Лежачий старт

Основным механизмом реализации проекта стала федеральная целевая программа «Жилище на 2002-2010 годы», которая была срочно доработана под задачи нацпроекта на 2006-2010 годы. Во исполнение федеральной программы в субъектах РФ, в том числе и в Калужской области, были разработаны областные программы. Минул 2006 год. Пора посмотреть, что сделано, какие успехи достигнуты.

1. Увеличение объемов жилищного строительства

Годовой объем ввода в эксплуатацию жилья в период 2006-2010 гг. должен удвоиться. Однако «планов громадью» удивляться не стоит: намеченные на 2010 г. объемы (80 млн. кв.м в целом по РФ и 500 тыс. кв.м по Калужской области) соответствуют всего лишь объемам конца 1980-х годов. Но и эти рубежи, похоже, недоступны: в 2006 г. областной программой предусматривалось ввести 292,4 кв.м, ввели 264,8 кв.м. Темпы роста объемов жилищного строительства в 2006 году оказались за последние шесть лет одними из самых низких.

Общепризнано: главными препятствиями увеличению объемов строительства и снижению цены жилья называются: длительная (годами) процедура выделения земельного участка под строительство, обременение строительства со стороны местных властей и коммунальных предприятий, мздоимство.

Для устранения названных «препятствий» были внесены изменения в ряд нормативных документов, в том числе в Градостроительный кодекс, а также разработан следующий порядок подготовки земельных участков под строительство:

• выбор площадки под новое строительство;
• подготовка планов застройки площадок с определением границ земельных участков и проектированием дорог и инженерных коммуникаций (водопровод, водоотведение, отопление, газоснабжение и др.);
• межевание участков на местности;
• строительство дорог и коммуникаций;
• проведение торгов земельных участков с готовой инженерной инфраструктурой под застройку.

Зная, что органам местного самоуправления, как и региональным властям, не под силу финансирование этих мероприятий, правительство РФ тем не менее решило: не давать им напрямую денег (разворуют!), а предоставить гарантии федерального бюджета под банковские кредиты и частично возместить банковские проценты. И только для тех площадок, которые пройдут конкурсный отбор в федеральном агентстве по строительству.

Из пяти площадок, первоначально готовившихся к представлению на конкурс, Калужская область смогла представить только две: под многоэтажную застройку микрорайонов «Тайфун» и Правобережья в г. Калуге. Оба проекта прошли конкурсный отбор. Однако никто из Калуги, как, впрочем, и из других муниципальных образований и субъектов Федерации — победителей конкурса, в Минфин РФ за гарантиями не явился. И это понятно — деньги-то все равно пришлось бы возвращать.

Это был настоящий провал. Чтобы выйти из тупика, правительство РФ решило включить в число допущенных к кредитованию, наряду с органами местного самоуправления и исполнительными органами власти субъектов Федерации, и строительные фирмы. Что из этого выйдет, увидим в текущем году. В Калуге тем временем на проведение проектно-изыскательских работ по названным двум площадкам затрачено 23,2 млн. руб. Все. На сегодня нет ни рабочей документации, ни сроков строительства объектов инфраструктуры, не известны даже подрядчики выполнения этих работ. Все надо начинать с нуля.

2. Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры

Сегодня физический износ существующих объектов коммунальной инфраструктуры достигает 60-70% и выше. Программа предусматривает модернизацию этих объектов с участием федерального бюджета (на условиях софинансирования) с целью снижения износа к 2007 г. до 55% и к 2010 году — до 50%. В рамках программы в 2006 г. в Калужской области производились работы по реконструкции очистных сооружений в Медыни и двух котельных в Малоярославце. При этом федеральный бюджет обязательства по финансированию выполнил, областной — нет. На 2007-2010 гг. запланированы работы по реконструкции и строительству очистных сооружений в пяти населенных пунктах области и котельных — в шести, в том числе одной котельной в Калуге. Вот и вся программа модернизации.

