Застройщик обанкротился. Что получат дольщики: квартиры, деньги, суды?

Иллюстрацией темы может служить ситуация с компанией «Социальная Инициатива», которая была объявлена банкротом. Объектов у компании по стране было очень много, пострадало огромное количество людей. И в некоторых городах — в том числе в Обнинске — «достройкой» занялось государство.

Строительная компания (как, впрочем, и любая другая в рыночной экономике) может обанкротиться. В общественном сознании по отношению к подобной перспективе существует два мнения. Первое можно назвать «паническим»: все ужасно, внесенные деньги сгорят и т.п. Второе «успокоительное»: в крайнем случае, дольщиков не даст в обиду государство.

Как оно на самом деле, что делать покупателям, столкнувшимся с перспективой или уже с фактом банкротства застройщика, выяснял журнал Metrinfo.ru.

Первые звоночки. Готовьте бумагу и ручку

События — даже самые крупные и громкие — редко начинаются «с барабанным боем». Вероятнее иной сценарий: сначала появятся слухи, сообщения в прессе о том, что тот или иной застройщик попал в тяжелую ситуацию, что количество долгов у него превышает предел разумного. Как тут вести себя покупателю?

Прежде всего, конечно, попытаться разобраться в происходящем: широко известное «Информационное агентство ОБГ („одна баба говорила“)» очень оперативно, но склонно к искажению информации. Вопрос исключительно в том, как это сделать — узнать подлинное положение вещей?

«Необходимо обратиться с официальным запросом к застройщику на предмет выяснения причин задержки строительства и провести консультацию со своими юристами», — рекомендует Василий Шарапов, зам. руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век».

В целом соглашаясь с таким мнением, автор не может не отметить, что всевозможные пресс-службы и отделы по связям с общественностью для того и существуют, чтобы ковать у граждан светлый образ родной конторы. Так что вне зависимости от того, как идут дела на самом деле, вы наверняка получите ответ, гласящий, что «сегодня мы как никогда, а завтра гораздо еще».

Александр Ручкин, юрист-эксперт «Юридического центра недвижимости и налогов», дает еще пару весьма полезных рекомендаций. Во-первых, объединиться с другими дольщиками: в этом случае вы умножаете собственные знания, да и хорошего юриста (или целый штат) группе нанять проще, чем в одиночку. А во-вторых, сразу перевести свое общение с застройщиком в письменный формат. Бумагу — в отличие от устных слов — можно использовать в качестве доказательств в суде.

Банкротство: ни квартиры, ни денег?

Слово «банкротство» уже столько раз использовалось в этой статье, что было бы просто странным, если бы не рассказали вкратце о том, что написано в профильном законе — «О несостоятельности (банкротстве)» (№ 127-ФЗ от 26.10.2002). Прежде всего, напоминает Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании «Est-a-Tet», закон начинает действовать в случаях, когда юридическое лицо не в состоянии расплатиться с кредиторами или исполнить обязанности по уплате обязательных платежей на сумму от 100 тыс. руб. в течение более трех месяцев. Правом обращаться с заявлением о банкротстве имеют как органы управления самой компании, так и ее кредиторы, в том числе налоговые органы.

Основными этапами в ходе банкротства являются, продолжает Юлия Гераськина, являются следующие:

1. Санация (меры восстановления платежеспособности должника), 2. наблюдение, 3. финансовое оздоровление, 4. внешнее управление, 5. конкурсное производство.

На любой из перечисленных стадий, вплоть до принятия судом решения о признании должника банкротом и исключении записи об организации-должнике из реестра юридических лиц, может быть заключено мировое соглашение. Его условия могут быть совершенно различными, исходя из того компромисса, которого достигли заинтересованные лица: и рассрочка/отсрочка погашения долгов, и частичное прощение долга, и новация долгового обязательства в иное обязательство.

Также обратим внимание на ст. 134 рассматриваемого закона — «Очередность удовлетворения требований кредиторов». В п.4 данной статьи говорится, что:

1. в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, а также компенсация морального вреда;
2. во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
3. в третью очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Выражаясь более понятно, средства, полученные от реализации имущества обанкроченного предприятия, будут платить кредиторам в приведенной выше последовательности. Нетрудно заметить, что покупатели квартир — это те самые «другие», третья очередь, которой достанется что-либо только после первых двух.

«А поскольку по российской «традиции» к моменту банкротства все активы компании «выводятся», то по закону горе-инвесторы могут рассчитывать в лучшем случае на где-то 1/300 доли в «незавершенном строительством объекте», — разъясняет Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». «Ситуация, когда дольщики не получат ни квартиры, ни денег, а застройщик признан банкротом и прекратил свое существование, вполне может произойти», — подливает масла в огонь Александр Ручкин («Юрцентр недвижимости и налогов»). Правда, «обнадеживает» он, это может случиться и без банкротства...

214-й: помогает, но не гарантирует

Уже несколько лет действует закон «Об участии в долевом строительстве...» (№ 214-ФЗ от 30.12.2004). Давно уже стали общим местом слова о том, что договоры, заключенные в соответствии с ним, лучше защищают права дольщиков. А поможет ли данный закон в описываемой нами ситуации? Да, отвечает Александр Ручкин («Юрцентр недвижимости и налогов»), определенные возможности тут появляются.

