Промышленные земли: цифры и тенденции

В течение неполных девяти месяцев 2008 г. ситуация на рынке промышленных земель развивалась по уже установленному предыдущими периодами сценарию. Эксперты компании Panorama Estate отмечают, что с каждым годом растет спрос на промышленные участки, однако это не приводит к взлету цен на них.

Впрочем, сегодня на ситуацию в этом сегменте, как и в целом на рынок, влияет заокеанский кризис. По данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, из-за острой нехватки средств многие иностранные фирмы решили продать некоторые свои активы в России, чтобы поддержать бизнес в США и Европе, где существуют проблемы в экономике.

Неслучайно на рынке промышленных земель, предназначенных для строительства логистических парков и производственных предприятий, наблюдается увеличение предложения. Кроме того, продавцы зачастую уступают в цене, стремясь осуществить сделки в более короткие сроки. Стоимость участков c проектами в некоторых случаях может быть ниже заявленной на 30%. На данный момент объем сегмената в Подмосковье оценивают более чем в 2 млрд долл. США, отмечают в Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.

Спрос на земли промышленности, как правило, предъявляют строительные и производственные компании, а также логистические операторы, планирующие возведение собственных комплексов. Как полагают эксперты компании Colliers International, наибольший интерес к промземлям демонстрируют крупные торговые ретейлеры (26% от общего объема спроса), ориентированные на активную экспансию своих сетей. За ними следуют производственные и транспортные компании (по 19%), логистические операторы (14%) и организации общественного питания (6%).

Компании предъявляют высокие требования к будущей строительной площадке. Обычно они ищут участок, расположенный в стратегически привлекательном месте с удобной транспортной доступностью. Он должен быть хорошо виден с трассы, располагаться недалеко от основных магистралей, иметь правильную форму. Помимо приобретения участка в собственность некоторые игроки рынка также рассматривают возможность аренды земли сроком от 10 до 49 лет. Однако конечные пользователи редко заключают данный тип сделок. Так, запросы на аренду земли составляют около 0,6% в общем объеме предъявленного спроса.

Наиболее востребованными для строительства производственно-складских комплексов являются Ленинградское, Симферопольское, Новокаширское направления. Интерес представляют также Киевское, Минское, Новорязанское и Горьковское шоссе. Если рассматривать престижность земель по районам, то в качестве перспективных можно выделить Одинцовский, Химкинский и Балашихинский. Наименьшим спросом за прошедший период 2008 г. пользовались участки по Коломенскому, Волоколамскому и Воскресенскому направлениям, отмечают в компании Panorama Estate. Эту тенденцию подтверждают и данные экспертов Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. По их мнению, для строительства производственно-логистических комплексов наиболее перспективными представляются направления север-юг. Кроме того, в последнее время девелоперы обращают внимание на участки вблизи от трассы А107 (Малое Московское кольцо) и ЦКАД.

Самыми ликвидными сегодня считаются участки площадью от 1 до 10 га. Такой разрыв обусловлен тем, что промышленные земли, которые предназначены для строительства офисной и торговой недвижимости, отличаются от земель, пригодных для возведения складской недвижимости, поясняют в компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». В первом случае девелоперу потребуется участок площадью около 1 га или чуть больше, а во втором — от 5 га. Если брать в расчет расположение, то здесь большим спросом пользуются земли вдоль главных трасс. Их стоимость в несколько раз превышает аналогичные предложения на большем удалении от основных автомагистралей. Впрочем, по мнению экспертов Colliers International, цена продажи земельных участков промышленного назначения определяется и рядом других немаловажных факторов: наличием коммуникаций и развитой инфраструктуры, юридической чистотой, отсутствием обременений и т.п. На данный момент среднерыночные цены на землю под складскую застройку составляют от 500 тыс. до 1 млн долл. за 1 га, или от 5 до 10 тыс. долл. за 1 сотку.

Земли, предназначенные для реализации торговой и офисной недвижимости, стоят дороже, отмечают в «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». Особенно интересны девелоперам участки с подведенными коммуникациями. Например, стоимость 100 кв. м такой земли в ближайшем Подмосковье составляет порядка 35–40 тыс. долл., а в Москве цена одной сотки достигает 100 тыс. долл.