Между тем:

1. на водопроводных сетях области в 2005 г. произошло 2 900 аварий, или одна авария на каждые 1,1 км трубы, на канализационных сетях произошло 824 аварии, 32% протяженности труб тепловых и паровых систем требуют полной замены. Самые протяженные водопроводные и тепловые сети — в Калуге. Они же и самые изношенные;
2. из всего объема сточных вод, пропускаемых через очистные сооружения области, имеют нормативную очистку 15% воды, через очистные сооружения г. Калуги — около 0,3%;
3. удельный вес жилищного фонда, оборудованного водопроводом, канализацией, центральным отоплением, ваннами (душем) в целом по области составляет 64-70%, в городской местности 80-85%; горячим водоснабжением: по области — 53%, в городской местности — 68%.

Отсюда очевидно: без реконструкции инженерных сетей и калужских очистных сооружений программные цели достигнуты быть не могут. А разве увеличение доли благоустроенных квартир за счет устройства их водоснабжения, водоотведения, отопления и т.д. не может являться предметом программных мероприятий?

3. Развитие системы ипотечного кредитования покупки и строительства жилья

Программой предусматриваются мероприятия по дальнейшему развитию системы ипотечного кредитования, в результате чего должен быть достигнут резкий рост числа выдаваемых кредитов и через это, как полагают авторы программы, — доступности квартир. Однако кредитные услуги, предлагаемые в настоящее время областным агентством по ипотечному жилищному кредитованию и калужскими банками, полностью покрывают имеющиеся на рынке жилья предложения. Препятствием росту числа выдаваемых кредитов является не ограниченность кредитных ресурсов и не высокие процентные ставки (хотя они, безусловно, высоки), а недостаток квартир, предлагаемых к продаже, в результате чего квартиры на первичном рынке раскупаются в большинстве своем людьми, не нуждающимися в кредитовании их покупки. Поэтому из 10 желающих приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита удается воспользоваться таким кредитом одному-двум покупателям.

Таким образом, развитие системы ипотечного кредитования (при всех существующих недостатках) значительно опережает темпы роста строительства жилья, что вызывает дисбаланс спроса и предложения и, как следствие, — рост цен на жилье. Система, призванная служить увеличению доступности жилья, работает на увеличение его недоступности.

4. Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда

Программа «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда» в нацпроект, к сожалению, не вошла. Однако она существует как в ранге федеральной, так и в ранге областной целевой программы. По данным областного минстроя, на начало 2006 года площадь ветхого и аварийного жилья в Калужской области составляла 1,67 млн. кв.м, на которых проживает 110 тыс. чел. Для строительства жилья с целью переселения этих людей необходимо 33 млрд 300 млн руб. На 2006 год было предусмотрено выделение 1 млрд. 200 млн., фактически выделено 69,9 млн. или 0,21% общей потребности. При этом федеральный бюджет свои обязательства по финансированию программы в 2006 году выполнил, чего нельзя сказать об областном бюджете. А в 2007 году в областном бюджете финансирование этой программы не предусмотрено вообще.

Следует также иметь в виду, что фактические объемы ветхого и аварийного жилья в области значительно выше статистических, поскольку признание жилья непригодным для проживания означает взятие на себя обязательств по переселению граждан в другие, пригодные для проживания помещения.

5. Обеспечение жильем малоимущих граждан

Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату, — так гласит ст.40 Конституции РФ. Что касается «иных», то им худо-бедно жилье предоставляется. Мало того, этому вопросу посвящена целая подпрограмма нацпроекта. А вот что касается малоимущих, то правительство РФ считает, что эту проблему должны решать органы местного самоуправления. А органы местного самоуправления заявляют, что на эти цели у них нет средств. В итоге ни в нацпроекте, ни в какой другой федеральной, региональной или муниципальной программе вопрос строительства социального жилья для малоимущих не стоит.

6. Капитальный ремонт и модернизация жилья

Мы уже отмечали, что сегодня объемы строительства жилья значительно ниже, чем 20-40 лет назад. Однако построить жилье — мало, его необходимо технически грамотно содержать и своевременно ремонтировать, только тогда оно будет служить надежно и долго. Но если объемы ремонта жилья в 1970-1980 годах были недостаточны, то в 1990-х годах капитальный ремонт не производился вообще. В последние годы капитальный ремонт жилья производится, но ежегодные объемы его вдвое ниже нормативного. В итоге в области накоплен огромный объем невыполненного капитального ремонта, и этот «недоремонт» ежегодно наращивается, как снежный ком.

