Сказание о невидимом граде Калуге,или Когда нацпроект по жилью станет явью?

— Если смотреть по цифрам ввода жилья, то Калужская область по Центральному федеральному округу где-то в середине находится. Нашу область больше критикуют по ценовым делам — что у нас цена в сравнении с соседями по ЦФО выше. Здесь причин несколько. Во-первых, это можно рассматривать и как положительный момент. Почему, например, в Москве цены дикие? Потому что Москва сама по себе привлекательна. То, что в Калуге цены выше, говорит о том, что Калуга привлекательна тоже, и люди с удовольствием приезжают к нам и приобретают квартиры. У Калуги очень удачное географическое расположение, изумительная природа. И высокие цены на жилье — это как раз свидетельство интереса людей к нашей области. Судите сами: по вводу жилья мы обогнали в прошлом году многих своих соседей. И, тем не менее, цены у нас выше, чем в некоторых из тех регионов, где жилья построено меньше. Но сказать, что по ценовым делам строители калужские жировали, — тоже нельзя. Диапазон цен по Калуге — от 19 до 34 тыс. руб. за квадратный метр.

— С чем связан этот разброс?

— Главным образом — с месторасположением. В Турынино, например, у нас сегодня цена 21 тыс. руб. за квадратный метр. Должен сказать, что наша фирма всегда держала цены на 15-20% ниже, чем другие застройщики.

— А за счет чего? Может быть, другие компании завышают их? Или вы демпингуете?

— Демпинга никакого нет, но держимся на уровне рентабельности с небольшой прибылью. В центре к тому же сильно удорожают строительство снос и сети. Перекладывать их в центре города очень тяжело.

— Как вы решаете вопрос с выделением в Калуге земельных участков под строительство?

— Пока никак. Осваиваем те площадки, что нам были выделены раньше. С этого года в соответствии с Градостроительным кодексом мы землю можем получить только с торгов.

— Это хорошо или плохо?

— Вопрос, конечно, интересный. С одной стороны — вроде бы и хорошо: открытость, прозрачность, ясность… С другой стороны — это же рынок. А рынок — вещь упрямая. Сейчас появятся те, кто влезет в эти тендеры только для того, чтобы землю перепродать. Впрочем, пока прецедента таких тендеров в Калуге не было. Трудно сказать, что в итоге из этого получится. Будет ли отдан приоритет тем, кто занимается уже жилищным строительством или цены держит ниже, чем у других, — пока неясно.

— Как, по-вашему, правильней было бы застраивать Калугу с точки зрения обеспечения калужан доступным жильем?

— Я думаю — микрорайонами. Это серьезный фактор удешевления жилья. Но, к сожалению, Калуга оказалась зажатой со всех сторон. Ей просто некуда расти. Анненки — там бор, туда не двинешься. Силикатный — там завод, а дальше — земли сельхозназначения. Разве что на Кубяке микрорайончик доосваивается, а дальше — тоже идти некуда. Турынино — там опять все в сельские земли упирается. Ресурс на Правом берегу был, но он очень быстро себя исчерпал. Место дальше есть — то, что по новому генплану отведено. Но им надо заниматься. Земли надо переводить в городскую черту. А дело это непростое. И, главным образом, длительное. Мы, например, уже два года не имеем в Калуге новых участков под застройку. Доосваиваем старые. А новых нет. Во всяком случае, так заявляет городская власть. Мы, может быть, год-два на старых запасах продержимся. А дальше — главная надежда на перевод сельхозземель в соответствии с новым генеральным планом города. Но даже если иметь сейчас землю, срок реализации проекта — два года минимум. Полгода — на оформление всех земельных дел. Потом — проектирование, согласование…

— Столь длительное оформление документов — это объективный срок?

— Это — срок фактический.

— Он устанавливается на местном уровне?

— В том числе. Когда только новая молодая команда пришла в Калужскую горуправу, было очень сложно с продвижением бумаг. Сейчас опыт уже наработался и стало чуть легче.

— А при советской власти такие согласования шли быстрее или медленнее?

— Тогда было намного легче.

— Циркуляров было меньше, или они исполнялись быстрей?

— Тогда все оформлялось более динамично.

— Как вы считаете, можно в Калуге решить жилищную проблему, или в этих разговорах больше политики, чем реально построенного жилья?

— Я считаю, что все, что делается сегодня в этом направлении, — все совершенно правильно. И другого-то пути просто нет. В принципе, жилищная проблема у нас могла быть решена давным-давно — еще в советское время. Если бы не косность и идиотское отношение к индивидуальному строительству. Вы посмотрите: у нас же рядом с Калугой города построены — из этих дач! И какие встречаются солидные! Сколько там вложений сделано! Если бы в свое время выделяли под них не по четыре сотки, а хотя бы по десять, если бы были подведены коммуникации — мы бы давно забыли бы про эту жилищную проблему. Правильно, что хотя бы сейчас под индивидуальное строительство такие участки стали выделять.

