Таунхаусы: кризис позволил замахнуться на то, на что раньше не хватало денег

О покупке таунхауса задумываются те, кто не желает жить в мегаполисе, в небольшой квартире, но не может или не хочет строить собственный просторный дом. Таких людей, как показывают исследования и статистика агентств по недвижимости, за последние несколько лет было немало. Спрос на таунхаусы есть и сейчас, однако экономический кризис внес свои коррективы и в этот сегмент.

Тенденции, актуальные для рынка таунхаусов, изучал журнал Metrinfo.Ru. Современный таунхаус — это, как правило, длинный многосекционный коттедж в 2-3 этажа, рассчитанный на несколько семей, каждый «блок» имеет свой вход, гараж и небольшой участок земли. По сути, это гибрид городской квартиры и загородного дома, в нем сочетаются все плюсы и первого, и второго, и нивелируются некоторые минусы.

«Как правило, таунхаус приобретается для постоянного проживания потому, что представляют собой „золотую середину“ между собственным домом и квартирой. Такой формат расширяет жизненное пространство, например, можно получить собственный гараж и хоть и небольшой, но выделенный участок земли, оборудовать сауну или мастерскую», — рассуждает Алексей Костенко, руководитель направления загородной недвижимости компании «МИАН».а

Поселившись в таунхаусе, покупатель получает просторное жилье, обособленную территорию и тесное соседство всего с 1–2 семьями. Но в отличие от хозяина собственного дома ему не придется думать о строительных работах и проводке коммуникаций, о благоустройстве территории и т. п., обо всем этом думает застройщик поселка, да и обслуживание таунхауса обходится дешевле.

Пожалуй, у таунхаусов есть только два серьезных недостатка по сравнению с собственным домом — небольшой участок земли и типовая архитектура и планировка здания, не дающая развернуться фантазии, и один недостаток по сравнению с квартирой — худшая транспортная доступность.

На качества «таунов» кризис не повлиял, и спрос на этот вид жилья остался, как утверждают специалисты, почти на докризисном уровне. «Предложение таунхаусов ограничено, поэтому снижение спроса затронуло данный сегмент в меньшей степени, — объясняет Алексей Костенко, — кроме того, приобретение таунхауса связано с решением жилищного вопроса, а для покупающих основное жилье сложившаяся на рынке ситуация только «на руку». «А мы фиксируем даже увеличение количества сделок в этом сегменте по сравнению с докризисным периодом», — заявляет Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «Миэль — Загородная недвижимость». Под воздействием кризисных явлений изменилась и структура спроса и предложения таунхаусов.

Тауны переезжают в эконом?

Всего пару лет назад большинство предлагаемых на рынке таунхаусов можно было смело относить к жилью бизнес-класса, их отличали большие площади квартир, более дорогие строительные и отделочные материалы, развитая инфраструктура поселка и т. п. Также строились элитные поселки, но в меньших масштабах. Как заметил Сергей Коротков, заместитель руководителя Управления загородной недвижимости ЗАО «Русский дом недвижимости»: «Обычно таунхаус человек покупает, когда у него не хватает денег на отдельный дом. Поэтому спрос на таунхаусы в элитных поселках всегда был низким, да и остается таким».

Тем не менее, таунхаусы бизнес-класса продавались довольно хорошо, и у девелоперов не было особой нужды строить более дешевые дома. Таунхаусы эконом-класса с меньшей площадью квартир, меньшим участком земли и скромной отделкой домов начали появляться только в 2007—2008 гг., и предложение в этом сегменте было очень ограниченным.

Но кризис заставил девелоперов пересмотреть позиции. Многие застройщики испытали финансовые трудности и были вынуждены перевести проекты, начатые в 2008 г. как объекты бизнес-класса, в эконом-класс, а рост процентов по ипотеке и снижение доходов заставили многих, ранее претендующих на квартиру в таунхаусе бизнес-класса, согласиться на более экономичный вариант жилья.

«За последние месяцы произошло перераспределение объемов предложения по классам. Раньше 70% предложения составляли таунхаусы бизнес-класса, 20% — эконом-класса, 10% — объекты класса люкс. Сейчас 60% таунхаусов предлагаются в сегменте эконом-класса, 30% — это бизнес-класс и 10% — также „де-люкс“. Таким образом, увеличилось количество сделок в сегменте эконом-класса», — сообщает Владимир Яхонтов (МИЭЛЬ). «Сейчас количество предложений в эконом-классе увеличилось. Для девелоперов это оказалось удачным способом создать более дешевый продукт», — подтверждает Сергей Коротков (РДН).

