В начале славных дел
На первом, подготовительном этапе при небольших капиталовложениях существенно экономятся время и нервы. Вся беда в том, что с технической точки зрения нельзя при перепланировке руководствоваться принципом «Я так хочу!» — человек, далёкий от строительства и инженерии, с очень высокой степенью вероятности наделает множество ошибок. Как ни странно звучит, но в этом случае очень повезёт, если на этапе согласования проект будет признан не отвечающим требованиям и не будет утверждён комиссией, — тогда потерянным окажется только время. А вот если технически неграмотный проект утвердят, будет получено разрешение и проведена перепланировка — тут могут начаться серьёзные проблемы. К сожалению, на рынке работает огромное число фирм, которых совершенно не интересует дальнейшая судьба уже сданных объектов: лишь бы клиент вовремя и сполна заплатил. Принцип «любой каприз за ваши деньги» в вопросе переустройства санузла абсолютно неприемлем. После такой «реконструкции» заказчику в лучшем случае придется с завидным постоянством прочищать засоры перед канализационным стояком, а в худшем — «спонсировать» ремонт соседям снизу. Вывод: если специалист говорит, что «так делать нельзя», — к его мнению необходимо прислушаться. При этом желательно, чтобы специалист мог обосновать свою точку зрения.
Этапы перепланировки:
Каждый, кто задумал проводить перепланировку, в любом случае проходит четыре этапа:
1. Консультация со специалистами по техническим аспектам предполагаемой перепланировки.
2. Сбор необходимых документов и получение разрешения на перепланировку.
3. Собственно перепланировка, состоящая из разрушения старого и создания нового.
4. По окончании работ — подача сведений о совершённой перепланировке в БТИ (Бюро технической инвентаризации) и Регистрационную палату.
Без бумажки мы букашки…
Этап второй: бумажно-бюрократический. На сегодняшний день вопросы перепланировок любых помещений регулирует Жилищный кодекс РФ, и на местах — органы местного самоуправления. В столице на этот счёт имеется постановление Правительства Москвы № 73-ПП (в редакции постановления Правительства Москвы № 883-ПП от 1 5.11.2005 г.). Согласно данным нормативным актам, «перепланировка/переоборудование — это изменение конфигурации помещения, проведение… работ, связанных с изменением размеров помещений, их функционального назначения… перестановкой инженерного, санитарно-технического и электрического оборудования… а также требующая внесения изменения в технический паспорт помещения». Очевидно, что переустройство санузла почти полностью подпадает под приведённое определение, за исключением, может быть, «изменения размеров помещения» — если не затрагиваются внешние стены, и изменения функционального назначения — если такого не производится. Также к понятию «перепланировка/переоборудование» относится устройство санузлов в новых квартирах без отделки. Закон говорит, что «производить перепланировку разрешается только после получения распоряжения Жилинспекции (Межведомственной комиссии)» — без этого документа она будет незаконной. Важно отметить, что в тех же нормативных актах прописано: «замена (без перестановки) инженерного, санитарно-технического, электрического и другого оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству» не требует оформления проектной и разрешительной документации. То есть при простой замене унитаза или ванны никакие бумаги оформлять не надо, такие работы уже не относятся к перепланировке/переоборудованию, а входят в разряд косметического ремонта.
Существует четыре пути получения распоряжения Жилинспекции (МВК) (разрешения на перепланировку):
1. Сделать это самостоятельно, пройдя все инстанции и согласовав все документы.
2. Поручить выполнение этой миссии фирмам, которые специализируются на согласованиях строительства и перепланировок.
3. Провести перепланировку/переоборудование, а после обратиться в БТИ для внесения изменений в поэтажный план, поставив сотрудников этой организации перед фактом.
4. Не получать никаких разрешений, а просто сделать перепланировку самовольно.
Рассмотрим их особенности.
Путь 1: получить разрешение самостоятельно. Для обращения в Жилинспекцию (МВК) понадобится собрать и согласовать целый пакет документов. Сначала — визит в БТИ для получения поэтажного плана с экспликацией, выписки из технического паспорта помещения формы Ф1а и справки о состоянии здания/помещения формы Ф5. Возможно, ещё потребуется и справка БТИ о стоимости помещения. Далее изготавливается проект будущей перепланировки: по закону этим должна заниматься специализированная проектная организация (с выездом проектировщика на место будущих работ), имеющая соответствующую лицензию Москомархитектуры. Применительно к санузлу этим моментом можно рискнуть пренебречь: если при перепланировке не затрагиваются капитальные (несущие) стены, а также не вносятся изменения в инженерные коммуникации здания (канализационные стояки, общие трубопроводы холодной и горячей воды), то на отсутствие спецлицензии у проектной организации могут не обратить внимания. Следующий шаг — составление пакета документов для последующего согласования.
