Арендные конфликты — пути разрешения

Снимая квартиру с помощью солидного агентства, арендаторы полагают, что им гарантирована поимощь в случае возникновения конфликтов с хозяином жилья. И зачастую бывают жестоко разочарованы: выясняется, что обещаниям риэлторов подобрать другой вариант бесплатно грош цена...

Осторожно, злая хозяйка!

То собачку нельзя держать, то курить, то водить девушек — спектр претензий, которые внезапно могут возникнуть у хозяина квартиры к арендатору, поражает своей широтой. «Рынок аренды жилой недвижимости — самый конфликтный рынок услуг»,— категорична в оценках Вероника Панкова, председатель комитета защиты прав потребителей риэлтерских услуг, действующего при Московской ассоциации риэлторов (MAP).

«Недавно у нас был такой случай: молодой человек снял у старушки комнату в „двушке", но смог прожить там только месяц. Бабулечка просила то ей массаж сделать, то за продуктами сходить, а девушек к нему не пускала из ревности». Часто владельцы квартир допекают съемщиков вразрез с договоренностями, которые были достигнуты устно при подписании договора аренды. Массу поводов для придирок зловредным хозяевам дают семьи с детьми: мол, нарисовала ваша дочка рожицу на обоях — ремонтируйте всю квартиру. Или, наоборот, дизайн времен зрелого застоя так дорог хозяйке, что она наотрез отказывается менять облезлые обои. Причиной конфликта между читательницей «Денег» Еленой Михеевой и собственником снятых ею квадратных метров стала мебель: арендатору запретили ввозить свою, предписав жить в местных развалинах.

Бывает, наконец, что с вашими детьми, собаками и комодами все в порядке, а бедой оказывается сам хозяин, который полагает себя вправе по два раза на неделе навещать сданную вам квартиру, пользуясь своим ключом. Не говоря уже о мошеннических схемах, когда оказывается, что хозяин, у которого вы сняли квартиру, на самом деле таковым не является, а объявившийся реальный собственник требует срочно освободить его квадратные метры.

Подобная история произошла с клиентом риэлторского агентства «Де-факт» Максимом Комовым. «Мой агент подобрал квартиру, и вдвоем мы отправились на встречу с хозяином. Он предъявил паспорт с пропиской и документ, в котором числился как покупатель этой квартиры. Агент посмотрел документы, ведь в моем договоре с «Де-факт-ом» было прописано, что он должен проверить их подлинность. Подписали договор, я получил ключи, хозяин предоплату за два месяца, агент — комиссионные в размере 100% месячной ренты»,— рассказывает господин Комов.

Когда же незадачливый арендатор через день приехал в снятую квартиру с вещами, оказалось, что в ней уже живут люди, которые арендовали ее через другого агента у того же самого человека. Выяснилось, что хозяин, как и показанные им бумаги, был не настоящим: он сам снял квартиру у подлинного владельца полтора месяца назад и подделал правоустанавливающие документы. По словам господина Комова, агентство, отвечавшее за юридическую чистоту сделки, поначалу признало свое вину и обещало компенсировать затраты (в общем они составили 90 тыс. рублей), однако деньги возвращать не спешило. А в один прекрасный момент клиенту ответили, что «фирма закрылась».

Впрочем, если нарваться на мошенников рискуют в основном те, кто прибегает к услугам посредников-одиночек или псевдоагентств, то от самодурства квартирных хозяев не защищены и клиенты риэлтерских компаний с громкими именами. Сегодня вы отдали агенту немалую сумму — месячную плату за снимаемую квартиру (стоимость аренды квартиры, к примеру, средней «однушки» в Москве уже подбирается к $ 1 тыс.), завтра поругались с хозяином (который, к слову, сразу получил, согласно распространенной практике, оплату за два месяца), идете в агентство — и практически наверняка получаете от ворот поворот. Если вы не проявили изрядной бдительности при составлении договоров, нежелание агентов решать ваши проблемы, скорее всего, будет абсолютно законным, предупреждает Вероника Панкова из NI АР.

