Сектор гостеприимства

Калужская область продолжает оставаться одним из лидеров в сфере инвестиционной активности, в том числе и в секторе коммерческой недвижимости, что связано с устойчивым ростом цен и высокими, стабильными доходами, которые получают компании и частные лица в результате инвестиций в недвижимость региона, считает старший специалист по оценке имущества ООО «Росэкспертиза Консалтинг» Майя Акобия.

Отельный бизнес получил развитие с приходом на рынок иностранных компаний, провоцирующих увеличение спроса на гостиничные услуги. Предварительный анализ показывает, что спрос на гостиничные объекты достаточно велик, и в данный момент превышает предложение. Срок окупаемости гостиниц среднего ценового уровня, в зависимости от их класса может составлять пять лет и выше. Гостиничный бизнес является механизмом сохранения и стабильного приумножения денежных средств. Рост популярности гостиничного бизнеса происходит на сегодняшний момент по всей России. Внешний и внутренний поток иностранных резидентов и туристов постоянно увеличивается. В связи с тем, что одним из основных направлений развития Калужской области является проведение мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности региона и привлечению иностранного капитала, в дальнейшем можно рассчитывать на еще большее увеличение объема спроса на гостиничные услуги в регионе.

В течение последних пяти лет гостиничный бизнес в Калуге получил активное развитие. За этот период появилось достаточно большое количество новых гостиниц, основная часть из них представлена небольшими частными отелями, однако на рынке появились также и крупные игроки. Гостиничный рынок Калуги весьма неоднороден — значительные различия, связанные как с качеством помещений, так и с уровнем предоставляемых услуг, наблюдаются даже внутри одного сегмента. Жесткой классификации, обязательной для всех, в Калуге, как и в большинстве городов России, не существует. Это связано с тем, что на Западе для присвоения «звезд» необходимо прохождение сертификации или оценка специальных независимых компаний. В России пока возможность определять уровень отеля решается, как правило, самим же собственником. Это значительно затрудняет оценку объема номерного фонда по категориям — количество «звезд», которое довольно редко определяет уровень отеля и предоставляемых услуг, хотя, как правило, определяет уровень цен. Если на московском рынке, благодаря выходу международных гостиничных операторов, задающих стандарты качества и указывающих пути развития местным игрокам, ситуация начинает исправляться, то на рынке Калуги этой тенденции пока не наблюдается.

Гостиничный комплекс Калуги насчитывает более 40 объектов коллективных средств размещения различных категорий и форм собственности (гостиницы, мини-отели, квартиры-студии и т. д.). По данным федеральной службы статистики на 2012 год в Калуге действует 35 гостиниц различного масштаба и класса качества. Доходы гостиниц от продажи номеров в 2010 году составили 361,4 млн руб., в 2011 году — 560,7 млн руб. Это доказывает неуклонный рост спроса на предоставление услуг гостеприимства, а в рамках роста деловой активности в Калуге спрос на отели среднего ценового сегмента будет продолжать расти. Рынок купли-продажи недвижимости для размещения гостиниц в Калуге развит слабо и представлен отдельными предложениями о продаже объектов незавершенного строительства (инвестиционные контракты) и готовых отдельно стоящих зданий (коммерческие объекты и жилые дома, коттеджи) с потенциальной возможностью размещения гостиницы. Основными ценообразующими факторами сегмента являются:

• класс качества;
• состояние (в частности расходы, которые должны быть произведены сразу после покупки гостиницы);
• физические характеристики (возраст и наличие условий для оказания дополнительных услуг, например, бассейнов, конференц-залов, парковок, фитнес-залов и т. д.);
• различия в движимых активах и др.

Вывести величину средней стоимости не представляется возможным ввиду отсутствия достаточного числа предложений для выборки. Диапазон стоимостей определен в пределах от 18 тыс. до 60 тыс. руб. за кв.м. Такой ценовой разброс объясняется значительной диверсификацией гостиниц внутри сегмента по масштабу и качеству оказываемых услуг.

Более дешевые в удельном показатели мини-отели, однако, они более привлекательны для инвестиций. В отличие от большого формата, мини-гостиницы быстрее осуществляют свои планы развития — у них не тот масштаб проектов, требуется гораздо меньше капиталовложений, срок реализации проекта короче, а значит, начать получать запланированную прибыль можно гораздо раньше. Основным преимуществом крупных отелей является больший спектр дополнительных услуг. Информации о ценовых характеристиках крупных гостиниц на рынке Калуги не представлено, однако, сравнивая с Московской областью стоимость этого формата доходной недвижимости, прогнозируется от 60 тыс. руб. за кв.м. Учитывая превышение спроса над предложением, как перед мини-отелями, так и перед крупными гостиницами сегодня раскрываются большие перспективы. Оба сегмента переживают всплеск интереса со стороны инвесторов, вступают в период активного роста, но при этом общий дефицит качественного номерного фонда позволяет им развиваться в условиях отсутствия жесткой конкуренции с тенденцией к повышению качества оказываемых услуг, а соответственно и средней стоимости номера.