С этим пакетом документов можно идти на согласование в следующие инстанции:
Возможно, возникнет необходимость посещения ещё нескольких организаций: ГУОП (Управление охраны памятников архитектуры), районной электросети, газо-технической инспекции и пр. — в зависимости от особенностей помещения и его перепланировки/переоборудования.
Завершающим этапом «хождения по инстанциям» является обращение в Жилинспекцию (МВК). На заседании Межведомственной комиссии, состоящей из представителей всех вышеперечисленных организаций, принимается окончательное решение по проекту перепланировки/переоборудования. Результатом может явиться выдача распоряжения о перепланировке или отказ в его выдаче с указанием причин. Исходя из этих причин проект либо отправляют на доработку, либо — из-за специфики здания — о законной перепланировке придётся забыть.
В случае получения распоряжения можно начинать ремонт с перепланировкой/переоборудованием, по окончании которого необходимо подать заявление о внесении изменений в поэтажный план в БТИ и Регистрационную палату.
Документы, необходимые для согласования:
1. Копии всех документов, уже полученных в БТИ (поэтажный план, экспликация, формы Ф1а и Ф5). На поэтажном плане могут быть графически показаны планируемые мероприятия по перепланировке.
2. Заявление о планируемой перепланировке квартиры (помещения) с указанием перечня мероприятий, режима и продолжительности производства работ.
3. Проектная документация, а также договор об авторском надзоре за реализацией проекта по перепланировке/переоборудованию (если таковой необходим).
4. Копии документов, подтверждающие права собственности на данное помещение (квартиру).
5. Письменное согласие на проведение перепланировки всех собственников жилого дома (либо жильцов квартиры, в том числе временно отсутствующих) или договор страхования гражданской ответственности заявителя перед третьими лицами за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу в результате перепланировки.
6. Прочие документы — при необходимости.
Остаётся только добавить, что при таком способе для получения разрешения потребуется в среднем от 2 до 6 месяцев. Затраты составят около 1 0 тыс. руб. (с учётом составления проектной документации и последующим авторским надзором) — в зависимости от специфики помещения, сложности планируемых работ и количества инстанций, в которых нужно будет согласовывать документы.
Путь 2: поручить все согласования специализированной фирме. В этом случае заказчику совершенно не обязательно знать все тонкости получения распоряжения на перепланировку/переоборудование. Сотрудники компании либо будут сопровождать проект от начала (составление эскиза и проектной документации) и до конца (надзор во время работы и внесение изменений в документы БТИ и Регистрационной палаты по её завершении), либо возьмут на себя только часть обязанностей. Большинство таких фирм как раз занимается только согласованием документов, то есть владельцу помещения придётся самостоятельно заказывать проект перепланировки/переоборудования с привлечением третьей организации. Этот способ, несомненно, экономит время и нервы: в итоге на получение разрешения требуется, как правило, всего несколько недель (и не более полутора месяцев), но предполагает дополнительные денежные затраты. Только согласование готового проекта обойдётся примерно в 15-20 тыс. руб., плюс создание самой проектной документации — ещё 5-8 тыс. руб., итого — минимум 20 тыс. руб., что ровно вдвое больше, чем при первом способе получения распоряжения.
Путь 3: провести перепланировку, а после обратиться в БТИ за оформлением документов. В случае осуществления «несложной» перепланировки/переоборудования, без затрагивания несущих конструкций и общедомовых инженерных коммуникаций недостатки такого способа не столь очевидны. Те, кто прошёл этот путь, ответственно заявляют: никаких штрафных санкций наложено не было, получать разрешение на уже выполненную перепланировку не пришлось. Более того, оформление нового поэтажного плана в БТИ было сделано быстро, а комиссия из ДЕЗа, явившаяся засвидетельствовать соответствие проведённого ремонта представленному эскизу, ограничилась только поверхностным осмотром. Но при всём том такой способ «узаконивания» перепланировки/переоборудования всё же не вполне отвечает действующим нормативным актам, предписывающим получать разрешение до начала работ. В любой момент может быть принята поправка к Жилищному кодексу, признающая этот способ таким же незаконным, как и способ 4.