Проработка деталей

Обязанности риэлтеров определяются договором на оказание услуг. У каждого агентства он свой, но можно разглядеть общую черту, весьма неприятную для клиентов: крайне редко типовой договор будет содержать пункт об участии риэлтеров в дальнейшей (той. что начинается уже на следующей день после того, как стороны ударили по рукам в подобранной квартире) судьбе своих клиентов. «Риэлтер должен вам ровно столько, сколько было обещано в договоре. Многие агентства недвижимости не желают быть третейскими судьями в случае конфликта между собственником жилья и арендатором,— говорит Вероника Панкова.— Отчасти эта позиция оправданна, ведь никто не может гарантировать, что в будущем между нанимателем и наймодателем будет полное взаимопонимание».

Обычно набор услуг, прописанных в договоре с агентством, минимален: поиск квартиры, исходя из заданных клиентом параметров, и организация ее просмотра. «Количество вариантов реально существующих квартир, которые мы можем предложить, значительно превышает количество предложений, которые люди смогут найти, читая объявления на столбах и в газетах»,— утверждает первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Получается, по логике риэлтеров, что их клиенты платят деньги прежде всего за доступ к агентским базам и возможность сэкономить время, которое пришлось бы потратить на самостоятельный обзвон арендодателей. Здравый смысл, однако, подсказывает, что если сегодня вам нашли квартиру, а завтра оказывается, что вы не по своей воле жить в ней не можете — то это все равно, как если б вам ничего не подбирали.

Поэтому риэлтеры, как правило, помимо договора агентства со своим клиентом, берут на себя еще одно обязательство: помогают составить договор найма, регламентирующий взаимоотношения владельца квартиры и ее съемщика. Этот-то договор найма и оказывается камнем преткновения, когда дело доходит до конфликтных ситуаций. Договор найма можно составить и с хозяином квартиры, которого вы нашли без помощи риэлтеров. Помощь профессионального юриста в составлении такой бумаги обойдется вам примерно в 3 тыс. руб., рассказывает адвокат компании «Правовая защита» Богдан Леськив. Риэлтеры этих денег с клиента не требуют: все включено в комиссию. Поэтому, возможно, иной раз такие договоры по потребительским свойствам напоминают бесплатный сыр, включенный в комплекс мышеловки.

Агент по недвижимости чаще всего следит лишь за тем, чтобы в шаблонном договоре найма были прописаны основные пункты: срок договора, данные правоустанавливающего документа на жилое помещение, порядок расчетов, месячная стоимость найма, условия ее повышения в течение срока действия договора. А как же девушки, курение, домашние животные и возможность ввезти свою мебель? Об этом в стандартных соглашениях найма — ни слова. «Я видела договоры на одном-двух листах. Что там можно прописать? — возмущается госпожа Панкова.— Нормальный договор — это минимум четыре страницы. Чем подробнее, тем лучше».

«Во избежание возможных конфликтов с владельцем при первой же встрече обсудите с ним существенные для вас условия и потребуйте внесения их в договор найма»,— советует Мария Жукова из компании «Миэль-Аренда». Все нюансы, вероятно, предусмотреть невозможно. В числе основных эксперты выделяют следующие: количество лиц, имеющих право на совместное с вами проживание, порядок посещения квартиры ее владельцем, проживание животных, проведение ремонта и возмещение затрат на него, вывоз и привоз мебели, курение в помещении, оплата счетов, ответственность за порчу и недостатки имущества, количество гостей, которое может находиться в квартире в дневное и ночное время.

Чтобы владелец не обвинил вас в порче своей мебели, к договору желательно приложить опись имущества, в которой надо зафиксировать все замеченные повреждения. Особое внимание стоит также уделить документу, свидетельствующему о праве собственности. Если в нем указано, что предъявитель владеет лишь частью квартиры, необходимо получить согласие (подпись в договоре найма или нотариально заверенное согласие) остальных собственников, а также всех лиц старше 14 лет, зарегистрированных в квартире. В противном случае в один прекрасный день кто-то из них может появиться на вашем пороге, заявить, что ему негде жить, и на вполне законных основаниях остаться в квартире. Заключенный между двумя частными лицами договор найма легитимен без заверения нотариуса, говорят юристы: достаточно паспортных данных и подписей сторон в документе.