— Теперь-то они решат в Калуге проблему строительства доступного жилья? Для тех же молодых семей?

— Тут есть несколько спорных моментов. Я думаю, что здесь будет приоритет не за молодыми семьями, а за семьями со средним достатком и возрастом — ближе к пожилому, когда появляется тяга к земле, когда есть машина, а то и две. Молодым же больше нравится жить в городе. Им больше подойдет комната в «малосемейке», но именно в центре, чем небольшой домик в пригороде. И, конечно, строительство из этих легких конструкций… У нас менталитет несколько другой. Может быть, он в какой-то степени поменяется, но, безусловно, это будут уже не такие домики, что нам сегодня показывают в Калуге на выставке. Но не может человек строить на земле свой дом из 30 квадратных метров. Если уж вкладываться, то надо вкладываться в нормальное строение. Хотя фактор цены тоже играет роль. Если получится значительно дешевле — пусть будут и легкие домики.

— Реально в Калуге сегодня строится жилье, которое можно было оценить в терминах нацпроекта — доступное, массовое и комфортное?

— О доступности и массовости пока говорить сложно. Пока что жилье чисто коммерческое. Была возможность удешевить его на 20-25%, но панельное домостроение мы в свое время успешно загубили. Но, опять же, рынок есть рынок — тут никуда не дернешься. Устанавливает цены он. Если говорить об удешевлении, о доступности жилья, то это возможно только при вмешательстве государства. Если у бизнеса есть возможность получить прибыль, то как заставить его эту прибыль не получать? Это сложно. Наверное, с этой целью нацпроект и принимали.

— И все-таки кто придумывает такие цены в строительстве?

— Должен сказать, что сегодня в строительстве идет такое дикое ценообразование, что уму непостижимо. В отрасли постоянно принимают специальные ценовые индексы. Но индексы эти никак не поспевают за жизнью. Вот, например, в 2005 году раз — и цемент вдвое подорожал. Почему? Потому что Батурина, видите ли, продала свои заводы «Евроцементу». Ну а мы-то, строители, тут причем? Антимонопольный комитет вроде бы пытался бороться, но почему-то очень быстро перестал. В результате мы имеем неадекватные цены. В том числе — и на жилье.

— Законы рынка гласят: чем больше на рынке конкуренция, тем ниже цены. На калужском строительном рынке достаточная конкуренция или ее не хватает? Допустим, завтра в Калугу придет из Москвы какой-нибудь мощный строительный трест — это на пользу пойдет строительству жилья или во вред?

— Да никуда это не пойдет. Во-первых, мы не использовали свой потенциал в строительстве. Может быть, местным властям лучше поработать с калужскими строителями? Я, в принципе, готов, в два раза увеличить объемы. Но для нас не решены земельные проблемы. То, о чем мы с вами говорили. Но главное: кого бы мы в область ни пригласили, люди сюда придут делать бизнес, а вовсе не для того, чтобы думать об обеспечении молодых семей дешевыми квартирами.

— Но ведь можно делать бизнес по-разному. Можно — на возведении небольшого количества элитного жилья, а можно — на массовом строительстве дешевого. Коль оно массовое — стало быть, и цены будет другими, нежели в элитном. Тот же цемент можно будет купить дешевле, коммуникации проще подвести…

— Об этом-то и речь — о застройке микрорайонами. Это очень перспективно. Но цену все равно будет диктовать рынок. Другого не бывает.

— А кто у вас покупает жилье? В основном калужане? Или больше — приезжие?

— Мы такую статистику не ведем — не наша, в общем-то, это задача. Но, думаю, процентов 10-15 — это приезжие: из северных регионов, из Казахстана, из Литвы…

— Есть проблемы с продажей квартир?

— Нет. Все квартиры расписаны практически на стадии фундамента. Мы даже и не рекламируемся. Люди сами звонят и звонят.

— Нашумевшая в Калуге история с обманутыми дольщиками вас как-то коснулась?

— Она только лишний раз подтвердила важность вопроса доверия строителям. Доверие — важнейшая вещь. Оно зарабатывается годами. И очень дорого стоит. Хотя может быть и в момент потеряно. Поэтому надо очень осторожно относится ко всякого рода проектам: что вот, мол, придет кто-то к нам очень добрый с большими деньгами и построит за нас дешевое жилье… Вот и результат. Дешевый сыр — он только в мышеловке бывает. Или — в МММ. Властям тут, конечно, тоже надо это дело под контролем держать. Люди у нас, в общем-то, привыкли доверять, а доверять, оказывается, можно далеко не всем. И уж никак нельзя тем, кто сулит манну небесную. Никто к нам не придет и ничего бесплатного не подарит. Если мы хотим иметь в области жилье, значит, сами должны его и построить. Благо, возможность такая калужским строительным комплексом пока что не утрачена.