Сколько стоят квартиры в новостройках Обнинска?

Есть на рынке недвижимости промежуточный сегмент, который по факту относится ко вторичному рынку недвижимости, но по сути достаточно близок к объектам первичного рынка. Это новостройки, те дома, которые не так давно были сданы в эксплуатацию.

Собственно говоря, их особенность состоит в том, что по цене они уже не первичка, так как квартиры уже переданы законным владельцам, но и не вторичка, так как проживать в них сразу после получения свидетельства о праве собственности невозможно: 99% новостроя сейчас сдается без чистовой отделки.

В любом случае, на рынке недвижимости Обнинска сегодня предлагается масса вариантов жилья в новых домах. Безусловно, эти квартиры уже не так доступны (если это слово вообще применимо к ценам на недвижимость в Обнинске) как строящиеся, но, с другой стороны, покупатель уже не испытывает рисков долго- или даже недостроя. Кроме того, несомненное преимущество таких квартир аналогичными объектами вторичного рынка — это новые инженерные сети, передовые технологии, используемые как при строительстве, так и при установке необходимого общедомового оборудования, благоустроенные территории (дом не будет принят без соответствующего озеленения прилегающей территории и благоустроенной детской площадки), продуманная инфраструктура.

То количество предложений по квартирам в новых домах, которое мы видим сегодня — это результат многочисленных инвестиционных покупок. В последние несколько лет, до момента наступления кризиса, вложение свободных средств в строящееся жилье было, пожалуй, самым эффективным способом сохранить и приумножить свои финансы. Тем более что тех людей, кто потратил не последние «кровные» на покупку квартиры не сильно беспокоило традиционное нарушение сроков сдачи дома и отсутствие чистовой отделки. Более предприимчивые владельцы жилья в новостройках все-таки озаботились отделкой своих приобретений с целью последующей их сдачи в аренду. И, надо отметить, что до наступления кризиса это было достаточно прибыльным занятием. Для примера можно привести однокомнатные квартиры в новых домах на улице Калужской. Те владельцы, которые не поскупились на хороший ремонт, в сентябре прошлого года сдавали свои квартиры по 20-25 тысяч рублей в месяц плюс коммунальные услуги. По самым скромным подсчетам годовая прибыль составляла порядка 240-250 тысяч рублей. Естественно, налоги за это никто не платит.

Однако сейчас интерес к квартирам в строящихся домах заметно упал. Доходность, которую может принести новостройка в условиях кризиса, составляет по оценкам специалистов не более 20% от стоимости, а риски в свою очередь оказываются несоизмеримо велики. Поэтому основные покупатели на рынке недвижимости сейчас — это люди, у которых действительно есть необходимость в приобретении квартиры, но уже не с целью вложения средств или сдачи в аренду, а для собственного проживания. В принципе, даже не смотря на кризис, потребность населения в жилье никуда не делать, просто потенциальные покупатели предпочитают переждать время экономической нестабильности и вкладывать средства при большей уверенности в завтрашнем дне.

И, тем не менее, на сегодняшний день самое надежное жилье продается в уже сданных новостройках и домах, относящихся к категории вторичного рынка недвижимости. В Обнинске порядка 13 таких домов: они были сданы в эксплуатацию в последние два-три года. Это три дома на Калужской (застройщик — «Калужская ипотечная корпорация»), две 17-этажки на пересечении проспекта Ленина и улицы Белкинская («СМУ Мособлстрой»), дом на Курчатова за зданием ООСПАО, многоэтажка на Любого 9а («ЖилСтройИпотека»), дом разной этажности на Гагарина, 5 («СтройМонолит»), 14-этажный дом на проспекте Ленина за Торговым центром, три новых дома на Королева (ООО «Лесное)» и 9-этажка на Заводской, 3 («Русский дом»).

Достаточно сложно сказать объективную среднюю стоимость жилья в этих домах, так как в большинстве квартир уже сделан ремонт, а, значит, их цена адекватна вторичному рынку. Тем не менее, еще встречаются предложения о продаже квартир БЧО в новых домах.

Так, например, разброс цен* на однокомнатные квартиры составляет от 2 550 000 до 3 900 000 рублей зависимости от дома и наличия ремонта. 2 700 000 — 2 900 000 рублей стоит однушка без отделки на Калужской, примерно столько же: от 2 550 до 2 700 тыс. рублей, на Любого, 9а и на Ленина, 203 (мкр. Зайцево) аналогичные квартиры предлагаются по 2 650-3 000 тысячи рублей. В 14-этажке за Торговым центром стоимость однокомнатной квартиры колеблется от 3 до 3,8 миллионов рублей, аналогичная картина с квартирами в доме ООСПАО. В августе текущего года самые высокие цены на те однушки, которые расположены в разноэтажном доме на Гагарина, 5: от 3 900 000 до 4 450 000 рублей.

Минимальная цена предложения 2-комнатной квартиры без чистовой отделки в новостройках составляет 3, 5 миллиона рублей, максимальная — 4,9 миллиона, но уже с отделкой. На Калужской двушки продаются по цене от 3 800 000 до 4 400 000 рублей, на Любого, 9а 3,5-3,7 миллиона рублей, на Королева и Ленина, 203 по 4 800-4 900 тысяч рублей. Несколько меньше цена на двухкомнатные квартиры в 14-этажке на Ленина, 104в: от 4 до 4,5 миллионов рублей.

Наименьшее количество предложений в новостройках по трехкомнатным квартирам. В 9-этажках на Калужской их стоимость составляет от 4 800 до 5 900 тысяч рублей, в доме ООСПАО на Курчатова: от 5 600 000 до 6 миллионов рублей, на Ленина, 203 5,6-5,7 миллионов рублей без чистовой отделки, трешки на Гагарина, 5 стоят 5 300 000-5 500 000 рублей, а аналогичные квартиры на Ленина, 104в от 6,3 до 6,5 миллионов рублей с отделкой.

Итак, предложение сейчас намного превышает спрос. Тем не менее грядущий сентябрь, по оценкам федеральных специалистов в области недвижимого имущества скорее всего несколько активизирует продажи как на первичном рынке, так и на вторичном рынке жилой недвижимости.

* указанные в статье цифры являются ценой предложения