Если владелец обвинит квартиросъемщика в нарушении договора, выселить жильца без боя не получится. «Все споры по договору могут быть решены только в суде, а на него в среднем уходит девять месяцев»,— уверяет адвокат коллегии адвоатов Москвы «Юрпрофи» Дмитрий Николаев. По словам юриста, правды в суде придется искать, скорее всего, именно владельцу квартиры: милиционер не станет выселять жильца с договором аренды на руках. «Участковый, если он только не родственник владельца квартиры, даже вникать в эти проблемы не захочет, — считает адвокат.— Выселениями занимаются судебные приставы».

Впрочем, хозяин квартиры может испортить жизнь арендатору и не обивая порогов суда: просто начнет терроризировать жильца звонками и визитами. В этом случае ваше бегство от неадекватного хозяина можете считать своим поражением: «Если вы решите съехать сами, то считается, что вы по своей инициативе расторгли договор найма,— предупреждает Дмитрий Николаев.— В документах, которые предлагают агентства, обычно указано, что в таком случае нанимателю не положено даже возврата суммы залога (той самой второй месячной платы, вносимой сразу при заключении договора: в случае нормального развития событий она идет в счет оплаты последнего месяца вашего пребывания на снятой жилплощади. — .Деньги")».

Но и отбивать атаки сумасшедшей хозяйки, не съезжая год с арендованной крепости, тоже вариант не из приятных. Идеально было бы, если бы услуга по подбору квартиры была не формальной, а реально оказанной. То есть, по-простому, чтобы в найденной агентами квартире вы могли спокойно жить. По мнению Вероники Панковой, выход из ситуации — пользоваться услугами агентств недвижимости, которые гарантируют, что, если избежать конфликта с арендодателем не удалось, вам за единожды уплаченные деньги будет подобран другой вариант.

Рекламные надувательства

Некоторые риэлтеры действительно говорят о гарантии на свои услуги. Правда, по словам госпожи Панковой, такие агентства недвижимости в Москве пока что можно пересчитать по пальцам. В основном, полагает она, это агентства средней руки, заинтересованные в формировании своей репутации. А как же те, у кого репутация на рынке давно сформирована?

Корреспондент «Денег» под видом потенциального клиента обзвонил агентства из так называемой «большой четверки», на которую приходится львиная доля всех сделок: ВЕСТ, ИНКОМ, МИАН и «Миэль». Вопрос был один: гарантируете ли вы подбор другого жилья за уже уплаченную комиссию, если хозяин первой квартиры ста¬нет меня выживать? В трех последних агентствах такую гарантию предоставить пообещали, причем условия назвали одинаковые: если в течение трех месяцев после заключения договора найма клиент не по своей вине будет вынужден освободить квартиру, то ему бесплатно подыскивается новое жилье. «Если „хозяин" оказывается мошенником, а сотрудник нашей компании не сумел выявить этот факт при заключении договора найма, мы бесплатно подбираем клиенту новую квартиру и возвращаем ему всю сумку комиссии».—добавляет Мария Жукова из компании «Миэль-Аренда».

Если речь идет не о мошенничестве, то риэлтеру, конечно, выгоднее уладить конфликт сторон, чем вновь возиться с подбором жилья. По словам госпожи Жуковой, агентам часто удается решить проблемы: «Для каждой ситуации есть свои аргументы». «Собственника почти всегда можно припугнуть милицией или налоговой инспекцией — налоги ведь никто не платит»,— на условиях анонимности поделился опытом с «Деньгами» агент небольшой риэлтерской компании.

Примечательно, что специалист компании «БЕСТ-Недвижимость» вопросу о гарантийных обязательствах сильно удивился, сказал, что у них ничего такого нет и, более того, подобные обещания конкурентов — это всего лишь рекламный ход.

Случай Елены Михеевой, увы, этот тезис подтверждает. По ее словам, во время переговоров в компании «ИНКОМ-недвижи-мость» ей обещали бесплатно подобрать новое жилье в случае возникновения в течение первых трех месяцев проживания конфликта с владельцем квартиры. Но хотя ссора и случилась чуть ли не на следующий день после заезда, агент заявил, что свою работу он уже выполнил. В ответ на устные претензии, утверждает наша читательница, руководитель отделения компании вежливо посоветовал ей обратиться в суд .

