Кадастр вам в руки

Объясните, пожалуйста, что происходит. Недавно Госдума приняла в первом чтении законопроект «О государственном кадастре недвижимости». И говорят, что с нового года нам придется переоформлять свои земельные участки и дома, поскольку они будут учитываться не отдельно, как сейчас, а вместе.

— Ничего переоформлять не надо. Уже выданные свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок или дом не теряют юридическую силу. И государство гарантирует гражданину его право собственности. Но если у вас таких свидетельств еще нет, то после вступления закона в силу оформлять будете и дом, и землю вместе. Планируется, что Единый государственный кадастр недвижимости будет вводиться поэтапно. В 2008 году — в трех регионах России. В 2009 году — 9 субъектах Федерации, в 2010-м — в 27. А к 2011 году охватит остальные. Пока известна лишь первая тройка — это Кемеровская, Тверская и Самарская области.

К чему тратить деньги и создавать новый кадастр, когда уже есть Единый государственный земельный кадастр?

— В земельном кадастре учитываются земельные участки. А здания (сооружения) идут отдельно, сведения о них собирают сегодня организации технической инвентаризации (ОТИ), которые раньше назывались БТИ (бюро технической инвентаризации). В результате такой разобщенности появляются неучтенные объекты недвижимости. После создания единого государственного кадастра все строения будут четко «привязаны» к земле, на которой находятся.

Как и где можно узнать кадастровую стоимость своего участка?

— Для этого надо в Интернете зайти на сайт Роснедвижимости (www.kadastr.ru). Здесь размещены сведения о кадастровой стоимости всех земельных участков в стране. Но сразу предупредим: по адресу найти свой участок и узнать его кадастровую стоимость пока нельзя. Необходимо иметь кадастровый номер. Он указан либо в выписке из Единого государственного реестра прав, либо из Единого государственного земельного кадастра. Если у вас старая выписка, где значится условный номер, то нужно прийти в территориальный отдел Роснедвижимости и взять новый документ. Вам его должны предоставить за 10 дней. Сама выписка — бесплатная. Но если придется копировать какие-то бумаги, то это может обойтись от 20 до 300 рублей. Не больше. Если же вы вообще не прошли кадастровый учет, то надо этим срочно заняться.

Итак, заходите на сайт Роснедвижимости. В левом верхнем углу расположена интерактивная кадастровая карта. Открываете ее: на экране появляется список федеральных округов. Ищите свой, например, Центральный федеральный округ. Открываете. Видите список регионов, находите свой, допустим, Московскую область. Снова открываете информацию, получаете список районов Подмосковья. Предположим, вам нужен Пушкинский район. Открыли? Слева есть слова «кадастровая стоимость земельных участков», открываете. В левом верхнем углу в «окошечке» пишете свой кадастровый номер, нажимаете на «поиск» и получаете сведения о кадастровой стоимости своего участка.

А как рассчитать, какой земельный налог придется платить?

— Во-первых, для граждан величину налога высчитывают специалисты налоговых инспекций по месту вашего жительства. И присылают вам на дом уже готовую платежку. И только юридические лица — фирмы, компании — делают это самостоятельно. Во-вторых, напомним, что с этого года земельный налог определяется исходя из кадастровой стоимости земельных участков. При этом плательщиками налога являются не только собственники, но и лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения.

Сумма налога складывается из двух составляющих: кадастровой стоимости земельных участков, которая утверждается главами регионов, и налоговой ставки, устанавливаемой органами местного самоуправления. Учитывая, что земельный налог является местным налогом, то в зависимости от категорий налогоплательщиков органы местного самоуправления вправе устанавливать льготы по уплате налога. Обо всем этом вы можете узнать в налоговой инспекции по месту жительства. Максимальная налоговая ставка на садовые и дачные земельные участки составляет 0,3 процента от кадастровой стоимости. Допустим, что кадастровая стоимость вашего участка 57 тысяч рублей — 57 000 тыс. руб. делим на 100% и умножаем на 0,3%. Получается 171 рубль — это максимальная сумма вашего земельного налога.

