Что происходит с ипотечными кредитами? Настоящее и будущее ипотеки в России

Американский жилищный кризис постепенно добрался и до России, доставляя массу неприятностей предпринимателям и обычным служащим. Сложившаяся за последнее время ситуация на рынке ипотечного кредитования перевернута «вверх дном»: если около полутора лет назад банкиры задавались вопросом о понижении процентных ставок, то сейчас тенденция противоположная — проценты повышаются. Теперь получить кредит на квартиру также сложно, как и в период 2002 года. Однако говорить о невозможности ипотечного кредитования пока еще рано. На данный момент проблема в том, что большинство из возможных клиентов кредит не оформит при всем желании — процентные ставки растут, цены на жилье тоже, банки ужесточили условия. Если и раньше решение «квартирного вопроса» ипотекой многим было не по карману, сейчас позволить себе приобрести квартиру могут единицы.

Кризисные неприятности

Рынок жилищного кредитования очень зависим от всевозможных передряг финансовых систем России и мира. Проблемы начались еще за год до сегодняшней ситуации, и даже ранее, когда кризис в США и кризис ликвидности «обрубили» отечественным банкам основной источник финансирования – займы на европейских рынках. А других источников не нашлось. Ставки начали расти с осени 2007, несколько раз поднимались в зимне-осенний период 2008 года, а также в конце весны. К лету «Сбербанку», до последнего не повышавшему проценты, тоже пришлось поднять ставки. Затем был скачок в осенний период август-сентябрь 2008 года, отразившийся на ставках таких банков, как «Абсолют Банк», «Альфа-Банк», «ВТБ-24» и пр.

Картина сегодняшнего дня

Большая часть банков закрыла ипотеку, продолжают заниматься кредитованием порядка 10 банков. Ставки повышены до 17-18% в рублевом эквиваленте и до 14-15% в иностранной валюте, причем продолжают расти дальше.

Сроки кредитования сократились на 10 лет, по сравнению с весной этого года. Ужесточились условия выдачи ипотеки — первоначальный взнос от 20%, ежемесячные выплаты до 45% от дохода клиента. От 85% одобренных кредитов осталось только 40%. «Альфа-банк» признает, что спрос на жилищные кредиты упал в разы, «Московский банк реконструкции и развития» также отмечает сокращение выдачи кредитов. Потенциальные покупатели выжидают момент, когда цены начнут снижаться. Оживление рынка прогнозируется на декабрь, однако жесткие условия по отношению к заемщикам сохранятся. По словам Владимира Пономарева, вице-президента национальной Ассоциации строителей, за сентябрь 2008 продажа квартир в столице сократилась в 2 раза.

Кроме того, банки начали пересматривать % ставки по выданным кредитам. Еслаи пункт о пересмотре ставок включен в договор, банк имеет право изменить %. Только при обращении в суд банку необходимо предоставить доказательства того, что ситуация изменилась и повешение % неизбежно. А также объяснять, почему аналитический отдел не просчитал подобные варианты. Есть еще закон о защите прав потребителей. И преимущество в данной ситуации будет на стороне заемщика, поскольку он изначально менее компетентен, чем банк. Одним словом, у заемщика есть все шансы, что кризис и прочие проблемы банка суд существенными обстоятельствами не признает.

Кто еще попадает в зону риска? Молодые заемщики с неустроенной жизнью, переоценившие свои силы. Таких порядка 10%. Сложнее всего придется людям, оформившим кредит на новостройку. Ведь они платят и за съемное жилье, и за ипотечный кредит, а в дальнейшем придется оплачивать ремонт новой квартиры.

Но, все же, пока на рынке существует ипотека без первоначального взноса, а также без предоставления справки о доходах. Где-то прекратилась выдача займов в валюте, а где-то упор именно на валютные кредиты. Снижаются разве что проценты для первоклассных заемщиков, но только на невыгодных для них условиях.

Продолжается переконфигурация на рынке ипотечного кредитования. Возможно, ставки еще возрастут, а объем средств на ипотеку сократится. Но хоронить ипотечные кредиты не стоит. Ситуация со временем стабилизируется и придет в норму, вопрос лишь в методах решения проблем и сроках. Ипотека в России не закроется окончательно, поскольку это серьезный фактор социально-экономического развития.

«Краеугольные камни» ипотеки

1. Проценты на жилищные кредиты растут, а источников выгодного финансирования у банков нет. Европейские рынки почти закрылись, а на российском рынке не хватает ресурсов. Растут проценты выплат, а в результате обратившийся клиент сможет оформить кредит на меньшую сумму, чем раньше, либо будет выплачивать гораздо больше средств за ипотеку. Впрочем, одно другому не мешает.
2. Требования к заемщикам стали намного жестче. Любая причина в виде небольшого стажа, наличия иждивенцев и пр. увеличивает цену кредита и риск отказа. Банки предпочитают перестраховаться от массового не возврата кредитов.
3. Выросла цена первого взноса. Свернуты программы по 100% стоимости жилья. Банки сводят риски к минимуму, риск снижения цены залога в том числе. Ведь нет гарантий, что на фоне ухудшения экономической ситуации недвижимость не упадет в цене.
4. Банки закрывают ипотеку, остались немногие, кто еще работает в этом направлении. Объем средств, предоставляемых клиентам, сократился. А потому в ссуде отказывают не только по причине ненадежности клиента, у банков попросту нет денег. Поэтому людям нередко приходится искать других кредиторов.