Ипотека для коммерческой недвижимости

К слову “ипотека” мы начали привыкать совсем недавно: это относительно новое понятие для российской практики. Если ипотека жилья становится все более распространенной, то ипотека коммерческой недвижимости — имеет лишь единичные прецеденты.

Ипотека коммерческой недвижимости, или коммерческая ипотека (бизнес-ипотека), широко распространена во всем мире. Западный опыт показывает, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости — сдачи в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг — ее доходность вполне сопоставима с любой другой сферой малого бизнеса и позволяет использовать ипотечные кредиты.

Порядка 20 % всех сделок с жильем сегодня приходится на ипотеку. Прогресс заметный, учитывая, что еще два года назад эта цифра была в несколько раз меньше. Тем не менее, говорить о стремительном развитии отечественного рынка ипотеки пока рано. В сфере коммерческой недвижимости этот банковский инструмент подобной динамики не показывает.

Почему? “Дырки” в законодательстве, говорят аналитики.

Нормативные акты не разрешают заемщику оформлять закладную на коммерческий объект до момента заключения сделки купли-продажи. То есть компания должна сначала приобрести недвижимость и только потом ее заложить, чтобы получить необходимые для покупки средства. Кроме того, невозможно совершить регистрацию прав собственности на такое имущество с одновременным обременением его ипотекой. Получается замкнутый круг: для приобретения коммерческой недвижимости нужны средства, но банк выдает их лишь после ее покупки. В результате оказывается, что обладать заветными офисами и складами способен лишь крупный капитал.
Коммерческая ипотека — это когда ипотечный кредит выдается на покупку нежилых помещений: склада, офиса и т. д. В России уже появились специалисты, которые профессионально занимаются программами ипотечного кредитования офисных зданий.

Суть коммерческой ипотеки — кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. В отличие от жилищного кредитования, коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита и достаточно высокие ставки годовых. Как правило, ежегодные ставки кредитов ипотеки коммерческой недвижимости варьируются от 12 до 16% в основном в валюте на срок от трех до пяти лет. Западный опыт показывает, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости — сдачи в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг — ее доходность вполне сопоставима с любой другой сферой малого бизнеса и позволяет использовать ипотечные кредиты — рассказывает Чапайкина Светлана Викторовна, менеджер “Эксперт на Зорге”.

Схема коммерческой ипотеки нежилых помещений схожа с ипотекой жилья: здесь есть такие же процедуры оценки заемщика и объекта, требование о наличии первоначального взноса. Но есть и принципиальное отличие — законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Объект необходимо сначала приобрести и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги.

Кому выгодна коммерческая ипотека?

Участники рынка коммерческой ипотеки согласны, что развитие бизнес-ипотеки сдерживается в первую очередь пробелами в законодательстве. Однако не вполне ясно и то, кто будет заемщиком, каково его качество. Надежные стабильные компании имеют возможность взять на приобретение недвижимости обычный коммерческий кредит под залог любого имущества, им ипотека не особенно нужна. А если у компании нет залога или банки не считают возможным дать ей кредит исходя из оценки деятельности такой компании — зачем нужен такой ипотечный заемщик?

Именно по этой причине в России ипотека коммерческой недвижимости пока характерна, в основном, для крупных компаний. У малого бизнеса нет достаточного залогового обеспечения. На специфические риски малого бизнеса накладываются проблемы непрозрачного рынка коммерческой недвижимости.

Хорошей альтернативой несовершенной пока коммерческой ипотеке может стать лизинг коммерческой недвижимости. В этом случае лизинговая организация — некий аналог кооператива — выдает кредит на покупку объекта недвижимости и является владельцем этого объекта до тех пор, пока кредит не будет выплачен. Одно из достоинств лизинга в том, что его механизмы четко прописаны в законодательстве. С другой стороны, в случае банкротства лизинговой организации все ее имущество может отойти за долги третьим лицам, например, банку.