Земельные участки в коттеджных поселках. С подрядом или без него?

К началу века нынешнего тенденции изменились. Поселки, где жители вели застройку сами и по своему вкусу, были объявлены анахронизмом, тупиковой ветвью эволюции — чем-то вроде неандертальцев, которые, как известно, вымерли из-за своей неповоротливости и туповатости. А веянием времени стали проекты с подрядом, когда покупатель выбирает один из предложенных ему типовых вариантов.

Бесспорные плюсы

Большинство продающихся сейчас участков — как раз «с подрядом», и эти проекты обладают несомненными достоинствами. О главном их плюсе многократно писали в прессе: такой поселок получается однородным по архитектурному стилю, он радует глаз. Виктор Сюков, заместитель генерального директора компании «Аллтек Девелопмент», говорит о других положительных моментах подряда, например о том, что компания-застройщик в таком случае контролирует сроки осуществления работ. А это значит, что люди, поселившиеся здесь первыми, будут избавлены от «удовольствия» жить в условиях постоянной стройки, ездить по дорогам, разбитым бульдозерами и бетоновозами, вздрагивать при виде разгуливающих по территории рабочих.

Кроме того, застройщик, обладающий опытом организации работ, в состоянии приобрести стройматериалы подешевле (та самая оптовая скидка), наладить контроль за качеством. Нанять строителей сегодня несложно — с этим справится любой покупатель участка, но как проверить, что именно там сделано? Как проведены не слишком заметные глазу, но очень важные работы (гидроизоляция, электропроводка)? Хорошей иллюстрацией тут может служить практика страховых фирм: если в таких организациях узнают, что коттедж построен бригадой веселых молдаван, то сразу повышают тариф на страхование процентов на двадцать — так, на всякий случай…

Существует еще одна причина, по которой участок с подрядом имеет определенные преимущества. Поселок — это не просто стоящие рядом дома, но еще и общие на всех коммуникации. Как говорит Елена Зубарева, управляющий директор компании «Дельта-Эстейт», мощностей, к примеру электроэнергии, может не хватить, если рядом кто-то поставил огромный дом с сауной, бассейном и зимним садом. Возникнут перебои со светом во всем поселке. И такие проблемы сегодня характерны не только для старых садоводческих товариществ, где коммуникации старые и изношенные, но и для современных поселений, причем расположенных на самых престижных направлениях. «Зачастую при покупке участка клиент почему-то легко принимает уверения типа «все в порядке», — отмечает Е. Зубарева. — Но это лирика, а на практике существует множество домов и даже небольших поселков, в том числе на Рублевке, которые висят на «времянке» по энергетическим сетям». Полностью спроектированный населенный пункт, где учтены даже размеры будущих коттеджей, оказывается лучше. Там, по крайней мере, все рассчитано.

Но не даром

Есть, впрочем, и альтернативное мнение. Оппоненты фирм, торгующих участками с подрядом, говорят, что главным побудительным мотивом там является вовсе не забота об интересах потребителя, а элементарное желание «срубить» побольше денег. Перепродать участок — значит просто получить определенный доход. Но сумму можно заметно увеличить, «продав» покупателей земли дружественной строительной компании. А потом, кстати, фирма продолжит обогащение, создав эксплуатирующую поселок структуру… Поэтому качество работ у организованных застройщиков лучше, чем у шабашников. Но и цены, по словам знающих людей, как минимум процентов на тридцать выше, чем в случае самостоятельного общения со строительной компанией.

Но мы не будем думать о людях плохо. Сойдемся на примирительном тезисе о том, что от продажи участка с подрядом выигрывают все — и продавец, и потребитель. По-настоящему элитные, статусные поселки реализуют сегодня только с подрядом, и контроль со стороны архитектурной студии (разработчик проекта) и застройщика тут очень жесткий: следят не только за оформлением фасадов зданий, но даже за конфигурацией и высотой заборов. И только в этом случае объект приобретает свое, характерное только для него лицо, ведь он оказывается выдержанным в определенном архитектурном стиле.

И еще деталь: только в грамотно спланированном поселке возможно создание достаточных по размеру общественных зон. В качестве примера приведем проект «Стольное» (архитектурное бюро «АБ»), где такие территории занимают около 40 % площадей. Это прогулочные и велосипедные дорожки, теннисные корты, спортивный комплекс с бассейном. А в поселке Графские пруды есть несколько водоемов (площадь самого большого 1,6 га). Свой выход к воде имеют 14 участков. Особенно приятно, что речь идет об искусственных прудах — соответственно, на них не распространяются многие суровые запреты природоохранного законодательства, в том числе те, что касаются ведения строительства вдоль береговой линии.

Без подряда? Зачем?!

Есть определенная категория покупателей, стремящихся приобрести участок без подряда. По словам Е. Зубаревой, тому могут быть разные, прямо-таки диаметрально противоположные причины. Первая — элементарная нехватка денег. Отказываясь от услуг застройщика, собственник экономит как минимум сотню тысяч долларов. Да, строить ему придется и тратить деньги тоже. Но это будет когда-то потом, не сейчас. Понятно, что из-за столь серьезного довода человек готов терпеть и хаотичную застройку вокруг, и эстетические недостатки, и многие другие неприятности.

Вторая причина — у покупателя, наоборот, слишком много денег, поэтому его не устраивает ни один из предложенных проектов. Даже в достаточно дорогих поселках клиенту предлагают обычно от трех до десяти вариантов, выдержанных в одном архитектурном стиле и слегка отличающихся по площади. Большинству клиентов удается сделать выбор, но как быть с теми, у кого нестандартные запросы? Если человек, например, желает иметь четырехэтажный особняк площадью 1000 кв. м с бассейном во дворе и собственным теннисным кортом, то единственный выход для него — купить крупный земельный участок без подряда и все проблемы строительства взять на себя.

Встречаются (хотя и довольно редко) различные компромиссные варианты. Поселок может быть и комбинированным: одна часть участков — с подрядом, другая — без него. Как говорит Надежда Гребенникова, начальник отдела проектов компании «Терра-недвижимость», такое возможно, если по периметру поселка находится лес, в котором не составляет труда скрыть построенные по индивидуальным проектам дома. По такому пути пошли девелоперы в поселках Пестово, Павлово и Зеленый мыс. Однако Н. Гребенниковой подобный опыт кажется скорее негативным: индивидуальные проекты в поселке с единой концепцией требуют осуществления множества архитектурных согласований, что в итоге неминуемо отражается на сроках сдачи всего комплекса. Для солидного и известного девелопера это оказывается ударом по имиджу и упущенной выгодой.

Гладко? Не всегда…

Один из ключевых доводов в пользу подряда — более предсказуемые сроки завершения строительства. Но нужно понимать, что так будет только в том случае, если девелопер дорожит своей репутацией и имеет реальные рычаги воздействия на строительную организацию. Иногда случается так, что девелопер, получив свою прибыль, самоустраняется, выходит из процесса, а покупатель уже самостоятельно договаривается с подрядными организациями. И тогда нет никаких гарантий, что проект удастся завершить к оговоренной дате.

Проблема усугубляется, если в поселке появляются новые очереди. Речь идет даже не о ситуациях, когда компания-девелопер заранее знает, что она будет развивать этот населенный пункт дальше, — иногда такое происходит неожиданно для всех участников процесса. «Сегодня очень распространена ситуация, когда, реализовав проект, девелопер вдруг получает шанс прикупить еще землю по соседству, — отмечает Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город». — В этом случае те, кто приобрели участки в числе первых, практически гарантированно обретают «счастливую возможность» жить на стройке, причем в течение как минимум пяти лет».