Так, согласно ст. 13 этого ФЗ, земельный участок, на котором ведется строительство, и возводимое на нем здание считается находящимся в залоге у дольщиков. А ст. 138 другого закона (уже упоминавшегося ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») указывает, что из средств, вырученных от реализации предмета залога, 70% направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника. Тут, правда, имеется сложность: обязательства застройщика не носят денежного характера (он обязывался предоставить квартиру, а не выплатить деньги), поэтому дольщику сложно будет попасть в список кредиторов.

Но есть еще одна возможность. Согласно все тому же 214-ФЗ, за просрочку передачи объекта недвижимости с застройщика взыскиваются проценты — в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ в день. Это — уже денежные обязательства, и долг по ним уже дает право на включение в число кредиторов. «Схема кажется достаточно сложной, но лучше действовать так, чем не получить ничего», подводит итог Александр Ручкин.

В любом случае, договоры, оформленные по различным «обходным» схемам — т.е. таким, которые специально придумывались застройщиками для того, чтобы не попасть под действие закона «Об участии в долевом строительстве...» — защищают покупателей еще хуже.

Ждать достройки или вытаскивать деньги?

Вообще, у влипших в неприятности дольщиков есть два пути. «Если возникли серьезные подозрения в плохом финансовом состоянии компании, покупателю следует принять решение: ждать ли до последнего достройки дома (вероятно — другой компанией и через несколько лет), либо попытаться „вытащить“ деньги», — рекомендует Григорий Алтухов («Лидер»).

Если выбран второй вариант — то нужно смотреть договор на предмет возможности досрочного расторжения и санкций, и после этого попробовать договориться с застройщикома «по-хорошему». Если не получится — то в суд, правда и тут положительный исход гарантировать невозможно. С другой стороны — есть и прецеденты, когда деньги возвращались.

Если был выбран вариант «ждать достройки», то сидеть без дела также нельзя. Для начала — организовать дольщиков. Весьма полезно изучить опыт дольщиков других «долгостроев»: что предпринимать, кому лучше писать, какой ответной реакции ждать и т.п. Это сэкономит массу времени на бесплодные попытки достучаться до «занятых» чиновников, подскажет правильные шаги.

«Фактически — без помощи федеральных или муниципальных властей дольщики до сегодняшнего момента были беспомощны. И это обязательно надо учитывать», — резюмирует эксперт.

Вот приедет барин...

На телевидении и в прессе полно сообщений о помощи дольщикам со стороны государства. Обычно они сводятся к тому, что «компания А не справлялась со взятыми на себя обязательствами по строительству, поэтому добрые наши власти передали стройку компании Б, которая энергично взялась за завершение проекта». Что в такой ситуации светит покупателям — тем, кто заплатил за квартиры компании? Ответы экспертов сводились к тому, что законом этот вопрос не проработан, поэтому решение в каждом случае принимается индивидуальное.

«Известны случаи, когда администрация муниципального образования создавала рабочую группу чтобы собрать сведения о подписанных договорах между недобросовестным застройщиком и покупателями и об исполнении покупателями денежных обязательств, — говорит Юлия Гераськина („Est-a-Tet“). — Номенклатура была передана новому застройщику в целях исключения двойных продаж».

«Смысл достройки дома другим застройщиком сводится не к тому, чтобы квартиры начали продаваться по второму кругу, а к тому, чтобы до конца реализовать уже начатый проект, и чтобы уже состоявшиеся дольщики, заплатившие деньги, наконец-то получили свои квартиры, — считает Александр Ручкин («Юрцентр недвижимости и налогов»). — Вариантов решения может быть много. К примеру, в каждой новостройке есть часть, которая предназначается муниципалитету, и муниципалитет может, наверное, ею поделиться. Часть квартир может быть вообще не реализована предыдущим застройщиком, права на них также могут перейти к новой строительной фирме.

Иллюстрацией может служить ситуация с компанией «Социальная Инициатива», которая как раз и была объявлена банкротом. Объектов у компании по стране было очень много, пострадало огромное количество людей. И в некоторых городах — Москве, Нижнем Новгороде, Обнинске, Воронеже «достройкой» занялось государство.

Добиваясь общественного резонанса

А чтобы привлечь к проблеме внимание государства, есть один эффективный способ. Устраивать всевозможные митинги, демонстрации, писать письма в «Единую Россию» и администрацию президента, перекрывать дороги, наконец.

Тема скользкая, поскольку явно граничит с нарушениями закона (те же митинги, если они не санкционированы, и тем более перекрытые шоссе), поэтому все, кто соглашался поговорить об этом, просили об анонимности. Общий итог такой: предприятие рискованное, можно и от ОМОНа по голове получить, и даже в тюрьму отправиться. С другой стороны, эффективно. Вот те же жители Пикалево (там, правда, вопрос был в другом) свою проблему решили...

Является ли банкротство застройщика «ужасным ужасом», или это «пустяки, дело житейское»? Однозначного ответа на этот вопрос нет — прежде всего, потому, что законом процесс еще во многом не отлажен, и решение принимается «в ручном режиме». Но пока, похоже, очень многое зависит от государства, как в случае с «Социальной инициативой». В пользу этого соображения говорят и примеры из практики Александра Ручкина («Юрцентр недвижимости и налогов»). В двух случаях из четырех решение взяли на себя взяли местные власти, в одном сам дольщик решил отказаться от борьбы. А еще один вопрос (в г. Железнодорожный) находится в стадии решения.