Особняки Подмосковья: мода на антиквар все равно придет

Почти все подмосковные города значительно моложе Москвы, многие из них строились как научные и производственные спутники столицы. О единой исторической застройке Подмосковья говорить не приходится. Тем не менее, старинные здания в областных городах живут своей жизнью. В основном их покупают или арендуют под офисы, рестораны и магазины. С жильем сложнее. В столице квартиры в исторических домах практически приравниваются к элитным, а в области этого нет, так как состояние зданий оставляет желать лучшего. Исторические объекты нуждаются, прежде всего, в серьезной реставрации.

Забот с реставрацией много, отдача — непонятна

К сожалению, ситуация в Подмосковье сильно отличается от столичной. Спрос на историческую недвижимость в городах области не идет ни в какое сравнение с Москвой. Во многом — из-за менталитета потребителей, довольно равнодушных к истории города, в котором они приобретают недвижимость. Потребителей в значительно большей степени интересует местоположение здания, и очень часто объекты исторического наследия просто сносят, а на их месте возводят новые здания. Коттеджи, например, нередко строят таким образом, чтобы из окна было виден какой-нибудь старинный и красивый объект (например, — усадьба), имеющий статус памятника архитектуры. Чтобы добиться привлекательного, с точки зрения строителей, вида надо очистить место рядом с этим самым памятником, и уж тут под горячую руку вполне могут попасть здания, сами имеющие историческую ценность.

Подмосковные компании тоже редко имеют возможность и желание связываться с реставрацией. Такое себе могут позволить только довольно серьезные фирмы, которые точно знают, что будут здесь работать долго. И, кроме того, они должны быть заинтересованными именно в сохранении старинных особняков. Чаще всего их сохраняют для использования под гостиницы, рестораны, реже — магазины. Сам факт размещения бизнеса в старинном доме или особняке придает компании респектабельность.

Что касается московских фирм, то особняки в Подмосковье они снимают тоже неохотно. Общая тенденция переезда офисов в область сегодня есть, однако в большинстве случаев выбор падает на новые бизнес-центры или административные здания. Так как очевидно, что открытие офиса в Подмосковье — вопрос экономии, а не статусности. С реставрацией связываются только те компании, которые открывают бизнес на постоянной основе и именно в данном регионе. Чаще всего — это филиалы московских банков. Причем, именно столичных — даже местные банки предпочитают офисные здания. Ведь не стоит забывать, что кроме денежных вложений в ремонт, существуют ограничения, связанные с историческим статусом здания. И хотя в области контроль за использованием исторических зданий намного слабее, чем в больших городах, однако полностью сложностей юридического характера новым собственникам избежать не удастся. И далеко не все готовы их преодолевать.

Из этой ситуации вытекает, что в Московской области практически не развита система покупки исторических зданий инвестиционными компаниями для подготовки к перепродаже или аренде. Хорошо отреставрированное и оборудованное здание могут купить все те же банки или гостиницы, которых не так много. Так что по большей части инвестиционная стратегия проста — купить здание, провести минимальный ремонт, подключить свет, телефон, Интернет, посадить охранника и сдать за небольшие деньги или продать и забыть о нем.

Если повезет, отдадут и бесплатно

Для всего Подмосковья практически невозможно вывести какие-то средние цены стоимости «исторического» квадратного метра. Самих вариантов немного, а при этом существует большое количество факторов, которые практически невозможно спрогнозировать заранее. Единственное, о чем можно говорить с большой долей уверенности — цена зависит от местоположения здания. Это — главное условие стабильного коммерческого успеха.

Историческая часть города формируется обычно как административный, торговый и культурный центр, а также клубок основных путей транспорта и пешеходов. Спрос на торговые, офисные и гостиничные площадки в таких районах весьма велик. Здесь же высока и плотность застройки объектами, составляющими историко-культурное значение. Коммерческая стоимость такой исторической недвижимости несоразмерно выше объектов, расположенных на периферии. Как мы уже говорили, сам факт местоположения играет куда большую роль, чем принадлежность к истории. Также важно учитывать, что гостиницы, банки, да и магазины с ресторанами больше развиваются в тех городах, где есть какое-нибудь производство, например, в Подольске, Черноголовке, Павловском Посаде и т.д. В этих городах появляются и торговые центры, но, как правило, в новых зданиях.

Однако, можно говорить о средних арендных ценах — примерно 300—400 долларов за квадратный метр в год. Кстати, в новых бизнес-центрах цена может быть в два раза выше, что еще раз подтверждает: сегодня область выгоднее застраивать новыми зданиями. Что касается ситуации с жилыми домами, то она совершенно непредсказуема. Жилые дома обычно находятся в ведении муниципалитета, так что все зависит от него. И тут входят в силу разные факторы. Например, если покупатель готов сам расселить жильцов здания, то есть решить очень важный и затратный вопрос, есть вероятность, что дом ему отдадут вообще бесплатно или за символическую цену. Например, недавно в Коломне был продан особняк XVII века за 75 тысяч рублей (!).

Важно, какое впечатление потенциальный покупатель произведет на муниципальных чиновников. Если им покажется, что пришли серьезные люди, которые собираются реализовывать некие долгосрочные проекты, полезные и для самого города, то с ними один разговор. А если в муниципалитете посчитают, что покупатели не вызывают доверия к себе — то и цена вопроса может оказаться сильно и необоснованно завышенной. Тем не менее, постепенно интерес к исторической застройке, выкристаллизовывается и в Подмосковье. Более того, понемногу появляются люди и фирмы, которые уже сейчас покупают особняки, в расчете на то, что мода из Москвы скоро придет, и их вложения многократно окупятся.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Если подвести итог всему тому, что рассказал нам эксперт, то получится следующее. Спрос на историческую недвижимость в Подмосковье очень низок: и частные лица, и организации в большинстве своем между реставрацией и сносом выбирают последнее.

Только гостиницы, рестораны и филиалы московских банков могут позволить себе взяться за реставрацию особнячка. Однако некоторые признаки того, что московская тенденция распространится за пределы белокаменной уже существуют. Если же решиться эту тенденцию обогнать, то надо учитывать, во-первых, что лучше всего обратить внимание на города, где есть какое-нибудь производство, и второе — на те города, где историческая застройка сохранилась в большем объеме и лучшем состоянии. К таким можно отнести: Волоколамск, Егорьевск, Зарайск, Звенигород, Коломну, Клин, Павловский посад, Сергиев-Посад.