Как создать ТСЖ, если власть против?

В том, что российское законодательство, регулирующее реализуемую реформу ЖКХ, недоработано, приходится убеждаться все чаще. Некоторые из жителей Обнинска почувствовали это на собственном примере.

Воодушевленные газетными публикациями и передачами по федеральным каналам о преимуществах ТСЖ при передаче домов в управление жильцам, жители дома № 18 по проспекту Ленина решили организовать ТСЖ. Чем они мотивировали это решение? В первую очередь — необходимостью срочного капитального ремонта дома.

Дом №18 по пр.Ленина был построен в 1955 году и с тех пор ни разу не ремонтировался. Это не деревянный дом, предназначенный городскими жилищными программами под снос, а вполне нормальное здание, а значит, к аварийному жилому фонду, попадающему под программу переселения, он будет причислен еще не скоро.

Однако в доме требуется смена крыши, сантехнических и теплотехнических коммуникаций. За срок более 50 лет они порядком «поистрепались». В свете идущей реформы ЖКХ рассчитывать на городскую власть в нелегком ремонтном деле не приходится. Вот решили жильцы, среди которых большинство — пенсионеры, ветераны атомной энергетики, справляться своими силами.

При этом в самом доме существует два источника возможного финансирования капитального ремонта, на который по расчетам потребуется около 1 миллиона рублей. Это одно ООО и магазин «Аквамарин», которые в настоящее время арендуют помещения у мэрии. При создании ТСЖ, площади, занимаемые ими, должны перейти в ведение жильцов, а значит, и арендную плату за сдачу помещений будет получать ТСЖ.

При этом мэрия заранее предупредила жильцов дома, что отказывается делать какой-либо ремонт до передачи дома жильцам, а также отказалась подписать обязательства сделать ремонт в будущем, хотя, по идее, и должна произвести его до передачи дома в ведение ТСЖ (деньги то в квартплате взимала!).

Тем не менее, необходимый миллион недоверяющие властям жильцы предполагали получить в течение 5-6 лет с арендаторов помещений в доме. Когда же они приступили к оформлению документов для создания ТСЖ, выяснилось, что чиновники решили обмануть стратегию Правительства РФ по реформированию сферы ЖКХ. Используя статью 7 Жилищного Кодекса и статью 88 Гражданского кодекса, они быстро переоформили жилое помещение, занимаемое магазином (150 кв. м) в нежилое, на основе чего и отказали жильцам в передаче помещения.

А также чиновники предложили пенсионерам, ссылающимся на действующее законодательство, защищать свои права в суде. Однако, судебные разбирательства нынче дороги (да и каким в отношении властей будет решение — тоже ясно заранее), и средств на них у пенсионеров просто нет.

После того, как жильцы дома столкнулись с невозможностью нормально создать ТСЖ, они решили выбрать управляющую компанию. Но и здесь были свои подводные камни. Наш город, как всем известно, делится на две части: «старую» и «новую». Первая — это дома постройки пятидесятых годов. Частные компании берут в управление только дома, построенные не более 25 лет назад, то есть дома, не требующие серьезных вложений в ремонт и обслуживание. Их в подобном стремлении можно очень хорошо понять: износ старых домов очень велик и требует гораздо более серьезных капиталовложений, чем в новых домах. А частная компания, в первую очередь, всегда ставит своей первоочередной задачей извлечение прибыли.

Согласна брать в управление дома Старого города только Муниципальная управляющая компания, подчиняющаяся мэрии. На этом круг замыкается — не для того же, право слово, жители решили создать ТСЖ, чтобы остаться в ведении муниципалитета, которым они недовольны!

Когда жители это поняли, они решили изучить правовую сторону вопроса. А она очень интересна. Мы уже упоминали о существующих в законодательстве «лазейках» для местных чиновников. Одна из них содержится в Жилищном Кодексе, и в данной части он сам себе противоречит. Так, по ст. 9 ЖК перевод из жилого фонда в нежилой возможен только в исключительных случаях. К таковым случаям относятся: непригодность жилого фонда для проживания, аварийное состояние помещения и случай, когда дом подлежит сносу. В то же время в ст. 7 ЖК говорится, что «нежилыми являются помещения, не входящие в жилой фонд РФ и предоставленные для коммерческих нужд». В основном нормативном для ТСЖ акте, Федеральном законе ФЗ-8-72 от 15.06.1996 г. «О товариществах собственников жилья» четко определено, что передаче в ТСЖ подлежат все жилые и нежилые помещения передаваемого дома. Складывается очень странная ситуация: передать такие нежилые помещения, как подвалы и чердаки в ведение и собственность ТСЖ власти обязаны и главное — готовы, а то, что приносит хоть какой-то доход — нет. Крутитесь, товарищи собственники жилья, как знаете!
Но стоит заметить, что до того, как в мэрии поняли, что из-под их контроля могут уйти пусть и небольшие, но финансы, помещение магазина значилось в жилом фонде. Хотя экспертизы, необходимой для этого, по сведениям жильцов, проведено не было. Надо еще вспомнить, что подобный перевод по российскому законодательству недопустим, если он непосредственно нарушает права и охраняемые законом интересы лиц, проживающих в соседних с переводимым помещениях.

Жалоба в прокуратуру плодов не принесла: прокурор перенаправил заявление жителей для рассмотрения в администрацию. Сейчас жители готовят письмо губернатору области Анатолию Артамонову с просьбой разобраться со сложившейся ситуацией и вернуть ее в правовое русло в кратчайшие сроки. Потому что время, когда ТСЖ еще может быть выбрано в качестве управляющего органа дома, подходит к концу — до 1 января 2008 года остается около двух месяцев.