Елена Михеева проверила, есть ли в ее договоре с агентством пункт о гарантиях, который позволял бы надеяться на успех подобного процесса: оказалось, что ничего подобного там не записано. Гарантийные обещания агент дал ей лишь на словах, так что претензии к нему могут быть разве что в сфере морали, но не права.

Каждый месяц на заседании комитета рассматриваем претензии к разным агентствам,— замечает Вероника Панкова из MAP.— В большинстве случаев жалобы касаются именно гарантийных обязательств». Вывод не сложен: что бы вам ни обещал агент, нужно попросить его показать это на бумаге. В то же время, по словам госпожи Панковой, если речь идет о риэлтерах, давно работающих на рынке, то в половине случаев конфликты разрешаются внутри компаний. Главное — ввести в курс своей проблемы топ-менеджмент. Сделать это легче всего, отправив по почте заказное письмо с уведомлением на имя руководителя.

Также Вероника Панкова советует воздействовать на агентства при помощи общественных организаций, к которым относится и ее ведомство. «Иногда руководители компаний соглашаются помочь, только когда я начинаю разговаривать с ними от лица комитета,— отмечает она и тут же оговаривается,— правда, хоть мы и принимаем жалобы ко всем компаниям, работающим в Москве, контролировать можем только деятельность тех, которые состоят в Российской гильдии риэлторов или Московской ассоциации риэлторов (около 200 агентств)!».

По словам госпожи Панковой. в четверти случаев стороны приходят к мировому соглашению. Остальная часть дел поровну разрешается в пользу одной из них. «Если наше решение стороны не устраивает, то они обращаются в суд. Но это всего около 5% дел»,— отмечает представитель MAP. До суда и вправду доходят немногие, соглашается адвокат Дмитрий Николаев. «Среднее время прохождения гражданского дела в суде — девять месяцев. Исполнительное производство — еще медлительнее. Потраченные время, деньги и нервы не окупятся»,— поясняет он. Риэлтеры понимают, что не все их клиенты — убежденные правозащитники или сутяжники, потому и предлагают им так легко встретиться в суде. Так что лучше до этого не доводить, не пожалев сил на перечисление в договоре с агентством всех гарантийных обязательств последнего, а в соглашении с хозяином квартиры — максимального числа нюансов, касающихся вашего образа жизни. Поскольку минимальная цена вопроса уже приближается к $3 тыс., занудство уже не выглядит мелочным.

А как обстоят дела в Обнинске?

Мы позвонили в несколько риэлторских агентств.

«Бернштайн» Здесь уверены – дело риэлтора не просто взять деньги и «скинуть человека» на милость квартирного хозяина, а проследить, чтобы договор между арендатором и арендодателем был составлен максимально подробно. Правда, договор двусторонний. А представитель агентства выступает только в роли свидетеля — и при заключении договора, и, если потребуется, в суде. Но, как говорят сотрудники «Бернштайна», в Обнинске судебных дел между хозяевами квартир и съемщика пока не было.

«Бест-риэлти» Обещают вернуть человеку деньги, если он в течение первого месяца вынужден покинуть съемное жилье не по своей инициативе. Или — на выбор — бесплатно подобрать другой вариант.

«Самшит» По мнению сотрудников агентства, лучшая страховка от конфликта — максимально подробно прописанный договор между хозяином и съемщиком. Но в целом, в «Самшите» считают, что в защите скорее нуждаются хозяева жилья, а не наниматели. В Обнинске не очень распространено правило «страховочной суммы». В основном требуют только предоплату за первый месяц. А в результате, если имуществу нанесен ущерб, взыскать деньги с арендатора бывает сложно.

«Веллес» Здесь тоже оказывают «традиционную» услугу в плане страховки от конфликтов — присутствуют при заключении договора. И, если клиент хочет, помогают внести в него самые разнообразные пункты. В целом же специалисты агентства «Веллес» считают, что рынок аренды жилья в Обнинске строится, в основном, на доверии. И, если хозяин захочет выселить нанимателя, это ему, скорее всего, рано или поздно удастся.