Цены ниже — дома ближе

Существенно цены снизились в основном на переоцененные объекты бизнес-класса и класса «люкс»: «По сравнению с докризисными ценами дисконт составляет от 30 до 50%», — утверждает Нина Резниченко, директор отдела продаж загородной недвижимости компании Intermarksavills. Такие же цифры называет и Владимир Яхонтов (МИЭЛЬ).

При этом, если сравнивать с московскими квартирами того же класса, то на покупке таунхауса можно существенно сэкономить: «В элитном проекте „Резиденция Рублево“ с видами на Москву-реку цена предложения составляет около $4500 за кв.м., а в пределах Cадового кольца — от $7000 и до $18000 за кв.м.», — приводит пример Нина Резниченко.

«Существенная коррекция чаще всего является отражением финансовой состоятельности застройщиков, — рассуждает Алексей Костенко (МИАН), — при необходимости в оборотных средствах или снижении долговой нагрузки, они готовы стимулировать спрос, предоставляя дополнительный дисконт». Поэтому существенно снизились цены на таунхаусы на начальном этапе строительства, возводимые мелкими малоизвестными застройщиками.

Снижению цен на таунхаусы способствует и снижение цен на подмосковную землю: «Себестоимость новых поселков, участки под которые были куплены во время кризиса, существенно ниже себестоимости объектов, которые „закладывались“ на пике цен на недвижимость и землю», — утверждает Татьяна Калюжнова, Руководитель Департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Но цены на качественные таунхаусы, вблизи МКАД, не претерпели существенных изменений: «По сравнению с прошлым годом их можно приобрести в среднем лишь на 10% дешевле, а по ряду наиболее удачных проектов цены даже выросли», — свидетельствует Алексей Костенко (МИАН). «По предварительным данным „Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2008–2009 годы“ (сентябрь 2009 г.), проведенного нашим аналитическим центром, за год рублевые цены квадратного метра в этом сегменте в среднем снизились на 8%, а цены квартиры-секции — почти на 10%. Конечно, отдельные поселки подешевели на 20–30% и даже 40%, но есть и объекты, по которым отмечается существенный рост цен — на 20–40%. Причем цены растут и по хорошим элитным объектам, ведь такие поселки на престижных направлениях рядом с Москвой — это дефицитное предложение. Таким образом, отдельные объекты, для которых характерно оптимальное соотношение цены и качества, оказались устойчивыми к кризису», — анализирует Татьяна Калюжнова. (см. статью «Снижение цен на таунхаусы в два раза больше, чем на коттеджи»)

Пожалуй, самыми важными критериями при выборе всегда были близость к столице и транспортная доступность. Но чем ближе находился поселок, тем он был дороже. Снижение же цен позволило многим покупателям рассматривать менее удаленные от Москвы объекты, на которые раньше не хватало средств. И сегодня пользуются популярностью близлежащие поселки: «Лидеры по застройке таунхаусов — Новорижское, Калужское, Дмитровское, Ленинградское и Ярославское шоссе. Также интересные предложения есть на Востоке Подмосковья: Горьковском, Носовихинском и Рязанском шоссе. Большинство проектов сосредоточены в пределах 20-км зоны от МКАД», — говорит Алексей Костенко (МИАН).

Но большинство экспертов расширяет этот радиус до 30 км. «В настоящее время в базе компании „ИНКОМ-Недвижимость“ находится 585 объектов. Более 450 из них (это более 80%) располагаются в 30-километровой зоне», — сообщает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ». О популярности близких к столице таунхаусов свидетельствует и динамика их стоимости: «С наступлением кризиса наибольшее падение цен отмечалось в дальних поселках. Так, объекты в пределах 10 км от МКАД по сравнению с 3 кварталом 2008 года подешевели на 9%, таунхаусы на расстоянии 11–20 км от Москвы — примерно на 5%, а за 20-м километром падение цен составило 24% (из расчета стоимости метра) или 35% (из расчета цены за квартиру-секцию)», — рассказывает Татьяна Калюжнова (IRN.RU).

В фокусе — качество

Снижение цен на недвижимость позволило многим покупателям обратить внимание на более качественные объекты: за те же деньги стало возможным купить таунхаус с бОльшим участком земли, улучшенными планировками или с лучшей инфраструктурой.

«В сложившихся условиях на первое место выходит правильное соотношение цены и качества. Не важно, к какой категории относится поселок — если он соответствует потребностям целевой аудитории, предлагает хороший уровень качества за приемлемые деньги, он будет востребован. А наименее удачные поселки с точки зрения концепции, площадей и планировочных решений обречены на снижение спроса и стоимости», — утверждает Татьяна Калюжнова (IRN).

