Сдаем квартиру и дачу

Спасаемся от мошенников

На рынке аренды, как и везде, увы, существуют аферисты. Прикинувшись добросовестными нанимателями, они «кидают» хозяев и получают выгоду за счет незаконного использования чужой собственности. Чаще всего используются два вида подстав.

1. Продажа снятого жилья (чаще — квартиры, реже — загородного дома с участком). Это преступление, которое обычно сопровождается подделкой документов: временный жилец либо его соучастник представляются покупателям хозяевами квартиры (дачи), предъявляют фальшивые свидетельства о праве собственности на недвижимость, паспорта и т. д.
2. Повторная сдача жилья. Наниматель-жулик сдает снятое жилье, представившись его собственником. При этом, чтобы получить выигрыш, мошенник обычно назначает более высокую плату и просит сразу заплатить за первый и последний месяц найма.

Бывает, аферисты берут предоплату за полгода и даже год найма (такая схема применяется и при добросовестной сдаче жилья, когда за долгосрочную оплату предоставляется скидка).

Так или иначе, настоящий хозяин квартиры (дачи), явившись за очередной ежемесячной суммой к своему нанимателю, обнаруживает удивленных незнакомых постояльцев, которые уже, оказывается, заплатили за ближайшие 6 — 12 месяцев проживания.

Как уберечься. Эксперты сходятся во мнении: основной способ защитить свою собственность от таких подстав банален и, увы, порой трудновыполним — стараться сдавать жилье проверенным людям. Можно доверять рекомендациям знакомых. Можно — обращаться в риэлторские агентства, специалисты которых набили руку на подборе нанимателей и опытным глазом зачастую отсеивают подозрительных лиц.

Что стоит знать о нанимателе

Риэлторы-профессионалы в первую очередь выясняют наличие следующих условий:

Гражданство РФ либо документы, подтверждающие законность нахождения иностранца в России.

В чем проблема

За предоставление квартиры иностранцу, незаконно находящемуся в РФ, вам грозит штраф. А определить, законно ли у нас проживает иностранец, не так-то просто: граждане зарубежных государств могут иметь различные статусы (в зависимости от цели, срока пребывания и др.), и для каждого случая требуются разные документы.

В то же время, как показывает практика, временно проживающие в России иностранцы (например, из стран Северной, Западной Европы) нередко оказываются очень аккуратными и добросовестными нанимателями. Поэтому, если иностранец приглянулся вам как человек, имеет серьезную работу в России и готов платить солидную сумму, почему бы не сдать ему квартиру? А убедиться в законности его пребывания в РФ можно с помощью специалистов из риэлторского агентства.

Регистрация (прописка). Обычно предпочтение отдается гражданам, имеющим постоянную регистрацию в Подмосковье и других близлежащих областях.

В чем проблема

К жильцам издалека наверняка будут наведываться родственники, друзья, и ваша квартира время от времени может превращаться в гостиницу. Однако и здесь могут быть варианты, поэтому не стоит отказывать всем огульно. Но убедиться, что у вас не возникнет проблем с родственниками постояльца, стоит заранее (можно внести в договор пункт о том, кто будет проживать в квартире вместе с нанимателем).

Защищаем мебель и грядки

Гораздо чаще, чем аферисты, попадаются просто не очень аккуратные постояльцы. Основные способы, с помощью которых можно спасти от них домашний интерьер и придомовую территорию, таковы:

Составьте опись имущества — вещей, помещений, участка и их состояния. Обычно такой акт оформляется в виде приложения к договору аренды, а в самом договоре делается соответствующая сноска.

Периодически посещайте сданное жилье (дачу). Это как минимум возможность контролировать состояние вашего имущества и дисциплинировать нанимателей. В загородном доме такие визиты можно совместить с уборкой дачи и территории по согласованию с нанимателями — так заодно еще подзаработать удастся.

Потребуйте страховой депозит. Эту сумму — чаще всего в размере месячной платы — наниматель передает хозяину дома при оформлении договора найма. Если временные жильцы повредят имущество, то собственник сразу получает компенсацию из страхового депозита.

Оформите страховку на дом. Особенно актуально для загородных домовладений, где рисков повреждения больше (пожар из-за неисправной электропроводки и проч.).

Не заплатишь налог — лишишься доходов

Сдавая недвижимость в аренду, вы получаете доходы, с которых необходимо платить налог. Исполнить эту обязанность можно двумя путями.

1. Заплатить налог на доходы физических лиц.

Это 13% от суммы, получаемой за сдачу квартиры. Налог выплачивается по окончании года, в котором получен доход (так, например, сейчас расплачиваются хозяева квартир, сдававшие жилье в 2006 г.). Сначала в налоговые органы по месту жительства подается декларация (в срок до 30 апреля), а затем, после ее проверки, до 15 июля надо выплатить рассчитанную сумму налога.

Если вы опаздываете подать декларацию, то платите штраф: по 5% от общей суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки. А если созреете на подачу декларации через 180 и более дней после окончания законного срока (напомним, это 30 апреля), то штраф составит уже 30% от суммы налога плюс по 10% от суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, начиная со 181-го дня.

Кроме того, предусматривается отдельный штраф за нарушение срока уплаты самого налога (напомним, перечислить деньги нужно до 15 июля): это 20% от неуплаченной суммы.

Наконец, тем, кто злостно уклоняется от уплаты налога, умышленно скрывает свои доходы, грозит уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ: штраф от 100 до 300 тыс. руб. либо лишение свободы на срок до одного года.

2. Уплатить налог по упрощенной системе налогообложения (УСН).

Это всего 6% от суммы полученного дохода, но рассчитываться по такой схеме могут только лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей (ИП). Чтобы получить такой статус, нужно собрать ряд справок, заплатить госпошлину (400 руб.) и обратиться в Федеральную службу по налогам и сборам. По закону свидетельство о регистрации ИП выдается в течение 5 дней. Разумеется, на практике вам придется потратить дополнительное время на получение документов, стояние в очередях и т. д. Кроме того, индивидуальным предпринимателям приходится вести специальную документацию и рассчитывать налог по особой, более сложной схеме, чем при заполнении обычной декларации при 13-процентном подоходном налоге. Все эти затраты могут оправдаться, если вы хотите спокойно, законопослушно сдавать хорошее, недешевое жилье в течение длительного времени.

Цифра

От 2 до 4 тыс. руб. составляет штраф за предоставление своего жилья (квартиры, загородного дома) иностранцу, назаконно находящемуся в России (без регистрации, миграционной карты и т.д.).