Ипотека на все сто

За минувший год процентные ставки по жилищным кредитам в России снизились в среднем на 1,5-2%. Кредит в рублях можно найти по ставке 10,5%, а в американских долларах — 9,5%. Одновременно многие банки отменили первоначальный взнос и увеличили срок кредитования до 30 лет, а также пересмотрели политику ценообразования. Сегодня процентные ставки во многих банках зависят только от уровня первоначального взноса и валюты кредита, а срок кредита не влияет на величину процентов. Но жилье от этого доступней не стало из-за резко возросших цен. К такому выводу пришли участники прошедшего в Петербурге II Ипотечного форума.

По оценкам банкиров, за прошлый год в Москве и Петербурге жилье на вторичном рынке подорожало примерно на 60%, а на первичном — на 40%. За пределами двух столиц жилье росло в цене преимущественно на первичном рынке. «В регионах востребованность первичного рынка — колоссальная, поскольку жилье на вторичном рынке ветхое. И люди стремятся переселиться в новые, хорошие, качественные квартиры», — говорит руководитель блока «Ипотечного кредитование» Альфа-Банка Илья Зибарев. По его словам, жилищное кредитование в регионах резво пошло в гору, и в некоторых региональных банках и филиалах доля ипотечных кредитов уже превышает 50% от совокупного объема розничного кредитования.

По оценкам аналитиков Альфа-Банка, в прошлом году ипотека стала катализатором розничного кредитования. За 2006 г. объем жилищного кредитования увеличился в 3 раза и достиг отметки в $12,4 млрд (1,3% ВВП) против $4 млрд в 2005 г. Для сравнения: весь рынок розничного кредитования вырос на 91% — до $78,4 млрд, что соответствует 8% ВВП.

Однако в начале этого года ситуация на рынке сильно изменилась: при текущих ценах на недвижимость, желающих брать в долг немного. Финансисты отмечают, что темпы выдачи ипотечных кредитов в январе-феврале снизились примерно в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом 2006 г. Если еще год назад клиенты бегали за финансистами, чтобы взять кредит, то сейчас ситуация кардинально изменилась: банкиры гоняются за потенциальными заемщиками, завлекая их всевозможными временными скидками, которые из временных вполне могут превратиться в постоянные.

Причина роста цен на жилье — не в сговоре строительных компаний, а в политике региональных властей. По мнению председателя комитета Госдумы РФ по собственности Виктора Плескачевского, наиболее значимый фактор в ценообразовании на жилищном рынке — это отчисления на инфраструктуру в местный бюджет. По оценкам депутата, в Москве и Петербурге отчисления на инфраструктуру достигают 50% от стоимости жилья, в городах поменьше — до 10%. «Фактически, это оброк. Гражданин, покупая в Москве или Петербурге одну квартиру, еще одну оплачивает в пользу города», — говорит Плескачевский. Его выводы косвенно подтверждает вице-губернатор Петербурга, курирующий строительный комплекс, Александр Вахмистров, который считает, что в сложившейся ситуации нужно наращивать строительство жилья за счет бюджетных средств. Один кв. метр обходится городской казне в $740-760, что почти втрое ниже рыночной цены, поскольку город не делает отчислений на инфраструктуру.

По мнению Плескачевского, эти расходы возникают из-за нерационального использования городских земель. Часто промышленные предприятия, занимая территории в центре города, ограничивают собственное развитие и платят мизерные средства в бюджет. А строителям приходится возводить дома на окраинах, где нет ни транспортных, ни инженерных коммуникаций, ни социальной инфраструктуры. Все это приходится создавать с нуля, а затраты можно оправдать только за счет продажи квартир. «В Москве и Петербурге 20-25% территорий — это промышленные зоны, которые можно использовать под жилую застройку», — полагает депутат. Он считает, что от этого выиграют и строители, и промышленники и городской бюджет. Правда, не ясно, за чей счет и куда переносить работающие промышленные предприятия, которые платят налоги. Ведь для них тоже надо подготовить почву.