«Сегодня популярны проекты, которые обладают некой уникальной концепцией и располагают собственной инфраструктурой, а также находятся вблизи населенных пунктов с хорошей инфраструктурой. В пример можно привести поселок „Маленькая Шотландия“ (Ленинградское шоссе), где есть волейбольная площадка, футбольное поле, теннисные корты, детские площадки и гостевые парковки, и оттуда за десять минут можно добраться до зеленоградского Ледового дворца и плавательного бассейна. Кроме того, в распоряжении жителей „Маленькой Шотландии“ социально-образовательная инфраструктура поселка Лунево со школой, детским садом, Домом Культуры, музыкальной школой и филиалом Школы Искусств», — рассказывает Дмитрий Таганов (Инком).

Предпочтение покупатели стали отдавать поселкам, расположенным в живописных районах, вблизи рек, озер и лесов. Так, уже упомянутая «Маленькая Шотландия» находиться недалеко от цепи реликтовых озер: Круглое, Нерское и Долгое.

«Одно из наиболее удачных предложений — проект „Зеленая роща“, расположенный в 16 км от МКАД по Ярославскому шоссе, — говорит о „своем“ объекте Алексей Костенко (МИАН). — Здесь предполагается строительство 78 таунхаусов площадью от 147 до 194 кв.м., двух небольших многоквартирных домов и собственных объектов инфраструктуры: детского сада, торгового комплекса, гостевой парковки, игровых и спортивных площадок. С трех сторон комплекс окружен лесным массивом. При этом „Зеленая роща“ — проект вполне доступный по цене, стоимость квадратного метра в таунхаусе начинается от 70 тыс. руб.».

Скромненькое сегодня в фаворе

Если одни стремятся купить более качественную квартиру «по кризисным ценам», то других привлекает именно низкая цена. Поэтому спросом сегодня пользуются и сравнительно недорогие объекты со скромными характеристиками, например, квартиры небольшой площади (до 150 м кв.) или с крохотным участком земли (1–4 сотки). «В первую очередь приобретаются объекты площадью около 200 кв.м., а бюджеты клиентов чаще составляют 200 — 500 тыс. дол. США», — говорит Нина Резниченко Intermarksavills. Учитывая спрос, застройщики уменьшают площади квартир в проектируемых таунхаусах и земельные участки. Например, к таунхаусам в поселке «Катюшки» (14 км от МКАД по Дмитровскому шоссе) предлагается от 0,7 до 1 сотки земли.

Другую тенденцию на рынке таунхаусов указывает Татьяна Калюжнова (IRN): «Готовое жилье пользуется большим спросом, нежели строящееся, т. к. люди боятся затягивания сроков или „заморозки“ строительства».

В условиях кризиса также увеличилось число предложений таунхаусов с отделкой. Пример подобного проекта — таунхаусы «под ключ» в поселке Опушкино на Новой Риге (застройщик «Русский дом недвижимости»). «Сейчас строится первая очередь из 7 секций, часть которых была продана ещё до начала строительства. Интерес к этому объекту объясняется невысокими ценами и возможностью получить жилье, полностью готовое к проживанию. Так, стоимость секции площадью 58 кв.м. начинается от 2,8 млн. В эту цену входят все коммуникации, земля, внутренняя отделка, сантехника и даже кухня. В проекте есть и более просторные квартиры площадью 70 и 128 кв.м. Двухэтажная секция сопоставима по цене с квартирой той же площади в типовом многоквартирном доме эконом-класса в городе Истра. Доступные цены получились благодаря новой каркасной технологии строительства и очень рациональному размещению на участках», — рассказывает Сергей Коротков (РДН).

Что, почем и где

По предварительным результатам «Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья» в 3 квартале 2009 года средняя стоимость кв. метра в таунхаусах составила 75,7 тыс. руб., а квартиры-секции — 17,8 млн. руб. Но цены по поселкам очень разнятся, есть предложения и за 4 млн. руб., а есть элитные объекты стоимостью 110 млн. руб.

«Условно ценовые границы классов таунхаусов можно обозначить следующим образом: эконом — класс — до 10 млн. руб.; бизнес-класс — от 10 до 25 млн. руб.; класс „де-люкс“ — от 25 млн. руб.», — полагает Владимир Яхонтов (МИЭЛЬ). «При этом элитные таунхаусы строятся на западном направлении, как правило, на небольшом удалении от Москвы», — сообщает Надежда Волохова, заместитель генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». «А самые дешевые — на большом расстоянии от столицы», — добавляет Татьяна Калюжнова (IRN).

