Как разораться в юридических тонкостях и терминах рынка недвижимости?

Аванс
И аванс, и задаток — это денежная сумма, предварительно уплачиваемая покупателем продавцу в счет причитающихся платежей по договору купли-продажи. Понятие «аванс» равносильно понятию «предоплата»: покупатель оплачивает часть стоимости приобретаемого недвижимого имущества до момента его передачи и государственной регистрации перехода права собственности. В случае если договор купли-продажи недвижимости останется неисполненным (неважно по чьей вине), и ни у одной из сторон не возникнет необходимости обращаться в суд с иском о принуждении другой стороны к исполнению сделки, то аванс подлежит возврату.

Скажем сразу: добросовестным участникам сделки, которые действительно намереваются довести ее до конца и не собираются «передумывать», аванс оформлять невыгодно. Почему? Ведь понятно, что при несостоявшейся сделке деньги подлежат возврату. Но клиентам следует знать, что не так уж редко встречаются случаи, когда недобросовестные продавцы специально собирают авансы с нескольких покупателей и под различными предлогами тянут время, а пока оно тянется, пускают в оборот чужие деньги. Потом отказываются от сделки и «честно» возвращают покупателям авансы.

Все бы ничего, кабы не упущенные выгоды: покупатель не рассматривал иных вариантов и потерял время, за которое рыночная цена на недвижимость могла вырасти. В этом случае покупателя сделали невольным кредитором — он по собственной воле предоставил несостоявшемуся продавцу часть своих денег в бесплатное пользование. И такая «серая» схема привлечения заемных средств еще не самый худший вариант. Бывает, что продавец, обобрав нескольких покупателей, скрывается с полученными деньгами.

Пострадавшей стороной может быть не только покупатель. Добросовестному продавцу в случае отказа покупателя от сделки тоже несладко, ведь он потерял время и отказал другим заинтересованным клиентам.

Значит ли это, что аванс — неприемлемая форма предоплаты? Не совсем так. Если одна из сторон настаивает на уплате аванса, то в договор купли-продажи непременно следует включать пункт об ответственности сторон за отказ от исполнения сделки. В частности, за пользование авансом можно предусмотреть выплаты процентов или штраф любого размера (он может быть и равен авансу). Без включения в текст договора конкретных условий об ответственности, пострадавшая сторона может рассчитывать лишь на взыскания, наличие и размер которых придется доказывать, что в подавляющем большинстве случаев сделать очень сложно.

Задаток
В отличие от аванса, задаток — вид предоплаты, характер которого урегулирован законодательством, как способ обеспечения обязательств обеих сторон в сделке. Стало быть, если в тексте договора сумма предоплаты названа задатком, то для участников несостоявшейся сделки наступают соответствующие правовые последствия. Какие? Если сделка сорвалась по вине продавца, то он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка. Если же сделка не состоялась по вине покупателя, то задаток остается у продавца.

Помимо этого виновный в срыве сделки обязан возместить пострадавшей стороне убытки в сумме, превышающей размер задатка. При этом в договор можно включить пункт о возмещении убытков в полном объеме без вычета суммы задатка.

Если же сделка расторгнута по обоюдному согласию сторон, или она не может быть исполнена по обстоятельствам, не зависящим от них, то продавец возвращает покупателю сумму задатка.

Совет от «Аукцион недвижимость»
Как бы ни был назван вид предоплаты (аванс либо задаток), условия по его уплате необходимо включать непосредственно в договор купли-продажи. Если же сторонам сделки интересен именно задаток, то из положений договора должно однозначно следовать, что денежная сумма, предварительно уплачиваемая покупателем, является именно задатком. Ни в одном из пунктов договора, ни в скобках, ни в кавычках она не должна быть названа как-то иначе. В противном случае, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

На практике зачастую заключаются соглашения об авансе или задатке, не включенные в текст договора купли-продажи и без какой-либо ссылки на него. Если такое соглашение содержит в себе обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи конкретного недвижимого имущества (с указанием всех данных, позволяющих его однозначно идентифицировать, цены его продажи и других условий), то такое соглашение будет расцениваться, как предварительный договор купли-продажи. По нему стороны обязуются заключить соответствующий договор на оговоренных условиях и в указанный срок. Если же одна из сторон откажется заключить договор купли-продажи недвижимости, то другая может обязать к его заключению в судебном порядке, а в случае отказа — привлечь к ответственности, предусмотренной договором в соответствии с правилами об авансе и задатке.