Что делать, если участок в кадастре так и не удалось найти?

— Напомню, что достаточно долго существовал период, когда документы на земельный участок выдавали по «упрощенной» процедуре, то есть документ вроде есть, а сведений о местоположении, категории земель, размере земельного участка и прочего в нем нет. И если вы не нашли своего земельного участка на сайте Роснедвижимости, значит, в сведениях кадастра информации о нем нет либо она такова, что не позволяет идентифицировать ваш «надел».

В этом случае крайне необходимо, чтобы вы предприняли усилия по наполнению кадастра сведениями о своем земельном участке. Начать следует с территориального управления Роснедвижимости в субъекте Российской Федерации (его территориальные отделы имеются в муниципальных образованиях). Обратитесь туда, разберитесь, в чем дело. Может быть, надо провести землеустроительные работы, получить архивные документы и прочее.

Можно ли в таком случае хоть примерно узнать кадастровую стоимость своего участка в конкретном населенном пункте, например в поселке Некрасовский Дмитровского района Московской области.

— Можно. Для этого снова заходим на сайт Роснедвижимости, открываем интерактивную кадастровую карту, ищем федеральный округ и область. Слева внизу находим слова «нормативные правовые акты», открываем информацию. Слева вверху находим слова «земли поселений», открываем, ищем таблицу с названиями поселений. Вот поселок Некрасовский. Кадастровая цена земли под домами индивидуальной жилой застройки — 1175,96 рубля за 1 кв. м, для дачных и садоводческих объединений — 599,72 рубля, а под гаражами и автостоянками — 2368,64 рубля. Посчитаем налог для дачников: 599,72 умножаем на 100 (цена одной сотки) и на 6. Получаем кадастровую цену шести соток — 35 983 рубля. Максимальный земельный налог — около 106 рублей.

Почему кадастровая цена земельного участка не совпадает с рыночной?

— Вы должны понимать, что кадастровая стоимость применяется лишь для исчисления земельного налога. Она определяется методами массовой оценки и с рыночной ценой или рыночной стоимостью отдельного земельного участка может не совпадать. Учитывая, что мы оценивали землю с 2002-го по 2005 год, во многих местах кадастровая стоимость на сегодняшний день уже «отстает» от рыночной. Ничего страшного, что она может оказаться ниже рыночной. В конце концов, если вы захотите продать участок, то запросите за него столько, сколько сочтете нужным. В этом случае кадастровая стоимость может служить просто ориентиром, отправной точкой. Во всем мире стоимость для целей налогообложения не растет так быстро, как цены, по которым совершаются сделки.

Там, где есть активный оборот недвижимости, например, в крупных городах, кадастровая стоимость устанавливалась на основе статистического анализа рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости (цены, предложения, размер арендной платы). После завершения оценки вся информация поступала в территориальные органы Роснедвижимости и центральный аппарат Роснедвижимости. После проведения экспертизы губернаторы в своих регионах утверждали кадастровую стоимость на каждый участок.

Законодательством предусмотрена возможность актуализировать результаты оценки: не чаще чем раз в три года и не реже чем раз в пять лет. Например, такие города, как Москва, Санкт-Петербург, где цены на недвижимость растут быстрее, будут проводить переоценку чаще. А города поменьше — раз в пять лет. Решение должно приниматься прежде всего исходя из экономической целесообразности. Зачем тратить бюджетные деньги на такую огромную, сложную работу, если ценовая ситуация особо не изменилась, а следовательно, и перерасчет налоговой базы не принесет дополнительных доходов в бюджеты?

Почему такие большие цены на землеустроительные работы? Чтобы пройти кадастровую регистрацию, нужно заплатить крупную сумму.

