Юридические нюансы купли-продажи доли в квартире

Эксперты советуют, если вариант вам нравится, и вы намерены его приобрести, обязательно настаивайте на соблюдении всех норм закона в отношении операций с недвижимостью, находящейся в долевой собственности. Самый главный нюанс ситуации состоит в том, и не для кого это не секрет, что продавец может распорядиться своей долей в собственности только с согласия всех участников.

Наше законодательство довольно четко регламентирует основное правило распоряжения долей: распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении преимущественного права покупки. Сначала необходимо предложить свою долю остальным участникам долевой собственности, и только в случае отказа, долю можно продать иным лицам, но на тех же условиях, на которых ее предлагали остальным участникам.

То есть для соблюдения данного закона лицо, продающее объект недвижимости, должно уведомить всех остальных собственников в письменной форме о том на каких условиях будет осуществлена продажа его доли. Самый лучший вариант (и это тоже своего рода подстраховка) — отправить по почте письмо с уведомлением. В случае чего оно может служить доказательством того, что продаваемая доля в первую очередь и согласно законодательству была предложена тем, кто имеет преимущественное право покупки.

Покупатель в свою очередь должен запросить у продавца доказательства того, что его совладельцы поставлены в известность о предстоящей продаже доли и условиях этой сделки не менее чем месяц тому назад и не имеют желания эту долю приобрести. Данное правило регламентировано статьей 250 Гражданского кодекса. То есть если все остальные собственники в течение установленного законом месяца не ответили на предложение выкупить долю согласием — можно смело совершать с ней сделку.

В судебной практике встречаются случаи, когда право преимущественной покупки было нарушено, и другие собственники подавали в суд заявление с требованием перевода на них прав и обязанностей покупателя.

Кстати, срок, установленный для подачи заявления в суд, составляет три месяца. Как отмечают юристы, в подавляющем большинстве таких случаев суд удовлетворяет требования совладельцев продаваемого объекта недвижимости.

Также стоит помнить, что согласно закону правило преимущественной покупки уступать нельзя. Это значит, что есть только два решения: либо остальные участники долевой собственности сами выкупают долю, либо отказываются от нее. Но, обладая своим правом преимущественной покупки, они не могут требовать от продавца продать свою долю какому-либо третьему лицу.

Доля ребенка

Теперь рассмотрим ситуацию, когда один из собственников — несовершеннолетний ребенок. В этом случае продать свою долю можно только получив согласие органов опеки и попечительства. Более того, когда совладельцам объекта недвижимости предлагается выкупить долю, несовершеннолетний человек отказывается от ее приобретения только с предварительного согласия тех же органов опеки. А если продаваемая доля принадлежит ребенку, обязательно иметь предварительное согласие его законного представителя, то есть одного из родителей, опекуна или попечителя. Законный представитель в свою очередь обязан получить разрешение в органах опеки и попечительства. Удостовериться в наличии всех вышеназванных документов надо обязательно, так как в случае суда решение будет вынесено в пользу ребенка.

Брачная недвижимость

Если продается квартира, приобретенная в долях во время брака, обязательно необходимо удостовериться в наличии нотариально заверенного согласия супруга на совершаемую сделку. Кстати, эта мера обязательна даже тогда, когда недвижимость не долевая, а оформлена только на одного из супругов. В случае, если квартира продается без согласия одного из супругов, второй имеет право в течение года с того момента, когда стало известно о совершившейся сделке, потребовать признание сделки недействительной в судебном порядке.

Кроме того, в отличие от собственности в долях, общая недвижимость супругов является совместно нажитой. То есть, прежде чем приобрести часть квартиры, надо, чтобы супруги в обязательном порядке письменно оформили разделение квартиры: заверили согласие у нотариуса и зарегистрировали право собственности на долю в службе государственной регистрации недвижимости. В этом случае совместная собственность супругов приобретает статус долевой, и ее можно продавать частями. И помните, что в этом случае также действует право преимущественной покупки вторым собственником.