Государство должно активнее регулировать процессы в жилищной сфере

Национальный проект доступного жилья переживает не лучшие времена. Уже полгода со строительного фронта не поступает никаких победных реляций, хотя большинство объективных параметров сохраняют в своей динамике знак «плюс». Своими взглядами на текущие процессы с газетой «Квартирный ряд» поделился председатель комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Олег Толкачев.

Неплохо, но можно бы и лучше

Ситуация с реализацией проекта действительно неоднозначная. Можно сказать так: события развиваются вроде бы формально неплохо, но хотелось бы лучшего. А основания ожидать лучшего были. Поясню, что имеется в виду. В 2006 году ввод жилья по России составил 50,6 млн. кв. метров. В 2007-м он вырос практически до 61 млн. Это очень неплохой рост — на 20%. В первом полугодии текущего года построено порядка 21,7 млн. кв. метров. Это опять же чуть больше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако в прошлом году прирост за первое полугодие составлял 34%, в этом только 2,9%.
Подъем строительства продолжается, но темп роста снижается. А ведь было ощущение, что при сохранении набранных темпов уже в текущем году страна шагнет к 75-78 млн. кв. метров. Мы могли бы оказаться близки к цифре 80 млн. (80 млн. — это первый рубеж национального проекта, запланированный на 2010 год — ред.). А пока выходит, что хорошо бы подойти к 70 млн. кв. метров. Если получится. Разрыв, безусловно, ощутимый. Впрочем, есть надежда, что к концу года ситуация несколько выправится.

Есть и другая проблема: порядка 80% новостроек приходится на 10 ведущих регионов. В их числе Москва и Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край, Ростов, Татарстан... С другой стороны, около 20 регионов едва набирают 0,5% от общего объема ввода! Наблюдается резкий разброс объемов строительства по регионам. А нам важна не только, как говорится, средняя температура по больнице, но и относительная равномерность возведения жилья. Если в регионах сложных, как Дальний Восток, не обеспечивать людей крышей над головой, то никакого развития там не будет. Так или иначе, но и сами жители, и промышленность, и инвесторы, и бизнес поворачиваются в ту сторону, где сдается жилье.

Вопрос о земле по-прежнему главный

Причин для неблагополучия достаточно. Первая и главная проблема — земельные ресурсы. Казалось бы в России гигантские пространства, полно земли. Однако наблюдается дефицит участков, пригодных для строительства. Был выпущен указ Президента и создан земельный Фонд содействия строительству, принято решение о временном запрете на сделки с земельными участками, принадлежащими госструктурам (чтобы их не разбазарили за время налаживания работы Фонда). Государственную землю предполагается проинвентаризировать и по возможности предложить для жилищной застройки. Предоставлять участки просто в чистом поле и за 100 км тянуть коммуникации никто не станет — бессмысленно, очень дорого. Участки должны быть, как мы говорим, квалифицированными. То есть должен иметься доступ к коммуникациям, социальной инфраструктуре, к рабочим местам, объектам культуры, образования.

Схожая проблема существует и в отношении земель, находящихся в частной собственности. В течение последних 15 лет вокруг крупных городов происходила массовая скупка земель. На вполне законных основаниях земли приобретались в собственность, но никак не использовались. Их купили и ждут подходящего момента для перепродажи или, как говорят финансисты, для «фиксации прибыли». Ожидание означает замораживание строительства. Терпеть такое положение далее нельзя. Уже в действующем законодательстве есть отдельные нормативы, обязывающие не тянуть с началом работ. Но необходимо пересмотреть и ужесточить эти требования: если ты в течение трех лет не приступил к работе, то эти земли должны быть возвращены. Или строй, вкладывай деньги, развивай дело, или, если сидишь и ждешь прибыли, то извини, управимся сами, а тебе вернем то, что ты потратил.