Существующий разрыв между темпами ввода в эксплуатацию нового жилья и обветшания существующего создает реальную опасность сокращения жилищного фонда ввиду лавинообразного, неконтролируемого выхода из его состава домов по причине непригодности их к постоянному проживанию людей. К сожалению, проблеме капитального ремонта и модернизации жилья с целью приведения его в соответствие с действующими санитарными и строительными нормами в нацпроекте места не нашлось. В связи с этим в правительство и Государственную думу РФ поступили десятки обращений законодательных органов субъектов Федерации, в том числе и Заксобрания Калужской области.

Я трижды выступал на парламентских слушаниях в Госдуме РФ, в профильный комитет была передана разработанная нами концепция капитального ремонта и комплексной реконструкции микрорайонов существующей застройки. При Минрегионразвития РФ была создана специальная рабочая подгруппа. Казалось, дело с места сдвинулось. Однако в план работ по нацпроектам на 2007 год разработку данной подпрограммы правительство РФ не включило. В феврале т.г. мною было подготовлено обращение Заксобрания Калужской области к президенту В. В. Путину с просьбой дать правительству РФ поручение по разработке подпрограммы нацпроекта, предусматривающей переселение граждан из ветхого и непригодного для проживания жилищного фонда, капитальный ремонт и модернизацию жилья. Обращение депутатами принято и направлено по адресу. Посмотрим, будет ли реакция.

При этом следует отметить, что и на местном уровне можно было бы немало сделать. Так, мое предложение о разработке областной целевой программы о капитальном ремонте жилья, направленное в адрес губернатора более трех лет назад, так и висит в воздухе. Область оказалась не способной не только к проведению капитального ремонта и модернизации жилищного фонда, но и к обследованию его технического состояния, необходимого для разработки проектной документации на капитальный ремонт.

Нельзя также признать нормальным, когда из 7 руб. 78 коп., собираемых в Калуге на содержание и ремонт одного кв.м. жилья, только 1 руб. 50 коп. направляется на капитальный ремонт. Можно ежегодно до бесконечности латать пришедшие в полную негодность кровли и трубы, списывая на это собранные с населения деньги. Очевидно, что на те же деньги эти кровли и трубы проще заменить и не знать затем заботы в течение полутора десятка лет. Резервы увеличения объемов капитального ремонта можно было бы поискать и на ниве экономии энергоресурсов, однако областная программа «Энергосбережение» полностью заброшена, а что делается в части модернизации коммунальной инфраструктуры, показано выше.

7. Доступность и цена жилья

Главной целью нацпроекта должно быть обеспечение доступности жилья: кто может жилье купить, пожалуйста, пусть покупает, кому необходим ипотечный кредит, пожалуйста, получите, малоимущим жилье должно предоставляться в социальный наем. Программа предусматривает увеличение к 2010 году доли семей, которым доступно приобретение жилья, до 30% против сегодняшних 9%.

В качестве меры доступности принят коэффициент, равный отношению средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв.м к среднему годовому совокупному денежному доходу семьи, состоящей из трех человек. Этот коэффициент в 2005 году по данным областного минстроя составил 4,4 и далее должен снижаться до 3,4 в 2010 году. Но чтобы этот коэффициент снижался, необходимо, чтобы доходы населения росли темпами, опережающими рост цены жилья. Однако в 2006 году индекс реально располагаемых доходов населения в Калужской области составил 115,5%., а индекс цен на жилье — 140%.

Первейшим условием сдерживания роста цен на жилье является наращивание жилищного фонда в стране. Это наращивание возможно за счет увеличения объемов строительства при непременном условии сохранения существующего фонда посредством его капитального ремонта и модернизации, комплексной реконструкции микрорайонов существующей застройки. Только такой комплексный подход может обеспечить увеличение предложения на рынке жилья. Без этого всякий дополнительный вброс денег на чашу спроса, будь это через ипотеку, российскую либо канадскую, либо без нее, ведет к росту цен на жилье, а, следовательно, к росту недоступности жилья.