Стагнация цен на рынке недвижимости или сезонные изменения в спросе

Второй квартал 2013 года. Что же происходит на рынке недвижимости с ценами, предложением и спросом на данный момент? Какие важные изменения в законодательстве по обороту прав на недвижимое имущество принесло нам начало нового сезона? Давайте попробуем взглянуть на ситуацию в целом, а также на конкретные статистические данные.

Если рассматривать ценовой сегмент одно- двух- трех- комнатных квартир и общежитий, как с предбанником, так и без, во временном диапазоне: ноябрь 2012 года — март 2013 года, то можно отметить, что изменения не столь существенны и касаются лишь следующего жилья вторичного рынка:

• 1-комнатные «улучшенной планировки» (новостройки — в уже введенных в эксплуатацию домах) без чистовой отделки средней общей площадью 50 м² увеличились в цене на 100 тыс. руб. и стоят в среднем сегодня 3 150 000 руб.
• 2-комнатные «среднего класса» средней общей площадью 44 м² увеличились в цене на 200 тыс. руб. и стоят в среднем сегодня 3 250 000 руб.
• 2-комнатные «хрущевки» средней общей площадью 44 м² увеличились в цене на 100 тыс. руб. и стоят в среднем сегодня 2 800 000 руб.
• 3-комнатные «улучшенной планировки» средней общей площадью 67 м² увеличились в цене на 150 тыс. руб. и стоят в среднем сегодня 4 700 000 руб.

Исходя из представленных данных, можно сделать вывод, что цены не поднялись равномерно по всем типам жилья, а выросли лишь дискретно — на некоторые позиции среди большого многообразия типов жилья. Подобная ситуация говорит о том, что именно на эти позиции спрос вырос скачкообразно. Причина происходящего — уменьшение количества предложений определенных типов жилья на рынке. Такая картина наблюдается постоянно и она циклична: как только уменьшается количество предложений определенного типа жилья на рынке — на него сразу идет подъем цены, а после насыщения рынка этим типом жилья — цены выравниваются и стабилизируются, либо возвращаются к прежним. В результате общей аналитики цен на вторичном рынке недвижимости нашего региона можно сказать, что спрос достаточно вялый, общий рост цен отсутствует.

Все вышеописанное не касается однокомнатных квартир «улучшенной планировки» (в новостройках, в домах, уже введенных в эксплуатацию), поскольку там ситуация иная — рост цен у застройщиков. Мы связываем это с тем, что большое количество клиентов и инвесторов в недвижимость перетянул на себя первичный рынок. Положение дел за последний год изменилось кардинально: во-первых, банковские структуры изменили свою политику в сфере кредитования первичного рынка. Теперь можно свободно получить кредит во многих банках под квартиру в строящемся доме, например, у наших партнеров: «ВТБ-24» и «Сбербанк». Кстати, «ВТБ-24» заключил договора с несколькими риэлтерскими агентствами и, покупая недвижимость через них, можно снизить процентную ставку, уменьшив ее на 1 %. Вторым значимым фактором можно считать появление огромного выбора квартир в новостройках с массой вариантов различных конструктивных и планировочных решений и даже видов из окон будущей квартиры, что оказывает существенное влияние на выбор клиента (инвестора) в пользу квартир в новостройках. Наличие постоянного спроса на квартиры в новостройках обязывает застройщиков поднимать цены на самые востребованные квартиры и сдерживать спрос. Нетрудно догадаться, что самыми востребованными являются однокомнатные квартиры, которые обладают наивысшей степенью ликвидности как на вторичном, так и на первичном ранках. Иначе обстоят дела на первичном рынке с двух- и трех- комнатными квартирами. На них, наоборот цена 1 м² существенно ниже и, более того, у застройщика можно попросить скидку.

Хочется также отметить, что с весной мы встречаем не только ситуацию со стагнацией цен, но и серьезные изменения в законодательстве, затрагивающие участников оборота прав на рынке недвижимого имущества.

А именно, принят Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части Гражданского кодекса Российской Федерации», он вступил в силу — с 01 марта 2013 года. Что же в нем интересно отметить?

с 01 марта 20013 года не подлежат государственной регистрации:

• договор купли-продажи жилого помещения (ст. 558 ГК РФ)
• дарение недвижимого имущества (ст. 574 ГК РФ)

Обращаем внимание на то, что в связи с этим при сделках с недвижимым имуществом изменяется и оплата государственных пошлин, например, при сделке с квартирой теперь оплачивается госпошлина в размере 1000 руб. только покупателем, а до 1 марта 2013 года помимо этой тысячи дополнительно оплачивалась пошлина в размере 500 руб. продавцом объекта и 500 руб. покупателем, то же самое при дарении.

Изменения в законодательстве коснулись и семейного кодекса. На практике это выражается в том, что если один из супругов является собственником недвижимости или будет являться таковым, на сделках с недвижимостью согласие супруга (-ги) на покупку любого объекта недвижимости не требуется, будь то земельный участок, дом, квартира, но является обязательным при продаже объекта недвижимости.

ООО «Аукцион-Недвижимость» работает в сфере рынка недвижимости Калужского региона уже семь лет и зарекомендовало себя как лидер среди конкурентов и надежный партнер среди многих клиентов. Это одно из немногих агентств, с 2007 года ведущее ежеквартальный мониторинг среднерыночных цен на все типы жилой и коммерческой недвижимости, а так же арендных ставок и ставок по найму.