С 15 сентября вводится новый порядок обращения ипотечных ценных бумаг

Малодоступная для большинства населения ипотека, похоже, в скором времени может стать еще дороже. Крупнейшая рефинансирующая организация в ипотеке — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) второй раз за год меняет правила игры на рынке.
С 15 сентября АИЖК вводит ряд структурных изменений в порядок работы со своими партнерами. Изменения касаются стандартов выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов, порядка определения ставки по ипотечным кредитам, порядка рефинансирования кредитов, выданных по стандартам агентства до 15 сентября 2008 года, а также возможности заключения с агентством форвардных контрактов на поставку закладных с горизонтом планирования до 4 месяцев.

Главным новшеством являются условия рефинансирования ипотечных кредитов. Теперь рефинансировать ипотечные кредиты в АИЖК станет невыгодно, если ипотечные кредиты были выданы ниже ставки, по которой агентство привлекает кредитные средства для себя. Другими словами, сотрудничающие с АИЖК компании не смогут кредитовать дешевле установленных агентством ставок. Конечно, устанавливать свои ставки по кредитам контрагентам АИЖК никто не запретит. Однако если они захотят обратиться по поводу их рефинансирования в АИЖК, то рассматривать агентство это будет исключительно на своих условиях.

А условия таковы. С 15 сентября 2008 года агентство будет рефинансировать ипотечные кредиты в рамках действующих договоров, процентная ставка по которым может быть равна, выше или ниже установленной агентством на дату предложения к выкупу для кредитов, соответствующих стандартам агентства. Закладные, процентная ставка по которым ниже ставки рефинансирования, рассчитанной по новой формуле, могут быть предложены агентству для рефинансирования с дисконтом, величина которого вычисляется с учетом фактического срока жизни кредита. Закладные с процентной ставкой выше ставки рефинансирования могут быть рефинансированы агентством с надбавкой к цене (премией).

Размер ставки рефинансирования будет определяться как сумма базовой ставки (стоимость привлечения финансовых средств для агентства) и маржи за кредитный риск. Формула маржи за кредитный риск построена по результатам статистического анализа имеющегося у агентства портфеля и включает в себя как прежние параметры — срок и коэффициент отношения кредита к залогу, так и дополнительный — сумму кредита, позволяющего более дифференцированно подходить к оценке платежеспособности заемщиков.

Новые принципы ценообразования, уверены в АИЖК, позволят более равномерно перераспределять нагрузку среди участников рынка для обеспечения его устойчивого развития. Сами участники рынка считают, что введенный дисконт при выкупе кредитов, выданных по ставке, меньше указанной, является окончательным отказом от низких ставок по кредитам. И действия одного из крупнейших игроков на российском ипотечном рынке могут привести к росту ставок уже с осени этого года.

Кстати, прогнозы экспертов, похоже, уже начали сбываться. С первого сентября целый ряд банков повысил ставки по всем видам ипотечных кредитов. Свои действия банкиры объясняют неблагоприятной рыночной конъюнктурой. Эксперты уверены, что массовое повышение ставок крупными игроками объясняется нежеланием терять доходы на фоне вынужденного массового повышения ставок банками-партнерами АИЖК.

Напомним, это уже вторая волна повышения ставок по ипотечным кредитам. Первый раз банки повысили стоимость ссуд на недвижимость весной этого года. Тогда АИЖК также ввела в силу новые стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов.

Были ужесточены требования к заемщикам. Теперь заемщиком и залогодателем может быть только гражданин Российской Федерации, официально зарегистрированный по месту жительства или пребывания. Минимальный возраст заемщика должен составлять не менее 18 лет и не превышать 65 лет к истечению срока ипотечного кредита (ранее было 75 лет). Количество заемщиков по одному кредитному договору не может превышать трех (ранее допускалось пятеро). Супруги заемщиков должны быть участниками ипотечной сделки, несовершеннолетние дети — только с согласия органов опеки и попечительства. Лица, подлежащие призыву на срочную воинскую службу, могут стать заемщиками при наличии документа, подтверждающего отсрочку от прохождения воинской службы до 27 лет или увольнение в запас, а также при наличии созаемщика — лица, не подлежащего призыву на срочную воинскую службу.