Аванс и задаток. В чем разница?

Как известно, при приобретении либо продаже недвижимости всегда есть две стороны, условно обозначенные как покупатель и продавец. В процессе формирования сделки может оказаться так, что покупателю необходимо каким-то образом подтвердить или закрепить свои намерения о будущем приобретении той недвижимости, с которой готов расстаться продавец.

Что есть что?

В сделках, где фигурируют серьезные суммы денег, уже давно никто никому на слово не верит, предпочитая получать то самое подкрепление намерений в денежном эквиваленте. Для этого, по сути, существует два варианта, имеющих широкую практику применения: аванс и задаток. Причем разницу между ними понимают далеко не все.

Если начать разбираться в терминологии, то фактически аванс — это платёж, предшествующий передаче имущества, выполнению работы, либо оказанию услуг. В отличие от задатка, аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства. Поэтому в случае неисполнения договора, по которому был внесён аванс, он подлежит возврату.

Задаткомже считается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

При этом согласно статье 380 действующего Гражданского кодекса, в случае, когда возникают сомнения, что сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, является задатком, она считается уплаченной в качестве аванса, если иное не доказано.

К слову сказать, понятия аванса в ГК вообще нет, зато есть понятие «предоплата», которое аккурат и может заменить не прописанный в законе термин.

Оформление

На вопрос: стоит ли документально оформлять аванс и задаток? Ответ однозначный — да! В любом случае между продавцом и покупателем должно быть заключено соглашение, в котором прописаны все нюансы, а также данные продавца и покупателя и их подписи. И совершенно неважно, какая сумма передается продавцу, в любом случае это деньги, которые в наше время даже в маленькой сумме весьма и весьма нелишние.

Обязательно позаботьтесь о том, чтобы в соглашении о задатке или авансе были указаны: характеристики продаваемого объекта недвижимости, его стоимость (чтобы продавец не мог в последствии повысить цену), сумма, передаваемая покупателем продавцу в качестве аванса или задатка, а также срок, в течение которого должен быть заключен договор купли-продажи и передан остаток суммы. Некоторые риэлторы советуют также прописать в соглашении способ передачи денег и порядок передачи объекта недвижимости после завершения всех расчетов.

Все это оформление в случае возникновения судебных разбирательств поможет сторонам доказать свои действия. В противном случае рассмотрение дела может быть осложнено и затянуто, не говоря уже об отсутствии гарантии того, что судья вынесет справедливое решение.

Если вдруг

Случаи бывают разные. Юристы в частности утверждают, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон, либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.

Практикуется, что в тех случаях, когда за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Если после внесения аванса сделка не срослась, он должен быть возвращен в той же сумме и вне зависимости от того, по чьей вине заключение договора сорвалось. Тем более что когда происходит отказ сторон от сделки сумма аванса считается неосновательным обогащением. Если же продавец, получивший аванс, при отказе от заключения договора не торопится возвращать деньги несостоявшемуся покупателю, на указанную сумму могут быть начислены проценты за пользование чужими денежными средствами.

При этом проценты исчисляются с того дня, когда потенциального продавца, ранее получившего аванс, ставят в известность о том, что сделка не состоится и он должен вернуть ранее полученные деньги. Иногда, отмечают юристы, возврат денег затягивается и проценты могут образовать немаленькую сумму, поэтому желательно в соглашении указать: с какого дня они будут начисляться.

На практике

А теперь давайте обличим терминологию в реальные ситуации. Так, например, если продавцу был дан аванс или задаток, но в силу некоторых обстоятельств покупатель отказывается приобретать «застолбленный» объект недвижимости, деньги продавец несостоявшемуся покупателю не возвращает, если иное не предусмотрено в соглашении.

Другой вариант. Вы договорились с продавцом квартиры о ее приобретении и внесли задаток. Но, продающая сторона оказалась нечестной и нарушила соглашение о том самом полученном задатке. В таком случае он обязан вернуть вам сумму в двойном размере плюс возмещение убытков. Аванс же в такой ситуации возвращается в том же размере, за исключением частных случаев.

Подводя итог, стоит отметить, что, безусловно, продавцу выгоднее использовать аванс, но, к сожалению, в такой ситуации, покупатель оказывается абсолютно не защищенным, ведь компенсировать потраченное время, за которое цены на квартиры изменятся, ему никто не будет.