Приватизационный ликбез

В повседневной жизни используются термины «приватизированная» и «неприватизированная». Но правильнее было бы говорить квартиры, находящиеся в частной или государственной (чаще всего муниципальной) собственности. Частной квартира может стать в результате приватизации. Это самый частый вариант (отсюда и термин «приватизированная»), но не единственный. Например, человек может купить в новостройке квартиру — она уже изначально частная, без всякого процесса приватизации. То же самое относится и к квартирам в жилищно-строительных кооперативах — выплатив пай, человек становится собственником жилья без приватизации.

Имеет ли смысл приватизировать квартиру?

Плюсы
Преимущества частной квартиры налицо — это собственность, которой человек распоряжается по своему усмотрению. Продать, поменять, подарить. Принадлежащую вам квартиру можно совершенно легально сдать в аренду — претензии государства к арендодателям сводятся исключительно к тому, что эти собственники не платят налоги. Само же право сдавать никем не оспаривается.

Минусы
Противники приватизации утверждают, что в ближайшем будущем собственники квартир рискуют попасть в «налоговую ловушку». Ведь налоговое законодательство, скорее всего, будет меняться: ставки налога на недвижимость возрастут, так как будут исчисляться исходя из рыночной стоимости квартир и домов. Таким образом, граждане, приватизировавшие большие по площади квартиры, могут оказаться не в состоянии нести налоговое бремя.

Порядок приватизации

В соответствии с Федеральным законом № 93 от 30.06.2006 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на некоторые объекты недвижимого имущества» внесены изменения в Федеральный закон 29.12.2004 г. № 189 от «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», и приватизация продлена с 1 марта 2007 года до 1 марта 2010 года. Передача гражданам в порядке приватизации занимаемых ими квартир в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних и лиц, которые сохраняют право на приватизацию данной жилой площади, осуществляется бесплатно на основании:

• заявлений всех совместно проживающих членов семьи, в том числе несовершеннолетних от 14 до 18 лет, опекунов, приемных родителей;
• экспликации, копии поэтажного плана;
• копии лицевого счета;
• выписки из домовой книги;
• копий паспортных данных (членов семьи нанимателя);
• копий свидетельств о рождении (если есть дети);
• разрешения главы районной управы г. Москвы;
• решения о назначении опекуна на основании опекунского удостоверения; доверенности, оформленной в установленном порядке.

Впрочем, некоторые из этих документов потребуются лишь в особых случаях (например, при участии в приватизации несовершеннолетних или участии через представителей).

Для запуска приватизационного процесса потребуются: выписка из домовой книги и справка с места жительства. Эти документы, срок действия которых истекает через 30 дней, можно получить в эксплутационной конторе (ЖЭК, РЭУ) по месту жительства. Кроме того, участникам приватизации могут потребоваться справки с прежних мест жительства (начиная с июля 1991 года), подтверждающие, что они до сих пор в приватизации не участвовали. При желании сторон можно оформить отказ от приватизации в пользу одного из родственников, заверив этот документ у нотариуса.

Окончательно сформированный первичный пакет документов сдается в Бюро технической инвентаризации (БТИ), после чего приватизируемую квартиру обмеряет инженер этой организации. Он же составляет план квартиры, который впоследствии надо будет дополнительно заверить в эксплутационной конторе.

Следующий этап — передача документов в приватизационный отдел. Затем (спустя два месяца) заключение договора приватизации. Согласно ст. 8. Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» на решение вопроса о приватизации жилых помещений отводится именно такой срок. Такой договор заключается по поручению Правительства Москвы Департаментом муниципального жилья и жилищной политики с одной стороны, и гражданами — с другой. После чего документы передаются в учреждение юстиции (ГУ Федеральной регистрационной службы по г. Москве) для регистрации права собственности.

Cовместно или по долям?

Если в приватизации участвует несколько человек, то имеет смысл заранее определиться, какой вид общей собственности выбрать — совместную или долевую. Выбор того или иного варианта зависит от межличностных взаимоотношений и степени родства. Например, приватизация квартиры в общую совместную собственность возможна только при приватизации ее супругами. Если в состав лиц, на которых осуществляется приватизация, входят помимо супругов иные граждане, то приватизация в совместную собственность невозможна.

При общей долевой собственности ее участник вправе продать, подарить, завещать, но при условии соблюдения правила преимущественного права покупки со стороны других собственников, которые, в свою очередь, имеют преимущественное право выкупа доли по отношению к другим покупателям (ст. 246, 250 Гражданского кодекса РФ). При общей совместной собственности распоряжение квартирой осуществляется только по согласию всех ее участников.

Порядок расприватизации

В процессе расприватизации существует два пути. Вариант № 1 — признание договора передачи (приватизации) недействительным. Такое возможно только в судебном порядке, и тут требуются веские аргументы. К примеру, доказать что человек пребывал в состоянии помешательства, сложно. Вариант № 2. Согласно ст. 9.1 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 4 июля 1991 г., граждане вправе передать приватизированные ими квартиры обратно в государственную или муниципальную собственность. Практически это означает, что нужно написать заявление в управу района — и ждать решения.