Коттедж для середнячка

В условиях кризиса суждения экспертов вызывают повышенный интерес. Какие тренды, например, по их оценкам, будут характерны для рынка загородной недвижимости? Прогнозы аналитиков внушают сдержанный оптимизм.

Новая реальность

Сегодня загородная недвижимость становится привлекательной формой вложения капитала, делает вывод газета «Квартирный ряд». Усиление активности бизнеса на этом направлении делает все более актуальным юридическое сопровождение сделок. По мнению директора аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ» Владислава Луцкова, самыми проблемными для рынка оказываются участки сельхозназначения. Приобретая их, девелопер должен предпринять массу усилий по переводу надела в другую категорию.

Очень часто это вынуждает таких покупателей идти на «серые» схемы, которых приличные фирмы уже стараются избегать. Примерно треть предложений на рынке первичного загородного жилья, по статистике управляющего партнера компании «Миэль-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, имеют серьезные проблемы юридического характера.

Нередко от представителей разных фирм приходится слышать: кризис может серьезно сбить стоимость сомнительных объектов. По мнению Татьяны Каплановой, заместителя руководителя одной из компаний, уменьшится число некачественных проектов.

На рынке будет больше жилья высокого уровня готовности — когда уже очевидны его плюсы, и самый главный — приспособленность для проведения косметических работ и благополучного переезда. Такова практика компании в отношении строящегося на 55-м км Новой Риги поселка «Высокий берег»: первая очередь для продажи — это уже близкие к готовности дома. Удобство в том, что покупатель может оценить архитектуру, видовые характеристики в реальности, а не только пейзажи и картинки 3D на мониторе компьютера.

Пока же, как признают в этой компании, уже в октябре произошло снижение объема продаж: если обычно в месяц в качественном поселке продается по 4-5 домов, то в октябре из пяти три сделки распались. Правда, три из заявленных были покупками в кредит. При этом банк не отказал заемщикам в кредите, но условия кредитования были предложены такие, что клиенты сами отказались от услуги. Изменилось и поведение крупных землевладельцев, отмечает Капланова: уже сейчас на рынке появляются предложения наделов земли по сниженным ценам.

Сегодня объемы розничных продаж падают, подтверждают и специалисты компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». Но при этом не уменьшается интерес у потенциальных покупателей. Это говорит о том, что существует отложенный спрос, есть накопления, которые до поры до времени будут заморожены. Люди напуганы неизвестностью, хотят повременить с крупными покупками. И, по оценке МИЭЛя, переломным моментом станет март следующего года. Именно с весны может начаться повышение интереса к сделкам, в том числе и инвестиционным, объемы которых до кризиса составляли примерно пятую часть. Потребитель просто привыкнет к внешним обстоятельствам и перейдет к конкретным действиям. Вот тогда на рынке может начаться рост цен. Сейчас же все ждут скидок, бонусов. Хотя, как продолжают эту мысль организаторы коттеджного поселка «Высокий берег», застройщику выгоднее держать качественный проект, достраивать его и предлагать максимально готовым, чем продавать за бесценок.

Толстосумы не в фаворе

О том, что у кризиса есть позитивные стороны, говорит и смена курса компании Миэль. На последней пресс-конференции было заявлено, что компания приобрела на юго-западе области большие участки земли (Калужское и Киевское направления) и теперь будет застраивать эти территории не дорогими поселками, как было принято все последние годы, а загородным жильем эконом-класса. Стоимость объектов должна быть адекватна цене 2-3-комнатных столичных квартир эконом-класса. Потенциальными покупателями этих поселков могут стать жители юго-западных столичных районов.

Ведь сегодня кризис в первую очередь бьет по крупным собственникам, и с этой категорией покупателей будет работать сложнее. Поэтому Миэль намерен развивать новые проекты юго-запада за счет активных продаж по максимально доступным для новых покупателей ценам. Хотя это и более трудоемко. И в этой связи, как можно догадаться, застройка таунхаусами приобретет особую актуальность, тем более что год от года такой тип жилья становится все популярнее. Это подтверждает и динамика роста цен. Если ранее она серьезно отставала от роста стоимости квартир и отдельных домов, то сейчас совершенно аналогична. И как инвестиционный продукт таунхаусы вскоре смогут стать лидерами продаж.

Новый этап развития рынка — это и обращение риэлторских компаний к сегменту недорогого вторичного жилья. Если раньше, отмечает генеральный директор одной из компаний Лариса Патлух, риэлторы были заинтересованы только в операциях с дорогими вторичными объектами, то теперь создаются подразделения, занимающиеся не особняками и виллами, а даже обычными сельскими домами. Словом, кризис принес на рынок загородного жилья заметные перемены. И не все они произошли в худшую сторону.