Брак по договору

Итак, ваш многоквартирный дом построили. Далее начинается таинство под названием ввод дома в эксплуатацию.

Обычному дольщику-потребителю совсем не обязательно разбираться во всех тонкостях этого мероприятия, но знать основные его этапы, чтобы следить за продвижением всего процесса строительства, будет совсем не лишним.

Генеральный подрядчик извещает заказчика-застройщика о готовности объекта к сдаче. БТИ проводит замеры дома, каждой квартиры. Заказчик-застройщик создает рабочую приемочную комиссию, которая проводит предварительную приемку объекта. Если «все нормально», заказчик-застройщик обращается в орган исполнительной власти, который выдавал ему разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Исполнительный орган назначает государственную комиссию, которая составляет акт приемки объекта в эксплуатацию. После этого и начинается непосредственно передача объекта долевого строительства дольщикам (потребителям).

Представитель застройщика предложит дольщику подписать два акта: акт реализации инвестиционного проекта и акт приема-передачи квартиры. Первый документ можно подписывать практически сразу. В нем содержится перечень всех квартир в доме и список граждан, на чьи имена эти квартиры будут оформляться в собственность. Этот акт также должен подписать представитель местной исполнительной власти, что будет свидетельствовать о том, что застройщик выполнил перед ней все свои обязательства, предусмотренные инвестиционным проектом. После подписания акт передается в регистрационную палату, и на его основании в том числе будет производиться оформление прав собственности на каждую квартиру.

Самому дольщику ближе, так сказать, акт приема-передачи квартиры, его подписание — дело весьма ответственное. Поэтому прежде чем его подписывать, сделайте следующее:

• обязательно проведите осмотр квартиры;
• пригласите для участия в осмотре независимого эксперта;
• зафиксируйте все недоделки и свои претензии;
• проконсультируйтесь в Обществе защиты прав потребителей о своих правах и возможных действиях.

Подписывать или не подписывать акт приема-передачи, если вы обнаружили недостатки? Если застройщик «давит», можно подавать на него в суд и требовать проведения экспертизы. Подписав же акт приема-передачи, потребитель лишает себя возможности адресовать претензии строителям.

Важно знать: именно застройщик, а не дольщик обязан устранять недоделки. В случае если в квартире есть недоделки, брак, потребитель вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Совет потребителю: акт приема-передачи квартиры подписывать, но после консультаций с юристами, с их непосредственным участием.

Существует мнение, что если в подписанном с застройщиком договоре прописаны штрафные санкции за отказ или задержку со стороны дольщика при подписании акта приема-передачи или не предусмотрена ответственность застройщика за качество строительства, то в этой ситуации изменить что-либо в пользу потребителя уже невозможно. Это заблуждение. На самом деле, согласно закону о долевом строительстве, все условия договора, ущемляющие права потребителя, коим является дольщик, признаются недействительными. Еще одно распространенное заблуждение: если потребитель подписал акт приема-передачи квартиры и не указал в нем все недостатки, то впоследствии он лишается права устранить эти недостатки за счет строителей. В действительности владелец квартиры имеет возможность предъявлять застройщику претензии по скрытым недостаткам, которые проявились и обнаружились в процессе эксплуатации жилья в течение пяти лет.

Срок передачи квартиры по акту приема-передачи должен быть установлен в договоре. Если этого нет, процесс может длиться сколь угодно долго.

Дайте адресок

Без зарегистрированного права собственности ваша квартира еще совсем не ваша, даже если вам и дали подержать ключи от нее.

Весь процесс регистрации можно разделить на два этапа: «открытие адреса» на дом в целом и регистрация прав собственности. Первый этап осуществляется застройщиком, и дольщики не имеют к нему непосредственного отношения. На практике это занимает не менее 4—5 месяцев, но может растянуться и на 2—3 года.

На втором этапе застройщик готовит и передает в регистрационный орган пакет документов, подтверждающих факт создания нового объекта недвижимости. Дольщик передает представителю застройщика доверенность на предоставление его интересов в процессе регистрации прав собственности или пытается пройти этот путь самостоятельно.

Срок регистрации — 30 дней, после чего дольщику выдается Свидетельство о государственной регистрации права и зарегистрированный договор об участии в долевом строительстве. Посредническая организация берет на себя все хлопоты за 2—5 тысяч долларов (для Москвы и Московской области). Если дольщик решает сэкономить и заняться оформлением собственности самостоятельно, ему необходимо подготовить большой пакет документов, перечень которых можно взять в регистрирующем органе.

Нужно быть готовым к тому, что в течение всего периода оформления квартиры в собственность у вас обязательно возникнут дополнительные расходы, и немалые. Нужно иметь в виду, что отнюдь не за все нужно действительно платить. Например, доплаты за измерение площади квартиры по результатам обмеров БТИ закономерны, так как строить точно никто не может, расхождения объективно бывают всегда.

А вот если вам предлагают заплатить за благоустройство территории, вывоз мусора, этого не стоит делать, потому что эта статья расходов заложена в смете на строительство дома, то есть в цене квартиры дольщика. Также неправомерна оплата согласования электропроводки и прочих коммуникаций, если у вас дом типовой.

Важно

По закону и согласно СНиПам, помещение, в котором нет никакой отделки, отсутствует электропроводка, сантехника и т.д., не может считаться квартирой, так как квартира — жилое помещение, предназначенное для проживания. То есть люди должны иметь возможность вселиться и жить с определенным набором бытовых удобств.

Кто поможет дольщику

Теперь, когда квартира находится в вашей собственности, самое время подумать о компенсации за все неудобства, недоделки и моральные страдания, которые вы сполна получили за время строительства жилого дома. И вы в этой борьбе не одиноки. У вас есть союзники.

Росстрой. Это тяжелая артиллерия. Всегда на передовой. Пачками приостанавливает действие лицензий строительных компаний, вводит другие санкции. В паре с прокуратурой — серьезная сила. Действует, к сожалению, обычно с опозданием.

Роспотребнадзор. Обеспечивает не только контроль в области санитарно-эпидемиологического благополучия, но и в сфере защиты прав потребителей. Сегодня это мощная структура с высокопрофессиональными специалистами. Юристы Роспотребнадзора набили руку на анализе договоров об участии в долевом строительстве и штрафуют продавцов недвижимости за включение в договоры условий, ущемляющих права потребителей. Могут оказать правовую и «идеологическую» поддержку, выступить на суде на стороне потребителя.

Общественные организации потребителей. Могут обращаться в суды с заявлениями в защиту интересов отдельных потребителей (группы или неопределенного круга потребителей). И активно пользуются этим правом.

Обычно в штате общественного объединения потребителей имеются 1—2 юриста, которые «сидят» на долевом строительстве и обладают навыками настоящих бойцов с жесткой хваткой. Можно рассчитывать на грамотный правовой анализ проблемы, представительство интересов в суде и поддержку в ходе исполнительного производства.

Например, в 2005—2007 годах юристы Общества защиты прав потребителей Московской области, представляя интересы граждан, выиграли в различных областных и московских судах более ста исков у застройщиков.