Строить больше и дешевле

Также недовольство губернатора вызвали высокие цены на квартиры. Обнинск быстро развивается, строятся крупные предприятия, и это неизбежно приводит к тому, что нужно строить больше жилья, в том числе для молодых специалистов.

Губернатор считает, что цена за квадратный метр жилья в Обнинске, превысившая 50 тысяч рублей, является неоправданно высокой и не отвечающей никаким затратам на строительство. И предлагает с этим усиленно бороться. Прежде всего, за счёт увеличения объёма строительства.

Теперь вопрос в том — как сделать так, чтобы увеличение объёма строительства было выгодно всем — и жителям города, и власти, и банкам с застройщиками.

Больше строить жилья! От чего это зависит и что нужно сделать, чтобы выполнить наказ губернатора? С какими трудностями сталкиваются застройщики? И как эти трудности минимизировать?

Вся организационная и технологическая цепочка процесса строительства жилья известна и стандартна. Однако в каждом звене этой цепи застройщики сталкиваются с проблемами и рисками, которые могут свести на нет все усилия.

Первое, с чем сталкиваются застройщики, — это с наличием и оформлением земельного участка для строительства. Далее застройщикам необходимо разработать, согласовать проектную и получить разрешительную документацию; обеспечить надежное и бесперебойное финансирование строительства; подвести коммуникации и обеспечить подключение мощностей; построить и сдать в эксплуатацию жилой дом, комплекс.

Для решения этих задач застройщикам требуется большое время, деньги и работа многих специалистов и организаций.

Процедура получения и оформления земельного участка для строительства завоевала репутацию одного из наиболее сложных и дорогих этапов на пути к драгоценным квадратным метрам. Срок оформления земельного участка, разрешительных документов очень большой. А самое главное, как утверждают в администрации, что в настоящий момент свободной земли для строительства в Обнинске нет. То есть она есть, но уже распродана, либо сдана в аренду коммерческим структурам, которые пока еще не решили всех своих финансовых, организационных или других проблем, и, следовательно, не могут начать строительство столь необходимого жилья. Также могут быть и административные барьеры, связанные, например, с изменением вида разрешенного использования земельного участка или получением разрешительной документации.

Можно ли помочь владельцам земли ускорить освоение городских земель? Или как заставить их быстрее застраивать земли? Помочь можно, только упростив процедуру оформления земельного участка для строительства. А вот заставить собственника земли быстрее освоить землю не сможет ни администрация, ни кто-либо другой. Это сможет сделать только благоприятная экономическая ситуация в Обнинске, когда строить жилье будет очень выгодно. А такая ситуация в городе уже создана. И владельцы обнинской земли в надежде получения хорошей прибыли, уже готовятся к строительству. По нашим оценкам, в Обнинске уже осваиваются или готовятся к освоению земельные участки, которые принесут городу порядка 2 млн кв.м квартир. И это в существующих на сегодня границах Обнинска. При расширении границ города появятся новые земельные участки и соответственно новые возможности у застройщиков в строительстве жилья.

Разработка, согласование проектной и получение разрешительной документации является сложной и длительной процедурой. Порой могут уйти годы на прохождение всех этапов. Вот на этом этапе застройщикам можно и нужно помочь в упрощении всей процедуры. Помочь может и должна администрация и города, и области. Остается надеяться, что при выполнении наказа губернатора об увеличении и ускорении темпов строительства жилья административных барьеров будет гораздо меньше.

Решение вопросов по финансированию строительства является основной проблемой, с которой сталкиваются застройщики и которая может сдержать начало освоения земель и темпы строительства. Пока цены на квартиры росли, проблем с деньгами у строителей не было. Физические лица сами несли деньги застройщикам, а те уже направляли их на строительство. Теперь наблюдается коррекция цен на рынке первичного жилья, и застройщикам всё сложнее будет покрывать свои затраты от продаж квартир физическим лицам. Теперь надежны будут те застройщики, у которых есть свои денежные средства для бесперебойного строительства.

Подводка необходимых коммуникаций и подключение мощностей энергоносителей является большим сдерживающим фактором строительства жилья. Инженерная инфраструктура Обнинска уже не выдерживает сегодняшнюю нагрузку. Уже существует дефицит энергоресурсов, и есть проблемы с водой, очистными сооружениями.

Так как городской бюджет вряд ли выделит деньги на решение этой задачи, то вся нагрузка ляжет на застройщиков. И, естественно, такие дополнительные затраты застройщики включат в стоимость квадратного метра. Чтобы застройщикам было выгодно за свой счет строить коммуникации, с одной стороны, и с другой стороны, чтобы эта статья затрат не сильно отражалась на стоимости квадратного метра, необходимо строить большими микрорайонами или жилыми комплексами. И здесь было бы очень хорошо, если бы власть, согласно обещанию губернатора, взяла бы на себя все вопросы по инженерным сетям за пределами стройки.

Многие застройщики относятся к этому обещанию скептически. Так как не ясно — как именно и на каких условиях областная власть будет выполнять взятые на себя обязательства. Однако такая помощь застройщикам от власти будет способствовать увеличению объемов и темпов строительства жилья в Обнинске.

Строительство является технически сложным делом, требующим от застройщика огромных усилий и знаний многих специалистов. Помочь застройщику здесь может только собственная профессиональная команда, способная решать комплекс задач. Поскольку строительство является еще и самым затратным этапом, очень важно для застройщика минимизировать свои затраты и правильно формировать себестоимость. Можно, конечно, помочь строителям снизить затраты на строительство, но они и сами всегда стараются это делать. То, что затраты на строительство жилья сейчас ниже продажной цены квадратного метра в Обнинске в полтора, два раза является общеизвестным фактом. Но на конечных ценах продаж это никак не отразится. К большому сожалению всех потенциальных покупателей квартир цену квадратного метра определяет рынок, а не себестоимость, административные или другие меры. Даже если себестоимость строительства по каким-либо причинам снизится, будет почти невозможно заставить застройщиков продавать квартиры дешевле, так как стоит целая очередь желающих купить.

Как сказано выше, низкая себестоимость строительства мало влияет на цены продажи квартир, а вот прибыль или сверхприбыль, получаемая застройщиками, напрямую влияет на темпы и объем строительства жилья. Как? Да больше коммерческих и банковских структур, совместно со строительными фирмами, придут в Обнинск для освоения новых земель, быстрого строительства жилья и, как следствие, получения большой и быстрой прибыли. Уже сейчас заметно, какими быстрыми темпами приходят в Обнинск все новые и новые банки и строительные компании.

Губернатор поставил перед администрацией задачу увеличения объем жилищного строительства в Обнинске на 50% в этом году с последующим увеличением еще в два раза. При таком темпе строительства цены на жилье упадут на треть. Задача сложная, но выполнимая. Но получается парадокс — чтобы больше строить жилья, нужно дать больше заработать сверхприбыли застройщикам. Здесь, как и везде, должна быть разумная достаточность, чтобы и строитель хорошо заработал и город получил больше жилья для своих нужд в виде дополнительного обременения строителей. Или же город должен обременить застройщиков деньгами или выполненными работами по перекладке городских коммуникаций, реконструкцией старых жилых кварталов или строительством социальных объектов.