Квартиры будут дешеветь весь год

Виной тому — небывалый рост цен на столичную недвижимость, наблюдавшийся в 2005 и 2006 годах. Однако нынешняя зима, похоже, ознаменовалась-таки долгожданным переломом в этой неутешительной тенденции: как и прогнозировали многие эксперты, цены на московские квартиры начали падать.

Только за минувшую неделю средняя стоимость квадратного метра в российской столице снизилась на 0,1% ($3) до $4210, о чем сообщается в отчете аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Таким образом, впервые с 2004 г. этот показатель стал отрицательным. В реальности же цены на жилье еще ниже: так, в последние два-три месяца в ходе предпродажных торгов продавцы, как правило, снижали цены на выставленные квартиры на 3-4%, а то и на 10%. Сейчас же они и вовсе не рискуют выставлять продаваемую жилплощадь по прежним ценам, о чем свидетельствует снижение общего показателя.

Как пояснил интернет-порталу «Эксперт Online» руководитель центра Олег Репченко, падение цен на недвижимость — явление не новое, просто их коррекция в последнее время стала более масштабной. «За последние полтора года жилье подорожало более чем в два раза, — напомнил он. — Рост был ажиотажный, по инерции. Сейчас рынок выдохся, остановился. Пошла коррекция назад. В декабре жилье экономкласса стало дешеветь, бизнес-класс еще как-то вытягивал».

Аналогичного мнения придерживается и редактор проекта «Недвижимость» РИА «РосБизнесКонсалтинг» Наталья Копейченко. «Снижение цен на недвижимость предрекалось аналитиками еще на исходе прошлого года (но отметим, что их прогнозы-2006 в позапрошлом году, мягко говоря, не оправдались: такого роста цен не ожидал никто), — сообщила она в интервью корреспонденту «Yтра». — Именно в силу того, что жилье было переоценено, оно будет дешеветь в ближайшее время: ажиотажный спрос ушел, и рынок будет стабилизироваться».

Как отмечают риэлторы, что отрицательная динамика в настоящее время наблюдается практически по всем типам жилья, и весьма дифференцированно. К примеру, квадратный метр в наиболее «некачественных» домах из «плохой» панели и «плохого» кирпича подешевел, соответственно, на 0,1% до $3863 и $4134, тогда как в домах из современной панели цены упали на 0,3% — до $4189 за квадратный метр. А вот стоимость жилплощади в традиционно дорогих сталинских домах и домах из типового кирпича не изменилась и составила $4905. Единственным типом жилья, где рост цен продолжился, пока остаются сравнительно новые монолитно-кирпичные здания: в них цена квадратного метра за отчетный период подскочила на 0,4% до $4711.

Такая дифференциация цен, по мнению Репченко, в ближайшее время продолжится и «будет зависеть от отдельных квартир». «Например, жилье экономкласса — это жилье переоцененное, поэтому оно будет падать, — считает аналитик. — По элитному жилью, думаю, цены не упадут, а за год даже могут вырасти на 10-15%». Общий же прогноз руководителя центра «Индикаторы рынка недвижимости» таков: до лета цены упадут как минимум на 5-15%, в зависимости от типа жилья. При этом цены на новостройки, по словам Репченко, будут снижаться несколько «завуалированно» — преимущественно в виде скидок.

«Жилье невысокого качества немного потеряет в цене, но стоимость «качественных» метров будет продолжать расти, но скорее всего не такими заоблачными скачками, какие мы наблюдали в прошлом году, — соглашается с ним Копейченко. — Прогнозировать, сколько это продлится, сложно: для начала рынок должен выровняться, то есть метры должны получить те цены, которых они достойны, а не те которые они получили «по инерции», дорожая вслед за недешевыми квартирами».

А вот до конца года, по мнению большинства аналитиков, средняя стоимость квартир в Москве может снизиться на целых 10-15%, причем падение прекратится только тогда, когда цена опустится на 15-20%. Как пояснил вице-президент Всероссийской гильдии риелторов Константин Апрелев, цены на жилье будут снижаться до тех пор, пока квартиры не станут доступными для среднего класса, к которому, по его словам, относятся лица с ежемесячным доходом $3 тыс. на человека. Дело в том, что в результате небывалого роста цен на недвижимость спрос среди этой категории населения упал в три раза, а именно средний класс, по мнению Апрелева, составляет две трети покупателей, тогда как еще одна треть — это «очень богатые люди». «Снизился покупательский спрос, вышло осеннее предложение, а спрос упал в три раза, — пояснил специалист. — К тому же прекратились спекулятивные сделки». Для восстановления же спроса, по словам Апрелева, и необходима та самая корректировка в 15-20%.

Впрочем, некоторые игроки рынка недвижимости ожидают обратного повышения цен уже в ближайшее время. Так, генеральный директор компании Building BMG Сергей Елисеев рассказал «Эксперту Online», что прямого снижения цен вообще не было. «Начиная с ноября ситуация со спросом достигла низшей точки, поэтому более активным стал торг, то есть цена стала все более отклоняться от стартовой, в среднем на 3-5%», — рассказал он. Однако рост цен, по прогнозам Елисеева, возобновится уже в конце февраля. Правда, нельзя не отметить, что такую точку зрения еще долго будут публично поддерживать многие риелторы, поскольку они крайне не заинтересованы в падении цен.

Так, генеральный директор консалтинговой компании Rway Александр Крапин считает, что игроки рынка, заинтересованные в сохранении объема операций и в росте цен на уровне инфляции, просто играют словами, говоря о так называемой стагнации. А на самом деле процесс реального снижения цен на столичную недвижимость, по его словам, начался еще три месяца назад. «Я уже даже в рекламе видел двух наших соотечественников, один из которых, принимая у себя товарища на вилле где-то на экваторе, объяснял, что приобрел новое ПМЖ, продав хрущевку в Кожухове, не самом привлекательном для инвестиций столичном районе, — заметил Крапин в интервью «Независимой газете». — Разве это нормально, когда самая неликвидная, самая дешевая однушка в хрущевском доме в Москве сегодня стоит $130 тысяч?..»

Отметим, что помимо падения цен на столичное жилье, на рынке недвижимости в нынешнем году будут наблюдаться еще несколько весьма любопытных тенденций. Так, по прогнозам все того же Репченко, довольно существенно подорожает аренда — чуть ли не на 30% за год. Кроме того, объемы строительства жилья будут смещаться в Подмосковье, а потому — по мере развития инфраструктуры — там неизбежно еще большее повышение цен. Но самое интересное заключается в том, что, по мнению аналитика, часть спроса из квартирной недвижимости «перетечет» в недвижимость коттеджную, а потому коттеджный рынок в 2007 г. может повторить судьбу своего квартирного «собрата» в отношении темпов роста цен на квадратный метр.

Однако, по словам Копейченко, даже с учетом всего вышесказанного «наивно надеяться на то, что спустя несколько месяцев мы все сможем обзавестись собственной квартирой». «Да, жилье не будет сильно расти в цене, но это не значит, что стоимость «квадрата» сильно упадет, — отметила она в интервью корреспонденту «Yтра». — «Налетай — подешевело!» — это не про рынок жилья, резкого удешевления ждать не стоит. Для этого просто нет возможности, ведь те же стройматериалы необходимо покупать, проводить коммуникации… А все это стоит денег — и не малых. В любом случае цена на квадратный метр не упадет ниже себестоимости строительства. К сожалению, у многих граждан нашей страны нет денег даже на эту «себестоимость»…