Около половины предлагаемых сегодня таунхаусов располагаются на западе от Москвы. Минимальная стоимость на этом направлении составляет 1,9 млн. руб. «За эту сумму можно приобрести секцию площадью 55 м кв. на участке 1,5 сотки между Киевским и Калужским шоссе на расстоянии 90 км от Москвы, например, вблизи Обнинска», — сообщает Дмитрий Таганов (Инком). Самые дорогие на этом направлении — таунхаусы по Рублево-Успенскому шоссе. Например, таунхаус в поселке Семенково в 23 км от Москвы размером 741 м кв. на участке 14 соток стоит 128 млн. руб.

Второе по популярности направление — северное. «В нашей базе самый дешевый объект на этом направлении — таунхаус на Дмитровском шоссе в поселке Курково в 47 км от МКАД. Его площадь — 90 м кв., участок — 2 сотки, а стоимость — 6 млн. руб. Самый дорогой объект на севере от Москвы (в 4 км) — таунхаус на Пятницком шоссе в поселке Ангелово площадью 553 м кв. на участке 4 сотки. Он стоит 51,4 млн. руб.», — говорит Дмитрий Таганов (Инком).

На южном направлении минимальная стоимость квартиры в таунхаусе составляет 3,5- 5 млн. руб. Например, за 4,7 млн. руб. можно купить жилье размером 87 м кв. без земельного участка в Кленово в 38 км от Москвы. Элитных таунхаусов и даже поселков бизнес-класса на этом направлении немного, поэтому максимальная стоимость объектов сравнительно невелика — 25 — 35 млн. руб. За эти деньги, например, можно купить блок в таунхаусе в Новохованском в 5 км от Москвы площадью 275 м кв. на участке 2,3 сотки.

Немного дорогих предложений и на самом обделенном таунхаусами направлении — восточном. Здесь самые лучшие объекты стоят 20–25 млн. руб. «Самая дорогое предложение из нашей базы на востоке Москвы — это квартира площадью 278 м кв. с участком 1 сотка в 6 км от Москвы по Носовихинскому шоссе в поселке Салтыковка, её можно купить за 23,7 млн. руб. Самый же дешевый объект на этом направлении — квартира в поселке Малаховка (Егорьевское шоссе, 14 км от МКАД), её площадь — 145 м кв., участок — 6 соток, а стоимость — 5,2 млн. руб.», сообщает Дмитрий Таганов. Но на востоке есть и ещё более дешевые предложения меньшей площади.

«Если сравнивать уровень цен на таунхаусы со стоимостью московских квартир, то таунхаусы, расположенные в 10-километровой зоне от столицы, сопоставимы и по стоимости, и по площади только с жильем бизнес-класса. На сегодня цены на такие таунхаусы даже в эконом-классе составляют порядка 90 тыс. руб. за 1 кв.м. или около 24 млн. руб. за квартиру-секцию общей площадью 270кв.м. Экономичное жилье в столице существенно дешевле: от 80 до 130 тыс. руб. за 1 кв.м. при средней площади квартиры около 50–70 кв.м., т. е. 4,0–9,1 млн. руб. за квартиру. Сопоставимый уровень цен характерен для таунхаусов за 20-м километром от МКАД, где средняя стоимость квартиры-секции составляет около 9 млн. руб., но диапазон цен — в рамках от 3–4 млн. руб. до 23–24 млн. руб. Другими словами, покупателям, ориентирующимся на экономичное жилье в столице, таунхаусы вблизи Москвы остаются «не по карману», — сообщает Татьяна Калюжнова (IRN). «Если же говорить об элитном сегменте, то таунхаусы соизмеримы с большой (от 4-х комнат) квартирой в историческом центре Москвы в доме премиум-класса», — добавляет Надежда Волохова (Усадьба).

Резюме журнала Metrinfo.Ru

Экономический кризис не мог не затронуть рынок таунхаусов, цены на них снизились, так же как и на другие объекты недвижимости, правда, многие эксперты сходятся во мнении, что коррекция была небольшой, но зато возросло предложение таунхаусов эконом-класса, которых до кризиса было очень мало. К тому же в новых проектах застройщики уменьшают площади квартир и размер прилежащих земельных участков, дабы объекты стоили дешевле. Но помимо низких цен покупатели стали обращать больше внимания на качество объекта, его местоположение, инфраструктуру и степень готовности, возросла популярность и объектов «под ключ». Сегодня востребованы таунхаусы в пределах 30 км от МКАД в экологически чистых зонах. Именно такие проекты могут стать хорошей альтернативой и московской квартире, и собственному дому.