Застройщики отнимают доходы частных инвесторов

В настоящее время, по данным компании Vesco Realty, структура предложения первичного рынка московской недвижимости выглядит следующим образом: 25% — котлованная стадия, 45% — строительные работы на разных этапах, 20% — готовое предложение и около 10% — проекты. По словам директора департамента городской недвижимости Vesco Realty Ланы Волохиной, наибольшее количество объектов, находящихся на котлованной стадии строительства, находятся в бизнес-классе. «В то время как доля проектов класса де люкс и эконом на котлованной стадии постепенно сокращается», — замечает она.

Более того, достаточно много объектов выходит на рынок с чистовой отделкой квартир, чего не наблюдалось уже много лет. Зато это позволяет застройщикам получить дополнительную маржу. В частности, по такой схеме пошли в ГК МИАН, предлагая готовые квартиры в жилых комплексах «Коперник» и «Режиссер».

Для частного инвестора все это плохие новости. По мнению начальника аналитического отдела компании "Новый город" Натальи Ветлугиной, больше 15—20% теперь ему не заработать. Кроме того, на инвестициях в новостройки можно теперь и погореть. "Застройщик, начав продажи, может неадекватно оценить рынок, а в дальнейшем, осознав, что продажи не идут, попросту снизить цену", — замечает Ветлугина. В результате те, кто купил квартиры на ранней стадии строительства по первоначальной цене, понесут убытки.

Однако желающим преумножить капитал деваться особо некуда: фондовый рынок падает, доллар тоже, депозиты традиционно не покрывают инфляцию. Тем, кто продолжает считать недвижимость лучшим объектом инвестиций, специалисты советуют переключиться на загородную недвижимость. «В первую очередь стоит обратить свое внимание на коттеджные поселки эконом-класса», — считает руководитель салона загородной недвижимости "Резиденция" компании «Инком-Недвижимость» Антон Архипов. По его словам, частные инвесторы, вложившиеся в строительство коттеджей в мае 2005 года, за прошедшее время смогли заработать до 100% чистой прибыли, что сопоставимо с доходами, полученными от инвестирования в городскую недвижимость. По словам Ветлугиной, вложившись в этот рынок сегодня, можно заработать до 30% годовых.

Однако эксперты единогласно предупреждают о больших рисках. "Очень много зависит от выбора конкретного объекта, и вероятность прогореть значительно выше, чем при инвестициях в городское жилье", — уверена Ветлугина. Дело в том, что рынок загородной недвижимости перенасыщен неликвидными объектами, поэтому покупку необходимо делать очень обдумано. Особенно важно узнать планы местных властей относительно нового строительства: нередки случаи, когда рядом с построенным поселком муниципалитет разрешает построить завод или крупный склад. Снизить ликвидность могут и застройщики-конкуренты: при наличии поблизости уже раскрученного поселка покупатели предпочитают дома именно в нем.