествующих сносу каждого конкретного жилого дома, не всегда можно определить точно».

Эксперт напоминает, что сегодня в столице есть немало жилых кварталов, решение о сносе которых принято и опубликовано, но на этапе реализации возникли различные сложности. Разобраться же с тем, когда в действительности начнется реконструкция квартала, можно только ознакомившись с состоянием документации об изъятии земельного участка, условиями инвестиционного контракта и другими документами такого рода, которые практически недоступны рядовому покупателю.

«В то же время, — заключает О. Щеславская, — инвестиции в недвижимость никак нельзя назвать «котом в мешке»: покупатель получает в собственность обособленный объект недвижимости, которым может сразу же свободно пользоваться и распоряжаться. Несмотря на разнообразные прогнозы, рост цен на жилье также сохраняет долгосрочную положительную динамику. Все это должно смягчить переживания, если снос дома задержится».

«Несносные сносимые»

С коллегой соглашается заместитель генерального директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ – Брокеридж» Ирина Шугурова: «Информация о том, действительно ли дом подлежит сносу и когда — открыта. Существует программа сноса до 2010 года и в соответствии с ней сформированы адресные списки, с которыми можно ознакомиться в жилищных отделах муниципалитетов.

При этом правда, есть масса случаев, когда дом стоял в списках на снос или реконструкцию еще на 2005–2006 гг., но до сих пор нет инвесторов, готовых обеспечить финансирование его расселения».

Эксперт называет еще одну причину, по которой считает некорректными рекомендации покупать квартиры в сносимых домах: «Предложений квартир в домах, действительно подлежащих сносу, практически нет. Если они появляются, то по очень высокой цене — продавцы склонны оценивать свои объекты в соответствии со стоимостью новой квартиры, которую они получили бы при сносе дома». При этом рекламных объявлений, где говорится о некоей перспективе сноса того или иного дома, встречается достаточно много.

«Прописка закрывается» — продолжает И. Шугурова, — это не нормативная процедура, она нигде не прописана. Раньше действительно существовали нормативные акты, ограничивавшие прописку уже года за два до предполагаемого сноса. Сегодня регистрация по месту жительства возможна до самого последнего момента, то есть до того, пока вы не заключите договор социального найма или договор мены (если квартира находится в собственности) на новую квартиру».

Пять лет строгого режима

«Если квартира находится в собственности, то по жилищному законодательству ее владелец может осуществлять с ней любые действия: продать, подарить, заложить, зарегистрировать определенных лиц в квартире и т.д. — подтверждает директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин. — Многие инвесторы, приобретая квартиру под снос и регистрируя в ней нескольких лиц, рассчитывают на дополнительную жилплощадь при получении новой квартиры. Но, если владелец не стоит в очереди на улучшении жилищных условий, то по жилищному законодательству при сносе дома площадь новой квартиры будет равноценна снесенной».

Эксперт поясняет, что и в том случае, когда собственник стоит в очереди на улучшение жилищных условий, шансы получить лишние квадратные метры, манипулируя пропиской родственников, будут невелики. Если менее чем за 5 лет до сноса объекта в квартире были зарегистрированы дополнительные лица, они не берутся в расчет при определении положенных собственнику по нормативам квадратных метров нового жилья. За исключением отдельных случаев, например, вступления в брак и регистрации супруга (супруги) и детей.

«Совет приобретать «однушки» да еще и в доме под снос с целью инвестирования я посчитала бы одним из самых неожиданных, — говорит президент инвестиционной группы Sesegar Ирина Жарова-Райт. — Объективно это самые переоцененные категории жилья. Стоимость метра в «однушке» выше средневзвешенной цены квадратного метра многокомнатной квартиры той же категории на 15%, а то и на 25%. К этому добавляется «надбавка» с учетом скорого сноса. Такая комбинация необоснованно повышает риски».

А позвонить — слабо?

«Несколько лет назад, — вспоминает директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков, — когда даже в новостройках по социальным программам площадь однокомнатной квартиры могла достигать 45 квадратных метров, ради такой перспективы можно было смело вложиться в 30-33 кв.м сносимой «однушки» в пятиэтажке. Но сегодняшняя однокомнатная в типовом доме это всего 36-38 кв.м.»

«Кроме того, — поясняет генеральный fдиректор Дом.ру - Тимирязевский Елена Вартумян, — цена квадратного метра в новостройках зависит в первую очередь от этажа и видовых характеристик, а не от размера квартиры. Иногда доходит до абсурда, когда стоимость «однушки» в пятиэтажке почти равна стоимости однокомнатной квартиры в соседней новостройке эконом-класса. Людям просто не приходит в голову изучить предложения». «Покупка аварийных однокомнатных квартир в инвестиционных целях действительно практикуется рядом агентств недвижимости и физических лиц, — признает директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Евгений Аптекин.— Однако большинство агентств предпочитают заниматься только теми операциями, где они могут гарантировать клиенту выполнение взятых на себя обязательств. Не уверен, что в случае операций с домами под снос это всегда возможно».

Знание — сила

Тем не менее, часть специалистов не склонна однозначно отрицать выгодность инвестирования в однокомнатные квартиры в сносимых домах. «Однушки» в инвестиционных целях покупать выгодно всегда: они традиционно пользуются спросом, даже в сложные для рынка времена, — уверен руководитель аналитического отдела корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. — Объекты в домах, определенных под снос, не исключение, они также оправдаются. Исключения же из этого правила: первые и последние этажи, квартиры на втором этаже над подъездным козырьком, неудачное соседство, нестандартные планировки квартиры. Но в общем случае все типовые планировки в типовых домах, находящиеся в «типовых районах», продаются легко».

Генеральный директор Real Estate Consult Михаил Храмов считает, что «суровость российских законов» в жилищной сфере все же оставляет немало лазеек. Особенно для обладателей инсайдерской информации, разного рода ресурсов и крепких нервов: «Застройщику трудно в точности соблюсти все требования закона, последовательность процедур в отношении собственников жилья, переселяемых из сносимого дома. А значит, у собственника появляются судебные перспективы. Для застройщика это оборачивается потерянным временем и ресурсами, репутационными издержками».

По словам эксперта, действительное состояние исходно-разрешительной документации на строительство дома, в который будут переселены жильцы сносимого, часто не соответствует стадии строительства. А за пикетами в защиту якобы «скверика» далеко не всегда стоит реальная обеспокоенность жителей. Иногда это интересы организаторов. Отличить нетрудно: на таких демонстрациях много посторонних. Некоторые застройщики хорошо знают людей, которые сами и в лице родственников «кочуют» за ними от объекта к объекту по «своему району», и безошибочно покупают квартиры в пятиэтажках, подлежащих сносу. «С ними приходится договариваться, — заключает М. Храмов. — И речь здесь идет не о паре-тройке лишних квадратных метров». Одним словом, залог успеха при инвестировании в сносимую «однушку» — в силе воли и небольшом административном ресурсе.