Следующая проблема — монополизм в стройиндустрии. Наиболее ярко она проявляется в отношении цемента. Сейчас, после снижения пошлин, довольно много завозится цемента по импорту. И он оказывается зачастую дешевле того, что предлагают российские предприятия. Поэтому, как только расширился импорт материалов, тут же начались стенания по поводу подрыва отечественной промышленности и прочее. Сейчас существует примерный баланс спроса и предложения цемента, с учетом импорта. Правда, поставщики распределены неравномерно. Вы удивитесь, но цемент в Москву привозят с Дальнего Востока, из Спасск-Дальнего! Цена производителя плюс транспорт оказываются дешевле, чем брать у местного монополиста.

Далее — законодательство. Сегодня оно справедливо нацелено на защиту интересов граждан, дольщиков. Чтобы людей не обманывали. Однако порядок привлечения дольщиков теперь зарегламентирован до такой степени, что новые правила существенно ограничивают не только действия компаний, но и само их число. Мощные, серьезные компании получаются в дефиците. Отсюда еще один вопрос — выращивание бизнеса.

Или выходи, или уходи

Комплекс перечисленных причин, и не только их, привел к замедлению темпов роста. На мой взгляд, требуется решительное, кардинальное вмешательство государства. Но не с шашкой наголо, а вмешательство организационное.

Я бы его видел вот в таком ключе. Уже отмечалось, что есть регионы-соседи в центральной России с абсолютно схожими экономическими параметрами, но в которых показатели строительства отличаются в пять раз! По-моему здесь надо спрашивать с руководства — почему?! То есть надо в определенном смысле выстраивать региональную политику. Либо ты выходи на такие-то средние достойные цифры, либо уходи.

С другой стороны, во многих странах уже достаточно давно вырабатывается ментальность населения в духе: если ты сам не примешься за дело, то никто другой тебе не поможет. Ты должен как-то сам постараться себя обеспечить. То есть взять топор и срубить себе дом, не умеешь — зарабатывай деньги, вступай в кооператив. Но просто ждать, что придет дядя и все за тебя сделает — бессмыслица. Увы, часть наших граждан только рассуждает: «А вот у нас тут ничего не делается...» Нужна максимальная мобилизация населения на пополнение и сохранение своего жилищного фонда. Я не говорю о том, чтобы топоры брали в руки пенсионеры. И тем не менее.

В то же время нельзя все перекладывать на граждан. Вмешательство государства может быть самым разнообразным. Приведу лишь несколько примеров. В Канаде есть опыт создания акционерных обществ с полностью государственным капиталом, цель которых не извлекать прибыль, а застраивать территории, нуждающиеся в развитии, и сдавать жилье по божеским ценам (на условиях самоокупаемости) для привлечения на постоянное жительство специалистов необходимых профессий.

И, наоборот, в мире существуют страны, которые жестко пресекают возможности нерационального, по их мнению, приобретения жилья. В Швейцарии есть ряд популярных зон (Лозанна, Женева), где иностранец может приобрести недвижимость, но только нежилую. Запрет. В других городах может, в этих — нет. А имеются зоны, где уже гражданину страны нельзя иметь две квартиры. В Москве есть владельцы пяти, семи квартир. А там — нельзя. Даже если вторая квартира досталась по наследству, налог будет таков, что ты сам от нее избавишься.

В Цюрихе недавно пригрозили крепким штрафом одному владельцу известной частной гостиницы за слишком дорогой ремонт своего заведения. И хоть деньги были его личные, но власти посчитали, что это выпадает из общего плана реконструкции города. Хозяин слишком много потратил сюда, а не туда, куда нужно городу. Это примерно так, как сказать какому-нибудь нашему олигарху: «Ты не трать деньги на зарубежный футбольный клуб, а будь любезен, построй отечественный завод». У нас такое немыслимо, там — в порядке вещей. И хозяин бросился извиняться за свое недомыслие.

Говорю это к тому, что государство должно настойчивее вмешиваться в жилищный вопрос. Считать, что рынок и ипотека сами все сделают, неверно. Рынок полезен, нужны все рыночные механизмы. Необходимо приглашать население к активному зарабатыванию денег, к тому, чтобы самому себя обеспечивать. В то же время государство не должно бросать своих жителей. Государству надо активнейшим образом процесс регулировать.