Как дела на рынке жилья

Мы за ценой не постоим

— Наверное, главный вопрос на эту тему: Почему так растут цены на недвижимость?

— Для этого есть несколько причин. Их можно разделить на объективные (рост цен на цемент и на металлоконструкции) и субъективные. Субъективных причин я бы выделила две:

1. Равнение на соседа. Представьте себе, что человек, решивший продать квартиру, узнает, что его сосед (или просто знакомый) продал такую же за 60 тысяч. «А чем я хуже?» — думает наш герой и выставляет свою квартиру за 65 тысяч. И дело пошло — цепочка потянулась.
2. Равнение на Москву. Исторически сложилась тенденция: продав «трешку» в Обнинске, человек мог купить однушку Москвы (конечно, не в центре). В июле-августе, например, «трешка» в Обнинске стоила порядка 90 тысяч долларов. А московская «однушка» — 130 тысяч. Соответственно, и обнинские «трешки» подорожали до этой цены. То есть, дорожают квартиры в Москве — следом дорожает и Обнинск.

— Но в последнее время центральные СМИ уверяют нас, что рост цен на недвижимость в Москве затормозился. Правда ли это?

— Я думаю, что этот процесс стагнации цен в рамках разумного, довольно длителен. При существующем недовольстве россиян своими жилищными условиями (а об этом свидетельствуют данные многочисленных опросов), он затянется не на один месяц.

Спрос на недвижимость

— Как выглядит обнинский рынок недвижимости? Какие квартиры пользуются спросом?

— Еще 3 месяца назад в Обнинске были дефицитом «однушки». Их расхватывали, буквально, как горячие пирожки. Но рынок не был бы рынком, если бы не ориентировался на спрос. Сейчас в предложениях агентств недвижимости «однушек» на вторичном рынке жилья появилось очень много.

— А откуда они там взялись? Ведь, это вторичный рынок, то есть, это не вновь построенные квартиры.

— Лично я думаю, что люди стали активнее продавать свои однушки, поскольку сейчас это выгодно. Разница в цене между «однушкой» и «двушкой» получается очень небольшой, так что можно довольно легко улучшить свои жилищные условия, особенно с помощью ипотеки. Многие так и делают. Поэтому теперь возникает дефицит двухкомнатных квартир. В некоторых агентствах недвижимости существуют даже своего рода очереди на эти квартиры. Особенно сложно обменять однокомнатную квартиру улучшенной планировки на аналогичную двухкомнатную.

— Судя по вашим словам, у жителей Обнинска имеется стабильный интерес к покупке жилья?

— Интерес, несомненно, есть, но он подвержен сезонным колебаниям. Так, в конце августа — в сентябре был всплеск интереса населения к недвижимости. Это было обусловлено тем, что начался учебно-рабочий год. Люди вышли из отпусков и стали решать свои проблемы — аренда жилья, покупка и прочее. Плюс к этому, в сентябре было понижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Это, несомненно, тоже повлияло на рост интереса. А вслед за интересом всегда вырастают и цены. По данным аналитического отдела Интернет-портала Informetr.ru, рост цен за октябрь составил от 2 до 5 тысяч долларов (в зависимости от типа квартиры). Может, в процентном соотношении, это и не очень много, но и 5 тысяч долларов на улице не валяются.

— А есть ли спрос на нежилые помещения — офисы, производственные помещения, склады, магазины и прочее?

— Это называется коммерческая недвижимость. Этого типа недвижимости в Обнинске не хватает, особенно если говорить не об аренде, а о покупке. Дефицит обусловлен тем, что «вторичка» коммерческой недвижимости приносит больше денег, если ее сдавать в аренду. Поэтому ее практически не продают. По «первичке» дефицита особого нет, но цены кусаются — порядка 42-45 тыс. руб. за кв.м. «Вторичка» стоит от 1300 до 2100 долларов за кв.м. Средняя арендная ставка офисной площади по городу — примерно 600 р. за кв.м. в месяц. Торговой — порядка 2 тысяч. Самые дорогие (по аренде) магазины у нас — ТЦ на Аксенова и «12 месяцев».

Зонирование в Обнинске

— Слыхала я, что в Москве на цену квартиры очень сильно влияет ее местоположение. Так, квартира в центре может быть на порядок дороже аналогичной, если последняя расположена в районе МКАДА. А в Обнинске есть престижные районы?

— Да, цена квартиры может варьироваться в зависимости от ее расположения и в таком небольшом городе, как Обнинск. Но это обусловлено не столько престижностью самого района, сколько тем фактом, что особенность застройки нашего города в том, что в каждом районе есть какой-то доминирующий тип квартир. В Старом городе — это «сталинки», в районе вокзала — «сталинки» и «хрущевки», в более новых микрорайонах (38, 39, 45, 52, 32) — квартиры улучшенной планировки. Разумеется, речь идет о вторичном рынке недвижимости.

— Ну, и какой же район в Обнинске считается «самым-самым» в плане недвижимости?