Путь 4: не получать никаких разрешений. Такая перепланировка будет считаться незаконной, но, к сожалению, данный способ широко практикуется как наиболее дешёвый и простой. Неприятности могут возникнуть, если в квартиру явится инспекция и потребует предъявить соответствующие документы, а это возможно в целом ряде случаев. Например, кто-то сообщит в ДЕЗ (соседи, приходящий сантехник или водопроводчик), либо произойдёт авария в водопроводной или канализационной сети — вариантов множество. Тогда на владельца (или ответственного квартиросъёмщика) помещения будет наложен штраф (на сегодняшний день 2500 руб.), что вовсе не освободит его от «узаконивания» перепланировки. В предписанный срок (обычно 2-3 месяца) хозяин квартиры обязан согласовать её в МВК — круг замкнулся. Если это не будет сделано, штраф наложат повторно. Если получение распоряжения на проведённую перепланировку/переоборудование почему-либо невозможно (например, из-за несоответствия требованиям СНиП), то будет выдано предписание на проведение ремонта: помещение должно быть приведено в первоначальный вид. Если владелец откажется получать разрешение и выполнять предписание на восстановительный ремонт, на него подадут в суд. По действующему Гражданскому кодексу РФ жилище может быть продано с торгов с возвратом бывшему хозяину разницы между вырученной суммой и расходами на покрытие судебных издержек.
В свете всего вышесказанного вряд ли данный способ покажется столь выгодным, как думалось вначале. Можно рассчитывать на то, что будет принят закон, «амнистирующий» несанкционированные перепланировки/переоборудования при условии, что не были затронуты капитальные стены и общедомовые инженерные коммуникации, но в ближайшем будущем появление такого закона представляется маловероятным.
Действующие ограничения:
Перепланировку/переоборудование можно проводить только в пределах занимаемой жилплощади: использовать прилегающие площади (холлы и лестничные клетки) для увеличения размеров квартиры строжайше запрещено. Действующие нормативные акты не разрешают выполнение перепланировки/переоборудования помещения, если (цитируется с сокращениями):
Во всех приведённых случаях официальное распоряжение на перепланировку/переоборудование санузла не должно быть выдано ни при каких обстоятельствах. Но даже если распоряжение будет получено — перепланировка всё равно может быть признана незаконной.
А дальше?..
После получения распоряжения на перепланировку/переоборудование можно приступать непосредственно к проведению работ. Демонтаж старой сантехники и перегородок вряд ли вызовет вопросы: ломать — не строить. Если санузел перестраивается полностью, то вскрывают ещё и пол, удаляют бетонную стяжку и прежнюю гидроизоляцию. Затем настилают новую гидроизоляцию (укладка стеклоизола, нанесение гидроизола или подобных материалов) с обязательным заходом на стены и технический порожек в дверном проёме. Поверх заливают стяжку, причём уровень пола санузла предпочтительно делать на 3-5 см ниже полов в остальных помещениях: именно такова, согласно требованиям, высота порожка. То есть пол сантехнической кабины, по сути, представляет собой некое подобие корыта, стенками которого является заведённая на стены полоса гидроизоляции. Это не даст случайно попавшей на пол воде (в достаточно больших количествах — до нескольких десятков литров) протечь на нижний этаж. Если же конструктивные особенности санузла не позволяют сделать пол ниже пола в квартире, нормы предписывают организацию технического порожка высотой 3-5 см по всему периметру помещения. В дверном проёме он будет доставлять некоторые неудобства, но с этим придётся смириться. Далее начинается разводка труб горячей и холодной воды, а также канализации ко всем потребителям (раковина, ванна, душевая кабина, унитаз, биде и т. п.). Ещё раз: общедомовые трубопроводы и канализационные стояки затрагивать крайне нежелательно. Это потребует дополнительных согласований и капиталовложений, а если работы будут выполнены непрофессионально, то неприятности при последующей эксплуатации сетей практически гарантированы. Разводку подающих труб горячей и холодной воды следует делать через разводящие коллекторы, которые в случае возникновения проблем позволят отключить только аварийное сантехническое устройство, при этом не затрагивая остальные. Специалисты рекомендуют использовать полипропиленовые трубы в сочетании с металлопластовыми: первые укладывают скрыто в стене, а вторые (как более гибкие) составляют видимую часть трубопровода в помещении санузла.
Многие специалисты советуют при укладке труб в стене (с последующей замуровкой) обеспечить запас свободного пространства, чтобы они имели возможность «ходить». Дело в том, что трубы могут перемещаться вследствие теплового расширения или гидравлических ударов в сети. Если замуровать трубу плотно, то компенсировать свой «ход» она будет за счёт выгибания в сторону наиболее тонкой из окружающих стен, при этом возможно появление трещин на стене и повреждение самой трубы. Разумеется, не следует просто оставлять вокруг трубы пустоту, чтобы она «болталась в воздухе»: свободное пространство в штрабах заполняют поролоном или заливают строительной пеной. Запас «хода» для трубопроводов берётся из расчёта 1 см на каждые 1 0 м трубы.
