Тонкости покупки строящегося жилья

Тонкость первая
Застройщик имеет право продавать недвижимость только после получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации. Раньше покупатель финансово рисковал, так как застройщик собирал деньги на начальном этапе, когда у него еще не было ни проекта, ни экспертизы, ни разрешения на строительство, ни даже забора вокруг будущей стройплощадки. Во многом это было обусловлено необходимостью застройщика минимизировать собственные расходы на строительство и риски. К настоящему времени на плаву остались только крупные строительные компании, имеющие собственные средства. Правда, некоторые из них используют вполне легальные схемы сбора денег с покупателей еще до сбора всех документов и старта строительства. Например, выпускают собственные векселя и продают их. Впоследствии покупатель квартиры оплачивает ее стоимость именно векселем. Покупка векселя юридически не привязана к покупке недвижимости. Но при использовании такой схемы имеет смысл работать только с проверенными компаниями, уже зарекомендовавшими себя на рынке. При этом надо понимать, что по закону застройщик имеет право использовать деньги дольщиков только на строительство в соответствии с проектной документацией. И покупатель будет уверен, что его деньги идут именно на строительство его квартиры. В случае с векселями закон не ограничивает цели использования средств.

Тонкость вторая
Она касается заключения договора. Согласно ФЗ № 214, все договоры покупки первичного жилья проходят государственную регистрацию. И договор считается заключенным с момента регистрации. Разумеется, в Государственной регистрационной палате проверяют наличие у застройщика всех правоустанавливающих документов и правильность оформления договоров. Тем не менее, чтобы избежать неприятностей, необходимо проверить, что договор, предлагаемый застройщиком, соответствует требованиям закона № 214. По нему в договоре должны быть прописаны следующие пункты: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, срок передачи объекта долевого строительства покупателю, цена договора, сроки и порядок уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре этих условий он считается незаключенным.

Тонкость третья
Она касается уступки прав по договору. Покупатель может передать свои права по договору другому лицу только после выполнения своих обязательств, то есть выплаты всех денег и подписания с застройщиком акта о выполнении обязательств. Если такого акта нет, то договор подписывать нельзя. Кроме того, большинство компаний в договоре указывает пункт об обязательном уведомлении застройщика об уступке. Делается это для того, чтобы избежать двойных продаж. Договор уступки также подлежит государственной регистрации.