— Один из самых престижных районов — 51А. это обусловлено тем, что он — самый новый, большинство квартир там — улучшенной индивидуальной планировки. Соответвенно, это и самые дорогие квартиры. Цена за кв.м. составляет, в среднем, 2,5 тысячи долларов. И даже в типовых домах, которые в небольшом количестве здесь имеются, цена за кв.м. превышает цену аналогичных квартир в соседних 51-52 кварталах. Между прочим, очень много квартир в этом микрорайоне пустует из-за того, что их купили не те, кто реально нуждается в жилье, а люди, желающие вложить деньги в недвижимость. Хорошо это или плохо — не мне судить. Я лишь могу сказать, что они не прогадали. Со времени застройки цена этих квартир выросла примерно раз в 5. А времени-то прошло совсем немного.

— А Старый город — историческое место, спокойный район — не пользуется популярностью?

— Продажи в Старом городе менее активны. Правда, очень ценятся тамошние 3-4-комнатные квартиры в «сталинских» домах. Там высокие потолки, большие прихожие, там есть простор для творчества. Такие квартиры покупают довольно состоятельные люди, поскольку на то, чтобы привести их в порядок, надо очень много денег. Зато «хрущевки» в «среднем городе» (средняя часть пр. Ленина, ул.Гурьянова, Ляшенко, Мира и т.п.) хороши своей невысокой (по сравнению с другими квартирами) ценой. В принципе, и там можно сделать хороший ремонт с небольшими затратами, чтобы жилье стало уютным.

— А наш неофициальный центр города — Аксенова, Калужская, Энгельса. Там дорогие квартиры?

— Квартиры в этих районах, несмотря на то, что находятся в довольно бойком месте, не дороже аналогичных квартир, например в наших «спальных» районах — 51, 52 мкр. В основной массе, они не очень отличаются по цене, поскольку там все дома однотипные.

— Это мы говорили про вторичный рынок недвижимости. А как обстоят дела с «первичкой»?

— В первичном рынке зонирования, как такового, нет, поскольку новые дома в Обнинске строят там, где есть место, ввиду небольшой территории города. А квартиры в новых домах, все улучшенной планировки. Разница лишь в том, что одни дома строятся по типовым проектам, а другие — по индивидуальным. Разумеется, квартира в типовом доме обойдется дешевле, поскольку она аналогична по размерам квартире улучшенной планировке на вторичном рынке. А квартиры в домах с индивидуальной планировкой, как правило, больше, а значит, и дороже.

— А зависит ли цена квартиры от того, какая фирма ее строит? Иначе говоря, сильно ли разнятся цены у разных застройщиков?

— Да, нет. Можно сказать, что порядок цен за кв.м. строящегося жилья у всех застройщиков Обнинска одинаков. Разница колеблется в пределах 2-3 тысячи рублей за кв.м. (см.график Аналитика по первичному рынку недвижимости (Застройщик-цена). Возможно, это обусловлено конкуренцией — застройщиков много, всем надо продавать свое жилье.

«В деревню, к тетке, в глушь, в Саратов!»

— А велик ли у жителей Обнинска интерес к загородному строительству?

— Согласно данным соц. опроса Фонда «Общественное мнение, 59% Россиян предпочли бы жить в пригороде. Особенно привлекательна эта идея для людей среднего возраста (67% респондентов 36-54 лет). Они объясняют это чаще всего пользой для здоровья, стремлением к покою, любовью к природе, а также желанием ни от кого не зависеть, чувствовать себя хозяином своего жилья и не соприкасаться с соседями. Теперь, после появления на рынке недвижимости компаний, которые строят дома по новым для России технологиям (например, по канадской технологии), люди, которые задумывались о приобретении или постройке жилья за городом, получили возможность осуществить свою мечту. В Обнинске примером тому может служить коттеджная застройка возле Кабицино.

— Но, наверное, построить или купить коттедж по карману далеко не каждому?

— Знаете, если раньше в Белкино или на Мирном могли позволить себе построить жилье только очень богатые люди, то сейчас, опять-таки, благодаря новым технологиям, дома в том же Кабицино доступны и людям с меньшим достатком.

За советом - в интернет

— Расскажите о вашем проекте - Интернет-портале Informetr.ru.

— Идея создания Интернет-портала о недвижимости в Обнинске витала в воздухе давно. Тем более, что в Москве такие проекты есть уже давно и успешно работают. Наш портал будет предоставлять информацию справочного и аналитического характера.

Посетители портала смогут посмотреть:

• Базу объектов недвижимости Обнинска — коммерческие предложения и частные объявления.
• Справочную информацию о городах Калужской области с картами городов.
• Справочник по организациям, которые каким-либо образом имеют отношение к теме недвижимости, в том числе и коммунальные службы.
• Аналитический раздел, где представлена графическая и текстовая информация по вопросам купли-продажи недвижимости, а также цены.
• Разделе «Кредит-ипотека», из которого можно будет узнать об условиях кредитов, предоставляемых различными банками и о самих банках.
• Раздел «Страхование» даст информацию о страховании недвижимости и другого имущества, а также о страховых обществах.
• Журнал — новости рынка недвижимости по России, а также по Калужской области и Обнинску отдельно. Здесь же — статьи собственные и дайджест местной прессы.

С помощью Интернет-портала можно будет получить консультации опытных специалистов: юристов, риэлторов, сторудников ипотечных и страховых компаний. Все — в рамках одной темы. Кроме того, портал включает форум, где можно будет вживую обсудить вопросы, обменяться мнениями.

Предположительный старт проекта — начало 2007 года. Адрес в Интернете www.informetr.ru.