— Компании, которые занимаются межеванием, работают по договорным ценам. Но в законе о дачной амнистии субъектам Федерации дано право до 2010 года применять максимальные ставки на землеустроительные работы. Это должно сдерживать рост цены. А вот когда вступит в силу закон о государственном кадастре недвижимости, землеустроительными работами и технической инвентаризацией зданий (сооружений) будут заниматься кадастровые инженеры. И чтобы оформить свою недвижимость, людям не придется обращаться сначала к землемерам, а потом в БТИ. Это уже экономия денег.

Причем деятельность кадастровых инженеров будет под контролем. Кадастровые инженеры должны обязательно объединиться в саморегулируемые организации (СРО), «одиночки» не получат право заниматься этой деятельностью. У СРО будет компенсационный фонд. И в случае нанесения ущерба, вреда или неквалифицированной работы саморегулируемая организация будет рублем отвечать по обязательствам перед людьми. То есть это фактически страхование ответственности профессиональной деятельности. Кадастровые инженеры создадут на рынке реальную конкуренцию, у граждан появится выбор. И как следствие — снизятся расценки на услуги.

Подскажите, как можно быстро зарегистрировать свой земельный пай? Люди по нескольку лет маются.

— Быстро не получится, если ваш пай не выделен в натуре. Дело в том, что в свое время людям предоставили право на владение земельными паями, но сам «клочок земли» они реально не получили. Поэтому земли бывших колхозов и совхозов ставили на кадастровый учет единым участком. Теперь надо разделить его на паи. Для этого надо собраться всем пайщикам, определить, где чей участок будет расположен. А это не так просто, неизбежны споры-раздоры.

В Псковской области Роснедвижимость вместе с датскими специалистами провели эксперимент. Подключили к этому делу органы местного самоуправления. Они помогли людей собрать, провести собрания. Участие местной власти несколько пригасило эмоции, дало гарантию, что каждый получит свою долю. В такой обстановке легче прийти к компромиссу. Как только решение было принято, начали межевание, причем сразу всей площади. Стоимость землеустроительных работ, проведенных оптом, для каждого пайщика оказалась примерно в 7-10 раз ниже, чем при индивидуальном заказе — по 1000 рублей за пай.

Таким образом, Роснедвижимость показала, как можно с минимальными трудностями решить проблему регистрации земельных паев. На нашем сайте об этом эксперименте есть подробная информация. Так что действуйте. Пайщики должны сами проявлять инициативу и настойчивость. Пока же паи не выделены в натуре, поставить их на кадастровый учет нельзя. Значит, и невозможно пройти государственную регистрацию права собственности.

Чем отличается Роснедвижимость от Росрегистрации? Похоже, они выполняют одну и ту же работу.

— Это разные ведомства, и у каждого — свой круг обязанностей. Хотя, действительно, по незнанию люди их часто путают. Росрегистрация отвечает за права на объекты недвижимости. Именно она ведет регистрацию ваших участков и домов, выдает свидетельства о праве собственности.

Зона ответственности Роснедвижимости — объект права (в настоящее время земельные участки, позднее — земельные участки и находящиеся на них объекты недвижимости). И сегодня любой гражданин может запросить сведения не только о личном участке, но и своего соседа, родственника, знакомого. Отделения территориальных управлений Роснедвижимости выдают кадастровые планы (в этом документе в полном объеме содержатся все сведения о земельном участке). Исключение составляют сведения, связанные с государственной тайной. А что касается персональных данных (ФИО, адрес и прочее), то они разглашаются только с согласия их «хозяина».

Теперь, как получить гражданам эти сведения? Сейчас их запрашивают по месту нахождения недвижимости. Так, если вы живете в Москве, а ваш земельный участок расположен во Владимирской области, то придется ехать туда. Можно сделать запрос и по почте. Роснедвижимость стремится к тому, чтобы сведения кадастра можно было получать через Интернет. Тогда, находясь в Москве, вы сможете, не отходя от своего компьютера, запрашивать и получать информацию по любому участку, будь он хоть во Владивостоке, хоть на Камчатке. Мы сейчас над этим активно работаем и надеемся, что в ближайшее время система заработает.