Следующий этап — устройство канализационного отвода к унитазу. Профессионалы не рекомендуют передвигать унитаз с того места, где он был изначально установлен, но уж если в этом есть необходимость, то следует чётко выполнять несложные правила.
1. Нужно обеспечить уклон трубы от унитаза к канализационному стояку не менее 3 см на 1 м трубы, так как достаточный напор в ней отсутствует и содержимое стекает в канализацию самотёком. Как вариант унитаз можно установить на постамент, который создаст необходимый уклон канализационного отвода.
2. Ни один уважающий себя профессионал, который готов нести ответственность за выполненную работу, не будет переносить унитаз дальше чем на 1 м от канализационного стояка. Надо понимать, что вода из бачка должна с одного раза проталкивать стоки до стояка — застаивание их в трубе недопустимо. При длине отводящей трубы унитаза более 1 м количество воды в бачке окажется недостаточным.
3. По той же самой причине категорически следует избегать прямых углов для отводящей трубы: если выходное отверстие унитаза расположено перпендикулярно отверстию в канализационном стояке, то единственно возможное решение — сделать два поворота по 45° или использовать гибкую подводку. И всё равно наилучшим вариантом является прямая труба от унитаза к канализации: в противном случае высока вероятность возникновения засоров.
Эти правила могут не выполняться для канализационных труб от умывальника, ванны или душевой кабины.
Остаётся только добавить, что оптимальными для устройства канализационного отвода считаются трубы из ПВХ диаметром 100 мм для унитаза и 50 мм для остального сантехнического оборудования.
Завершающий этап
Жилищный кодекс предписывает по окончании работ по перепланировке/переоборудованию обратиться в БТИ для внесения изменений в поэтажный план с учётом нового расположения сантехнических устройств и стен санузла. Следует ожидать визита комиссии из ДЕЗа: она удостоверится, что проведённые изменения соответствуют заявленным — тем, на которые было получено разрешение. И на этом в истории с перепланировкой санузла можно поставить точку.
Требования к электропроводке в санузле:
Согласно Правилам устройства электроустановок (ПУЭ), «основным источником опасности в ванной является появление напряжения на металлических частях светильников, электроприборов и трубопроводов при повреждении изоляции электропроводов вследствие утечки тока через изоляцию электроустановок и проводов (кабелей). Утечка может быть вызвана ухудшением изоляции под действием влаги, тепла, механических воздействий». Из этого вытекает несколько простых требований к электропроводке в санузле:
1. В помещении должна применяться только скрытая электропроводка, чтобы по возможности исключить воздействие влаги на изоляцию. Прокладка проводов с металлическими оболочками, в металлических трубах и рукавах по тем же ПУЭ не допускается.
2. Электропроводка в санузлах должна быть трёхпроводной: провод фазовый, нулевой и нулевой защитный. Нулевой защитный провод используют для заземления корпусов электроприборов (светильников, стиральных машин и др.), поддона душевой кабины. При таком заземлении вероятность поражения электрическим током от частей электроприборов, по каким-либо причинам (например, из-за повреждения изоляции) оказавшихся под напряжением, становится минимальной. Сечение нулевого защитного проводника должно быть не меньшим, чем сечение фазового.
3. Настоятельно рекомендуется установить УЗО, контролирующее всю электрическую сеть санузла, либо дифференциальный автомат (комбинация автоматического выключателя и УЗО).
4. Изоляция проводов, применяемых в санузлах, должна быть двойной, 3-го класса электробезопасности (для помещений с повышенной влажностью и сырых).
5. По требованиям ПУЭ в ванной комнате запрещено размещать электрические розетки и выключатели на расстоянии меньше чем 0,6 мот ванны или поддона. Тем не менее это условие зачастую не выполняется по просьбам самих же заказчиков. В таком случае следует применять розетки с УЗО или подключённые к сети безопасного напряжения 12 В. Разумеется, недопустимо использовать изделия с металлическим корпусом или корпусом, имеющим в составе металлические части (например, элементы дизайна).
© 2006—2024 Проект о недвижимости «Informetr»
Телефон: +7 (484) 395-64-65
Почта: info@informetr.ru
Проект разработан компанией «Четвертый Рим»
 |
 |
