Желательное соседство

Цепная реакция

Около пяти лет назад было объявлено о планах размещения в Подмосковье промышленных зон. Казалось бы, это должно было снизить стоимость некоторых участков. И те земли, которые отенциально могли бы быть использованы под строительство жилья, пришлось бы переводить под промышленные цели. Однако вышло иначе.

Несмотря на то что эта программа до сих пор буксует, по мере ее реализации, уверены многие эксперты, стоимость земли, скажем, под строительство неподалеку дачного поселка, вряд ли станет ниже. Наоборот, по словам генерального директора компании «Гео девелопмент» Максима Лещева, возникновение в каком-либо районе Подмосковья «питающего центра», притягивает к себе девелоперов, так как при появлении крупной промзоны или предприятия в этот район будут гарантированно проведены коммуникации.

По мнению экспертов, сегодня ситуация в Московской области такова, что сооружение любого объекта увеличивает стоимость соседних участков земли. Чем больше развит район, тем дороже земля. «Общий закон недвижимости таков: объекты формируют спрос друг на друга. Чем более урбанизирована земля в Подмосковье, тем она дороже. Если строится молл, земля в его окрестностях дорожает. Если строится предприятие, значит, вскоре сформируется спрос на землю для подрядчиков или сотрудников этого предприятия. Это основополагающие вещи в недвижимости», — говорит Георгий Кузин, исполнительный директор компании «РДР-холдинг». Примеры — автомобильные кластеры в Санкт-Петербурге и Калужской области. «Сначала приходит производитель, потом подрядчики, логистика, вследствие чего возникает спрос на жилье и офисы. И все вместе увеличивает спрос на землю», — объясняет Кузин.

Вредных производств почти нет

Сейчас особо вредных производств в Московской области нет. Химические и металлургические предприятия практически отсутствуют. Нет мусоросжигательных заводов, нет системы сортировки мусора. Зато есть свалки, которые загрязняют окружающую среду гораздо больше. «В Московской области вряд ли будут реализованы объекты, которые как-то изменят ситуацию с землей. Несмотря на высокую плотность населения и интенсивную хозяйственную деятельность, Московская область в зоне 50 км от Москвы низко урбанизирована. По большому счету, там некого и нечем загрязнять», — уверен Кузин.

Что касается объектов, имеющих специфический запах (свалки, полигоны по утилизации и т. д.), большинство из них были построены еще при советской власти. Иными словами, эти объекты появились намного раньше, чем соседние земли стали продаваться под организованную коттеджную застройку. Конечно, земля с такого рода объектами по соседству может стоить в разы меньше, чем аналогичные участки вдалеке от них.

«Дисконт может быть очень большой. Что касается новых объектов, то, к примеру, строительство мусоросжигательного завода в Москве, в районе Алтуфьевского шоссе, почти не изменило цены на квартиры. Завод построен в промзоне, но ощутимого воздействия на жителей он не произвел, и на цене это не сказалось. А вот если неприятное присутствие объекта ощутимо, земля может сильно упасть в цене», — предупреждает Кузин.

Следует отметить, что новых объектов такого рода строится очень мало. Количество вредных производств с конца 1980-х значительно уменьшилось. «Промышленное производство в Москве и Московской области сократилось, особенно это касается вредных производств. Что касается ферм, птицефабрик или новых свалок, если новые производства и строились, то на базе существовавших ранее. Если запаха не ощущается, это вообще на цену не влияет», — говорит начальник отдела развития холдинга «МДК-групп» Алексей Тонконогов. «Смогли запретить завод Oriflame на Новорижском шоссе, где хотели наладить производство, но в результате оставили только фасовку. Это один из известных примеров», — сообщает Кузин. По его словам, автомобильный транспорт и аэропорты ухудшают состояние окружающей среды гораздо больше, чем промышленные и сельскохозяйственные предприятия.

Знать заранее

Общее мнение экспертов таково: никакое строительство не начинается внезапно, всегда можно узнать, какие объекты, соседство с которыми нежелательно для жилой застройки, планируется построить в том или ином месте. «Прежде чем приступить к проекту, профессиональные девелоперы обязательно изучают обстановку и взвешивают все возможные риски. Ведь для строительства любого производства требуется масса согласований, на которые уходит несколько лет. В этом смысле девелоперам не грозят неожиданности», — говорит Алексей Тонконогов.

Что касается других объектов, которые могут повлиять на цену, то это прежде всего автомагистрали. Когда проспект Маршала Жукова стал частью Звенигородского шоссе, параллельно строилось несколько домов, фасадом выходящих на трассу. Люди, которые продавали в них квартиры, этого не афишировали. В Московской области то же самое: подобного рода информации девелоперы предпочитают не давать. Да и покупателей это не особенно волнует.

«Дорога под окнами, расширение зоны полетов в аэропорту — такие вещи в России не считаются достаточными для того, чтобы уделять им особое внимание. К сожалению, комфорту и экологии при сегодняшнем дефиците недвижимости не придается значения. Ни девелоперам, ни покупателям это не очень важно. Поэтому возникают коттеджные поселки даже непосредственно под зоной посадки самолетов. Сейчас рекламируется объект недалеко от Шереметьева — поселок таунхаусов в непосредственной близости от аэропорта. На сайте девелопера, правда, сказано, что самолеты летают в другую сторону. Определенный дисконт в цене есть, но многие люди при сегодняшнем дефиците готовы жертвовать своим комфортом», — говорит Кузин. «После того как построили несколько огромных жилых комплексов на Беговой, фасады которых выходят на постоянную пробку на Третьем транспортном кольце, что говорить о вредных производствах в Московской области? Это совсем не проблема», — резюмирует Максим Лещев из «Гео девелопмента».