Ностальгируете по коммуналкам? Купите долю в квартире

Как определяет Гражданский кодекс РФ, имущество, которым владеют несколько лиц, принадлежит им на праве общей собственности (ст. 244 ГК РФ). Долевой собственностью является та, в которой соглашением участников или решением суда определены доли каждого из них. Если доли не установлены, но между сособственниками нет споров о размере долей, те признаются равными.

Размер доли каждого сособственника может меняться в зависимости от его вклада в собственность (например, если он сделал ремонт и т. п.). Разумеется, все расходы, связанные с содержанием доли, каждый сособственник несет сам.

Сособственники вправе договориться о разделе имущества. Этот процесс может инициировать даже один сособственник. Если такое невозможно или другие участники против такого раздела, он имеет право обратиться в суд. Выделение доли иногда заменяют на выплату компенсации — опять же, по соглашению всех сособственников или в случае, когда доля, подлежащая выделу, незначительна или ее нельзя выделить. В последнем случае согласие сособственника не требуется.

В начале общих дел

Купить квартиру или дом совместно с кем-то и оформить как долевую собственность относительно просто. Сложности возникают тогда, когда один из сособственников пытается распорядиться своим имуществом. Хотя закон предоставляет каждому сособственнику такое право, установлен особый порядок такого распоряжения. В самом общем виде основное правило сформулировано в ст. 246 ГК РФ: «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников». Кроме того, у сособственников есть преимущественное право получения доли в случае ее возмездного отчуждения. Возмездным является всякое распоряжение долей, при котором она не только меняет владельца, но прежний собственник получает что-либо взамен (деньги, аналогичное имущество и пр.).

Продавец еще до заключения сделки должен направить письменное извещение остальным сособственникам о намерении продать свою долю постороннему лицу. В извещении указываются все условия, на которых владелец доли хочет ее реализовать. Хозяева других долей общего имущества могут направить либо письменный отказ от приобретения реализуемой доли, либо не совершать никаких действий, которые свидетельствовали бы о желании заключить сделку.

Если от сособственников не поступило ответа в течение месяца (при продаже доли в движимом имуществе этот срок сокращен до десяти дней) со дня извещения, собственник вправе продать свою долю любому лицу. Отметим, что Гражданский кодекс не определяет, с какого момента отсчитывается срок. Между тем месяц можно отсчитывать как с даты отправки, так и с даты получения извещения сособственником.

В последнем случае продавцу придется связываться с каждым сособственником и уточнять дату получения ими извещений. В том случае, если извещения рассылались заказными письмами с уведомлением о вручении, дата получения извещения будет указана в соответствующей отметке. Однако при любом способе определения начала срока для каждого конкретного сособственника он будет течь по-своему.

Проблема исчисления срока частично решается за счет необходимости предоставления письменных отказов сособственников от преимущественного права покупки доли. Такие письменные отказы часто требуют регистрирующие органы и вторая сторона по сделке (для защиты своих интересов). В этом случае собственнику доли придется плотно работать с каждым сособственником.

Команда «полный назад»

Если владелец доли по каким-либо причинам не известил в установленном порядке других сособственников о распоряжении имуществом, любой из них имеет право потребовать в судебном порядке перевести на него права и обязанности покупателя (второй стороны) по сделке.

На обращение с таким заявлением в суд закон выделяет три месяца. Выше уже говорилось о порядке уведомления. Немаловажен тот факт, что собственник обязан уведомить других сособственников о сделке с такими условиями, на которых он намерен продать свою долю.

При любом изменении условий, в сравнении с первоначальными, собственник должен снова уведомить совладельцев и дождаться от них ответа. Например, если собственник доли в квартире уведомил других собственников о продаже этой доли за $50 тыс., а потом решил реализовать ее за $60 тыс., ему следует уведомить всех снова, поскольку условия сделки существенно изменились.

Как правило, именно изменение цены чаще всего становится поводом для обращения в суд. Если три месяца уже прошло, а перевести права по сделке на какого-то одного сособственника невозможно, любой из них может обратиться в суд с заявлением о признании сделки недействительной. Но такой иск имеет смысл только в том случае, если доля еще не перепродана или перепродана также с нарушением законодательства.

Разгуляться негде?

Вопреки распространенному мнению сособственники не сумеют сильно испортить друг другу жизнь. Все, что необходимо сделать сособственникам — договориться о порядке владения и пользования имуществом. Вместе с тем, если они не в состоянии самостоятельно определить такой порядок, его установит суд.

Однако если стороны договорятся, что любое действие (не только распоряжение) с долей и самим имуществом подлежит согласованию с остальными сособственниками, любой сособственник сможет проявить свои худшие качества. Например, совладельцы договорились, что любое действие с долей (в том числе и производство улучшений) должно осуществляться только при наличии согласия на это всех сособственников.

Таким образом, если сособственник (чья доля состоит из одной комнаты в квартире) захочет сделать ремонт, ему придется получить «добро» от остальных, а любой из сособственников на вполне законных основаниях вправе затормозить ремонт на неопределенный срок.

Если у одного из сособственников есть долги, его кредитор вправе потребовать выделить его долю из состава общего имущества. Перед продажей доли на торгах кредитор, как и собственник, обязан уведомить других совладельцев об условиях сделки и получить от них отказ от покупки либо предложение оформить сделку. Такой порядок реализации залога применяется и при ипотеке.

Несмотря на то что порядок владения и пользования определяется сособственниками, залог доли по ипотеке не требует их согласия (ст. 7 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Таким образом, хотя у сособственников и есть способы затянуть реализацию доли, полностью парализовать все действия другого сособственника не удастся. Вместе с тем законодательство защищает их интересы и старательно ограждает их от неправомерных действий недобросовестного совладельца. Особенно это заметно в отношении сособственников недвижимости.

Как известно, практически любая сделка с недвижимостью требует государственной регистрации, при которой регистрирующим органам надо предоставить документы, подтверждающие факт письменного извещения других сособственников как о самой сделке, так и о ее условиях. Также к заявлению о регистрации прилагаются документы, подтверждающие отказ каждого сособственника от покупки доли на предложенных условиях.

Такие документы должны быть заверены либо самим регистрирующим органом, либо нотариусом. При отсутствии указанных документов регистрация приостанавливается до получения от сособственников отказа от сделки.

В некотором смысле законодательство в большей степени защищает права сособственников, а тот из них, кто решил распорядиться своей долей, находится в невыгодном положении. Но если собрать все уведомления и ответы на них, сделку реально оформить в относительно короткие сроки. Разумеется, если в нормальных условиях сделка купли-продажи недвижимости займет у продавца месяц, то при оформлении продажи доли и три месяца — не предел.

Но бояться долевой собственности не надо. Просто помните, что она сродни жизни в коммунальной квартире: чем лучше отношения с соседями, тем спокойнее. Сособственники способны осложнить друг другу жизнь, но никак уж не испортить. Если вам предлагают купить долю в общем имуществе, помимо прочих документов поинтересуйтесь у продавца, как относятся к продаже остальные собственники. Если все документы в порядке, заключайте сделку. Только помните, что потом собирать все согласования придется уже вам.