Квартирный вопрос глазами адвоката

Но если проблемы на вторичке не столь массовые, обманутые покупатели не требуют вмешательства правительства города, то это совсем не означает, что тут все безоблачно. О существующих на вторичном рынке рисках и о судебной практике в этой сфере рассказала юрист московской компании «Бест-Недвижимость» Светлана Свириденко.

Самая большая неприятность, которая может поджидать покупателя квартиры, — лишение права собственности на приобретенную жилплощадь. На языке юристов это называется истребование имущества. Причем истребование может произойти, даже если суд признал вас добросовестным покупателем. Вообще, с добросовестными приобретателями не все так просто. Ныне они защищены статьей 301 ГК РФ. Ранее же, если суды признавали первую сделку недействительной, то по цепочке все прочие сделки, совершенные с квартирой, также признавались недействительными. Квартира возвращалась первоначальному собственнику, а остальные участники цепочки должны были возвращать деньги своим покупателям.

Добросовестный? Докажи

«Поворотным моментом, — рассказывает С. Свириденко, — стало постановление Конституционного суда от 21 апреля 2003 года, однако и на сегодняшний день в риэлторской среде не совсем правильно трактуется понятие добросовестного приобретателя».

Некоторые недобросовестные риэлторы, по словам юриста, вводят покупателей в заблуждение, говоря, что добросовестным приобретателем является лицо, которое честно заплатило честно заработанные деньги. На самом же деле добросовестным является приобретатель, который, приобретая имущество, не знал и не мог знать, что продавец имущества не имел права его отчуждать.

Добросовестный приобретатель должен, в первую очередь, свою добросовестность доказать. «В моей практике, — рассказывает С. Свириденко, — рассматривались доказательства, подтверждающие, что приобретатель был убежден в наличии у продавца всех правомочий на распоряжение имуществом (это были либо нотариально удостоверенные копии правоустанавливающих документов, либо копии свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца, либо выписка из ЕГРП, из которой видно, что сведения о существующих правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости отсутствуют и т.д.). В таких случаях лицо, которое приобрело такую недвижимость, может быть признано добросовестным приобретателем». Но даже если покупателя признают добросовестным, это совсем не гарантия того, что квартира не будет истребована, право собственности аннулировано и квартира не вернется к первоначальному собственнику.

Случай из практики

Самыми типичными случаями такого рода в практике юристов является подделка доверенности на продажу квартир. В качестве примера С. Свириденко привела следующую историю: « 2004 году в городе N умер гражданин, в собственности которого была квартира в Москве. Через некоторое время наследник умершего получает свидетельство о праве на наследство, подает документы на регистрацию, и вот тут выясняется, что спустя три месяца после смерти другим лицом была получена фальшивая доверенность на продажу квартиры, и по этой доверенности квартира уже три раза была продана. Конечными собственниками оказываются наши клиенты. Суд признает эту сделку ничтожной и одновременно признает наших клиентов добросовестными приобретателями, поскольку в момент приобретения квартиры они не знали и не могли знать о том, что продавец не имел права на отчуждение квартиры. В качестве доказательств были представлены копии правоустанавливающих документов на квартиру продавца и выписка из ЕГРП, из которой следовало, что на тот момент никаких арестов и запретов на квартиру наложено не было».

Первую сделку, когда квартира была продана по фальшивой доверенности, суд признал ничтожной, признал право собственности за наследником умершего и постановил истребовать эту квартиру у добросовестных приобретателей. «Сейчас стадия кассации, но вариантов мало — сделка и правда ничтожная, — продолжает С. Свириденко. — Встает вопрос — кто кому и что должен. Представляя интересы наших клиентов, мы будем требовать от последнего продавца квартиры взыскания средств, уплаченных ими за квартиру. Помимо основной суммы будем требовать уплаты процентов, начисленных на всю сумму, полученную недобросовестным продавцом за квартиру, за весь период пользования деньгами наших клиентов. Сложность в том, что продавца не могут найти. Возбуждено уголовное дело, но на право собственности это не повлияет».

Осторожно, нотариус!

Выходит, что если вся цепочка была создана преднамеренно и все предыдущие участники были мошенниками, то получить деньги будет практически невозможно: даже если продавец будет найден, то у него не будет собственности, на которую можно наложить взыскание, а зарплата будет, скорее всего, мизерная. Риэлторы вообще предостерегают от покупки квартиры по доверенности. Многие мошенничества совершаются с использованием нотариально заверенных документов. «Добраться до обстоятельств выдачи доверенностей сложно, — говорит С. Свириденко. — Нотариусы сохраняют тайну, не допускают до своих документов». Часто копия доверенности даже не остается в архивах нотариуса, только делается отметка в книге, что доверенность была удостоверена и отражается ее краткое содержание. Конечно, хорошо бы, чтобы законом были предоставлены такие возможности, с другой стороны это можно рассматривать как вмешательство в личную жизнь».

С 1 января 2005 года были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с этими изменениями «собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны РФ». Однако размер компенсации не может превышать один миллион рублей. При этом предусмотрены определенные условия выплаты: получить деньги можно не сразу. Сначала нужно получить решение суда, которое должно вступить в законную силу. Если по не зависящим от лиц причинам взыскание по исполнительному листу не будет произведено в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению, то только тогда можно обращаться за разовой компенсацией.

Happy end

Единственный выход, для того чтобы спать спокойно, купив квартиру, — это страхование от риска утраты права собственности. Конечно, это дополнительные расходы, но это как раз то, на чем экономить не стоит. Надо понимать, что самый грамотный и добросовестный риэлтор не может защитить от мошенников. В приведенном случае квартира была застрахована — то есть добросовестные приобретатели в любом случае деньги получат. Конечно, за несколько лет, что идут судебные тяжбы, цены сильно выросли, но даже эти деньги гораздо лучше, чем ничего.