Итак, Роснедвижимость и Росрегистрация — это два ведомства, которые находятся на переднем крае недвижимости. Поэтому взаимодействие между ними крайне важно. В марте 2005 года Роснедвижимость и Росрегистрация заключили соглашение о взаимодействии и взаимном информационном обмене для оптимизации порядка ведения государственного земельного кадастра, организации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, создания государственного кадастра объектов недвижимости. Кроме того, в большинстве регионов созданы межведомственные рабочие группы, в которые вошли представители Роснедвижимости, Росрегистрации, региональной и муниципальной власти, Федеральной налоговой службы, организаций технической инвентаризации. Такая тесная работа ведомств помогает оперативно решать возникающие вопросы. Хорошо бы этот опыт использовать во всех регионах.

Почему такие большие очереди при оформлении земельных участков? В сентябре записывали только на конец ноября.

— Пока это, действительно, проблема. Но уже принят административный регламент предоставления Роснедвижимостью государственной услуги «Предоставление заинтересованным лицам сведений государственного земельного кадастра».

Например, предусмотрено, что график работы подразделений (территориальных отделов управлений Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации) должен предусматривать прием и информирование граждан не менее двух дней в неделю до 20.00, а также по субботам до 15.00.

Внедрение административного регламента предполагает, помимо прочего, оснащение территориальных отделов удобной мебелью для оборудования зоны ожидания и приема заинтересованных лиц и размещение удобных и понятных информационных стендов. Кроме того, в некоторых территориальных отделах управлений Роснедвижимости уже внедряется так называемая электронная система управления очередью. Она предусматривает установку информационных стендов, звуковое информирование престарелых и слабовидящих граждан, световые информационные табло (видеоэкраны с информацией), кондиционеров. Электронная система управления очередью уже установлена в территориальных отделах в Московской области, в Кемерове, монтируется в Твери, в Кинели (Тверская область), в Прокопьевске (Кемеровская область), в Самаре. На установленном в зале терминале посетитель выбирает вид услуги, после чего получает отрывной талон, на табло высвечивается номер окна, в котором у него будут приняты документы.

Практика показала, что при такой организации дела максимальное время ожидания заявителей составляет не более 30 минут, время сдачи документов — 10 минут. А на получение выписки из земельного кадастра уходит не более 10 дней.

Окончательно по всей стране административный регламент будет введен до 1 января 2012 года.

Кроме того, Роснедвижимость собирает сейчас наиболее типичные и часто задаваемые вопросы по ведению государственного земельного кадастра и предоставлению сведений. Готовятся ответы, которые будут включены в специальный справочник. Его разместят на информационных стендах в территориальных отделах, а также на сайтах Роснедвижимости и ее территориальных органов. Это тоже должно значительно сократить время, потраченное на посещение отделов Роснедвижимости.

Сколько стоит оформление всего пакета документов на право владения землей?

— В зависимости от ситуации состав документов бывает различным. Может потребоваться проведение каких-либо экспертиз, согласований и прочего. Однако в любом случае необходимо получить кадастровый план земельного участка и пройти государственную регистрацию прав на земельный участок.

По результатам землеустроительных работ проводится государственный кадастровый учет земельных участков. Это делается бесплатно, как и выдача кадастрового плана вашего земельного участка. А если вы захотели получить кадастровый план на участок соседа или кого-то другого, то придется платить. Госпошлина за проведение государственной регистрации для граждан сегодня составляет 500 рублей (с 2007 года она будет понижена до 100 рублей), для юридических лиц — 7,5 тысячи рублей.

Если вы считаете, что с вас запросили чрезмерно много денег и это подкрепляется какими-либо документами, то необходимо обратиться к властям соответствующего субъекта Российской Федерации для установления верхних сумм за межевание. Еще раз напомним, что на землеустроительные работы устанавливаются коммерческие договорные цены. Эту услугу государственные ведомства не оказывают.