Все опрошенные нами аналитики единодушны в том, что за неполные девять месяцев критического роста цен в сегменте не произошло, ситуация была достаточно стабильной. А вот взгляды на перспективу несколько разнятся. Например, в компании Panorama Estate считают, что предлагаемые сегодня промышленные земли раскупают довольно быстро, и многие из владельцев участков не спешат выставлять их на продажу в ожидании подъема цен и, как следствие, достижения большей прибыли. Таким образом, если лендлорды будут продолжать сдерживать предложение, то до конца 2008 г. может произойти искусственное повышение цен на рынке промземель.

В компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» в отношении земель, предназначенных для строительства складов или других объектов производственного назначения, рисуют другую картину. Их эксперты полагают, что к концу года на рынке может появиться достаточно много участков. В основном они расположены в 80 км от МКАД, преимущественно в Ступинском районе. А в силу того, что выросла стоимость кредитных ресурсов, доходность строительства подобных объектов снизилась, поэтому в ближайшее время можно ожидать падения цен на промышленные земли.

На самом деле, и те и другие по-своему правы. Действительно, в настоящий момент на рынке Московского региона существует дефицит земельных ресурсов промышленной категории, и это подтверждают многие международные консультанты.

Но, как отмечают в своем обзоре эксперты Аналитического центра ezem.ru, девелоперы все большее внимание обращают на земли сельскохозяйственного назначения, объем которых в области составляет более 1 млн га. Собственно, они и составляют львиную долю в общем предложении.

Пикантность ситуации состоит в том, что повышение или понижение цен влияет на представляемый сегмент рынка весьма условно. По данным компании Colliers International, собственники могут осуществить перевод земли из одной категории в другую (из сельскохозяйственной в промышленную или в земли поселений), что в значительной степени повышает стоимость продажи участка в конечном итоге и практически не зависит от конъюнктуры рынка.

Для инвестора выгоднее приобретать сельскохозяйственные земли, а затем осуществлять их перевод в требуемую категорию. Доходность в этом случае может достигать 500%, отмечают в Аналитическом центре ezem.ru. С точки зрения инвестиций сельхозземли имеют значительный потенциал. Приобретая участок со статусом сельскохозяйственного и переводя его в иную категорию, можно заработать около 100% в годовом исчислении.

Впрочем, здесь имеется масса всевозможных нюансов. Например, собственники земли не могут гарантировать точное соблюдение сроков перевода её из одной категории в другую. Это так называемые временные затраты. В лучшем случае процесс занимает четыре — шесть месяцев, а может затянуться и на полтора — два года. Неслучайно продавцы порой готовы помочь потенциальным покупателям «с хорошим административным ресурсом». По данным Panorama Estate, стоимость перевода сельскохозяйственных земель в промышленную категорию составляет в среднем 400–600 долл. за 1 сотку, в зависимости от направления и удаленности от МКАД. В компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko приводят ещё более внушительные цифры: 1–1,5 тыс. долл. Это значительно увеличивает себестоимость проектного строительства. Однако даже с учетом столь высоких расценок, самостоятельный перевод земель в нужную категорию получается в несколько раз выгоднее, чем приобретение уже готовых участков под коммерческое строительство. Стоимость 100 кв. м сельхозземли составляет примерно 1 тыс. долл., а сотка промышленного участка обойдется приблизительно в 3–4 тыс. долл., считают в «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». Как правило, за это нелегкое, но весьма прибыльное дело берутся девелоперы или инвесторы, которые готовы потратить время и финансовые средства на прохождение всей процедуры перевода земельного участка в нужную категорию.

Между тем, по информации Colliers International, в последнее время на рынке появилась новая тенденция. В результате кризиса ликвидности некоторые компании вынуждены выставлять на продажу уже переведенные в промышленную категорию земельные участки со всей готовой проектной документацией, техническими условиями, разрешениями, так как у них нет достаточного финансирования для продолжения проектов.

Если говорить о долгосрочной тенденции, которая наверняка сохранится и в следующем году, то она заключается в том, что фактор удаленности от МКАД постепенно уходит на второй план. Наибольшее значение приобретает само направление. По мнению экспертов компании GVA Sawyer, рынок промышленных земель столицы и области уже практически сложился, поэтому интересы инвесторов и девелоперов будут все более активно смещаться в сторону территорий, граничащих с Московским регионом.