Доходные дома помогут избежать проблемы обманутых дольщиков

На Совете по реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», прошедшем в пятницу 22 мая в Калуге, была представлена концепция внедрения доходных домов на рынке недвижимости Калужской области.

Кстати, один пример такого проекта уже реализован в областном центре: предприятием ОАО АК «Калугаагрострой» в течение 2007–2008 годов был запроектирован и построен жилой дом на 27 квартир с подземной автостоянкой по ул. Циолковского для семей специалистов завода «Фольксваген». Дом сдан в эксплуатацию во втором квартале 2008 года и с 1 августа были заключены договора аренды квартир. Стоит отметить, что данные квартиры сдавались уже с отделкой. Стены оклеены обоями, на полу постелен ламинат, установлены окна ПВХ, импортные двери, в кухне, ванной и туалете положена плитка средней ценовой категории. Помимо отделки квартир, установлено оборудование кухонь, включая холодильники и посудомоечные машины. В ванной комнате установлены душевая кабина и стиральная машина. Частично меблированы прихожие. Дом телефонизирован, проведены интернет, спутниковое телевидение. Подземная автостоянка находится под круглосуточной охраной.

На сегодняшний день стоимость аренды 1 квадратного метра такой квартиры в месяц составляет 780 рублей. В эту сумму, кстати, входит оплата за коммунальные услуги и прочее обслуживание дома.

Как утверждает застройщик, практика показала, что сегодня такой вид жилья чрезвычайно востребован, а, значит, существует реальная потребность реализации аналогичных проектов в более широких масштабах. Таким образом сама идея строительства доходных домов для российских граждан, имеющих средний уровень доходов.

Более того, практика доходных домов уже не первое столетие активно используется в зарубежных странах и ни для кого там не является новшеством. Более того, в некоторых случаях считается, что арендовать жилье дешевле, чем иметь собственное, обслуживать его и платить соответствующие налоги.

Современные реалии таковы, что тот объем, который включает в себя и объем строительства жилья в виде долевого участия, таким он был в последние годы, уже не будет. Тем более что граждане, имеющие высокий уровень доходов, уже либо обеспечили себя жильем, либо имеют возможность приобрести уже готовую недвижимость. Кроме того, в связи с резким снижением долевого участия в строительстве жилья, также резко снизилось приобретение жилья как выгодное вложение денег.

Раньше в строительстве жилья участвовало примерно 20% всех нуждающихся, из них ипотекой и другими кредитными продуктами банков пользовались около 5% семей. Сегодня ситуация на первичном рынке недвижимости близка к критической.

Экономика доходных домов

В средствах массовой информации есть сведения о снижении промышленного производства на 14,9% за 4 месяца текущего года. Вероятно, что в этом числе и строительная отрасль. В то же время известно, что именно строительство является локомотивом развития экономики.

Если рассматривать всех нуждающихся в жилье, то сегодня претендовать на приобретение жилья могут только те люди, чей ежемесячный уровень доходов превышает 40 000 рублей. То есть семья, которая имеет средний доход, но не достаточный для получения кредитов с действующими процентными ставками и короткими сроками строительства не способна приобрести недвижимость. Поэтому именно строительство доходных домов с участием государства может существенно повлиять на строительство жилья в целом. В этом случае кредитные ресурсы берет на себя не физическое лицо, а строительная компания, которая не только осуществляет строительство, но и эксплуатирует дом и сдает квартиры в найм.

Дом, предполагающий статус доходного, может быть построен за заемные средства, а проживающим там жильцам придется платить от 40 до 50% вышеуказанного дохода за аренду. То есть жильцы получают готовую квартиру для проживания и от них требуется только труд для повышения уровня дохода семьи.

Заемные средства на строительство должны предоставляться на срок не менее 15 лет и иметь процентную ставку порядка 6–8%, то есть здесь необходима бюджетная составляющая. При этом для государственного бюджета потерь не будет вообще. Во-первых, только за время строительства государство получит во все уровни бюджета в виде налогов не менее 25% от строителей и столько же от предприятий других отраслей стройиндустрии. А во-вторых, это оплата процентов и возврат кредита в целом.

Таким образом, предложенная методика достаточно реальна, тем более что есть достаточно большая масса людей, которые имеют достаточный для данной схемы достаток и являются нуждающимися в жилье. Кроме того, применение такой схемы строительства освобождает банки от многотысячного или даже многомиллионного числа клиентов, а, значит, проверок их надежности в возврате заемных средств. Согласно предложенной схеме банки будут иметь дело только с управляющей компанией, которая, кстати, одновременно является строительной организацией, деятельность которой уже известна банку.

Плюсы для строителей

Совершенно другой статус и подход к конечному результату приобретет и строительная компания. Если вчера основной результат строительной деятельности заключался в продаже квартир, то в таких домах это будет арендная плата, а, значит, срок строительства будет сокращен, так как строительство ведется за заемные средства с оплатой кредитов, стоимость строительства будет чрезвычайно разумной, т. к. используются заемные средства и, наконец, качество будет надежным, т. к. эксплуатация и продажи осуществляются самостоятельно.

Строители перестанут годами добиваться земельные участки, преодолевать преграды многочисленных согласований, возможно, Постановление Правительства РФ № 214 перестанет быть актуальным. Это, в свою очередь, позволит строительным организациям заняться внедрением новых технологий, улучшением качества строительства и организовывать эффективную систему труда. К сожалению, в настоящее время на эти важные направления развития для любой организации, у строителей времени не остается.

Кроме того, строительство доходных домов позволит избежать серьезной проблемы обманутых дольщиков.

Законодательная база

Однако для строительства доходных домов необходимо разработать специальную государственную программу, согласно которой участие в процессе строительства смогут принимать только те организации, которые не только хотят этого, но и соответствуют разработанным критериям и требованиям. Так, например, очередность и сроки заселения граждан будет вести строительная компания под контролем будущих жильцов.

Внедрение такой государственной программы позволит через бюджет регулировать объемы строительства. Кроме того, определять характеристики квартир, а в отдельных случаях и их стоимость, а также решать другие необходимые вопросы. При этом индивидуальные застройки могут существовать вне программы.

Подобие такой программы уже существует, это госпрограмма развития АПК. И за два года её работы уже есть достаточно хорошие результаты. Для внедрения программы в Правительство РФ необходимо принять решения и некоторые изменения в действующем законодательстве.