Новостройки остаются зоной риска

Еще год назад казалось, что в 2006 году рынок окончательно перейдет на договоры о долевом участии, а обходные схемы отомрут, поскольку не найдут понимания у покупателей. Однако, к удивлению застройщиков, оказалось, что по-прежнему находятся граждане, готовые нести им деньги хоть под честное слово. И застройщики, конечно, не преминули облечь свое честное слово в подобающие юридические формы. Вексель — это обещание, но не гарантия.

«Поскольку квартиры пока все равно нет, то какая разница, что продавать?» — подумали креативные юристы застройщиков. Действительно, зачем продавать права на квартиру, если можно продать ценную бумагу, выпущенную компанией-застройщиком.

Сказано — сделано. Так родились вексельные схемы. Надо оговориться, что эти схемы были и раньше и применяют их в том числе и весьма серьезные застройщики, но, как и при других вариантах, потребителю остается надеяться на порядочность компании, поскольку юридических гарантий получить квартиру — нет.

Вексель — это составленное по установленной законом форме безусловное письменное долговое денежное обязательство, выданное одной стороной (векселедателем) другой стороне (векселедержателю). Не стоит обольщаться словами «безусловное обязательство», поскольку на любые возможные претензии у мошенников один ответ: «Денег нет». Вексель выдается на сумму, соответствующую стоимости квартиры. При последующем заключении договора купли-продажи оплата производится не деньгами, а векселем. Застройщик обещает, что не потребует дополнительную сумму и что вернет вложенные средства, если строительство по каким-то причинам сорвется.

Пока трудно оценить, насколько гладко происходит в реальной жизни зачет векселей в счет оплаты квартиры. Стоит, однако, заметить существенный недостаток вексельной схемы: чтобы заключить договор купли-продажи, застройщик должен сначала оформить квартиру в собственность на себя, а практика показывает, что от госкомиссии до оформления квартир в собственность в Москве сейчас проходит до трех лет, а то и больше.

Броня крепка, но перспективы неясны

Другая форма договора — бронирование (резервирование) квартиры. Нечто подобное распространено в некоторых странах Западной Европы с то разницей, что при бронировании выплачивается лишь небольшой депозит, а не 100%, как у нас. Особых обязательств такой договор на застройщика не накладывает, поскольку, по сути, это договор о намерениях. А вот у покупателя возможностей для маневра нет: по договору не только застройщик обязуется продать данную квартиру, но и покупатель обязан ее выкупить.

Как и при вексельной схеме, право собственности оформляется сначала на застройщика. К слову сказать, сама возможность продавать квартиры в собственность появилась только два года назад, когда операции продажи квартир для юридических лиц перестали облагаться НДС. В перспективе это должно привести к нормальной ситуации, когда готовые квартиры можно будет сразу купить в собственность. Но для этого они должны появиться на рынке, а пока все по-прежнему разлетается на стадии строительства, несмотря на все риски. Так что все издержки переходного периода как обычно ложатся на потребителя. Юристы отмечают, что судебные перспективы таких договоров весьма туманны, поскольку, по сути, имеет место притворная сделка.

Предварительный договор

Еще одна форма — предварительный договор купли-продажи. Причем такой договор может использоваться и в сочетании с другими схемами, например, вексельными. По предварительному договору стороны берут на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи. Сложность здесь заключается в том, что товара (то есть квартиры) пока нет, а значит, неизвестны ее точные параметры, включая площадь, нет адреса. Это открывает «богатые» возможности для толкования договора и не дает покупателю полной гарантии, что с него не потребуют доплату. Более того, формально застройщик может сказать, что вообще имелась в виду другая квартира. В итоге, он может, прокрутив деньги клиента, вернуть их, а квартиру продать другому по возросшей цене.

Депозиты

Впрочем, не все так уж мрачно. Схемы, дающие хоть какие-то гарантии, сейчас зарождаются. Правда, связаны они пока не с законодательством, а с инициативами местной власти и банковских структур. В частности, московские власти прорабатывают систему, когда для получения площадки под застройку необходимо предъявить банковские гарантии на значительную часть стоимости проекта. Застройщиков, разумеется, это совершенно не радует, поскольку в отличие от закона о дольщиках такую норму будет нельзя обойти, а нагреть банк гораздо сложнее, чем обмануть частных лиц.

Весьма перспективным многие эксперты считают тройственный союз, в котором стороной правовых отношений при покупке жилья, помимо частного лица и застройщика, выступает банк. Подобные схемы уже продвигают некоторые региональные власти. Инициатива в этом процессе принадлежит Сбербанку России. Главное отличие от всех существующих схем — что частное лицо доверяет свои деньги на время строительства не застройщику, а банку. Средства размещаются на целевом депозите и перечисляются застройщику по договору купли-продажи только по завершении строительства и всех юридических процедур. В свою очередь, банк выдает застройщику кредит на достаточно привлекательных условиях. Все это звучит красиво, но оценить детали таких схем можно будет, если они получат распространение, пока об этом говорить рано.

***
В завершение этого небольшого обзора остается сказать, что сейчас продолжается реклама объектов по явно заниженным ценам. Поэтому, принимая решение о покупке, стоит не забывать, что на рынке пока нет ни одной формы договора, которая бы на 100 % гарантировала частных лиц от перспектив присоединиться к армии обманутых вкладчиков. Это не значит, что надо вообще отказаться от идеи покупки новостройки. Однако для потребителя сейчас как никогда важно обращать внимание не на договор (как любят по инерции советовать некоторые эксперты), а на историю застройщика и наличие у него финансовых и материальных активов.